Viabilidad económica del Plan General

Reproducimos alegación a Plan General relativa a la viabilidad económica de un Plan General. Como sabéis, los instrumentos de planeamiento deben ser viables económicamente para que sean válidos. La argumentación siguiente puede ser de gran interés tanto para nuestros clientes como para nuestros profesionales.

La ordenación urbanística del R3 ————– y R1 PAU 7 ————– resulta confiscatoria para la propiedad, según la ordenación urbanística aprobada inicialmente. La viabilidad económica de un ámbito es un requisito constitutivo de la validez legal del mismo.

La rentabilidad económica de un Plan, presupuesto indispensable para su desarrollo, no se salva con la mera inclusión formal del estudio económico-financiero o estudio de viabilidad, sino que dicho documento debe acreditar suficientemente la rentabilidad de sus previsiones, es decir, que no basta con el mero alegato formal de viabilidad, sino que ésta se debe garantizarla de forma cierta y veraz, porque es precisamente una condición necesaria de su legalidad.

Los aprovechamientos tipo se encuentran bien distribuidos y calculados, pero sólo eso, y aquí radica precisamente el principal problema. Estos aprovechamientos bien calculados, en los términos en los que está redactado el Plan General, no podrán ser materializados.

Extractamos y reproducimos literalmente la STSJ Comunidad Autónoma País Vasco, 775/2005 (Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sección 2ª) de 10 de noviembre, por cuanto su argumentación es de total interés para nuestro caso, y para reforzar la necesidad de alterar los parámetros urbanísticos de ————–:

Por razones de orden lógico resulta prioritario en el orden de enjuiciar el análisis del motivo de impugnación por el que se denuncia la inviabilidad económica del ámbito, directamente imputable a las determinaciones de ordenación previstas por el PLAN GENERAL de Barakaldo, motivo en el que cabe subsumir el examen de la conformidad a derecho de las adscripción de sistemas generales, ya que siendo posible conforme a lo dispuesto por el art. 14.2.b) LRSV ( RCL 1998, 959) , su conformidad a derecho vendrá determinada por la viabilidad económica del ámbito en función de la relación existente entre los aprovechamientos y las cargas urbanísticas asignadas, y de otro lado cabe asimismo subsumir el examen de los alegatos referidos al perjuicio económico que dicha ordenación pueda irrogar a la recurrente.

La estimación de dicho motivo conllevaría la anulación del PLAN GENERAL en relación con las determinaciones relativas al ámbito PRO 5 Buetzeña, y encadenadamente la nulidad del PERI que lo ejecuta, y como consecuencia de ello de la división en las dos unidades de actuación efectuada por dicho plan especial, perdiendo todo interés el examen de la relevancia de los posibles desequilibrios entre ambas.

La viabilidad económica de la ordenación del ámbito es condición necesaria de su validez por exigencias del principio constitucional de interdicción de la arbitrariedad (art. 9.3 CE [ RCL 1978, 2836] ) y tiene reflejo a nivel positivo en los arts. 12.2.1.h) del texto refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana aprobado por el Decreto 1346/1976, de 9 de abril ( RCL 1976, 1192) (TRLS/76), y 29.1.j) del reglamento de Planeamiento Urbanístico, en cuanto exigen la evaluación económica de la implantación de los servicios y de la ejecución de las obras de urbanización en suelo urbano, evaluación imprescindible desde el momento en que el art. 120 TRLS/1976 impone a los propietarios el cumplimiento de los deberes de cesión y de costeamiento de las cargas urbanísticas (art. 14.2 LRSV); en el art. 119.2 TRLS/1976 que obliga a elegir el sistema de actuación adecuado en atención a las necesidades, medios económicos y financieros con que cuente la Administración, y colaboración de la iniciativa privada, o lo que es lo mismo el sistema de actuación que posibilite la gestión del ámbito; y en el art. 121 TRLS/1976 al disponer que en los supuestos en que la actuación en determinadas unidades no sea presumiblemente rentable para los propietarios de la misma, por resultar excesivas las cargas en relación con el aprovechamiento previsto para las zonas edificables, sin modificar las determinaciones del Plan se podrá autorizar una reducción de la contribución de los propietarios o una compensación económica a cargo de la Administración procurando equiparar los costes de la actuación con los de otras análogas que hayan resultado viables.

Es la exigencia de un estudio económico financiero en relación con las distintas figuras de planeamiento (arts. 37.5 y 42 RPU [ RCL 1978, 1965] en relación con el PLAN GENERAL) el mecanismo jurídico garante de la viabilidad económica, ya sea por su rentabilidad en el supuesto de ejecución por los particulares, ya por contar con la suficiente financiación en los supuestos de actuación por expropiación, y como consecuencia de ello de la razonabilidad y legalidad de una concreta ordenación establecida por el planificador en ejercicio de las amplias facultades discrecionales o de configuración -ius variandi- inherentes a la potestad de ordenación urbanística que tiene atribuida.

Bien, en orden de acreditar, ya no la inviabilidad sino la imposibilidad manifiesta y objetiva de rentabilizar la inversión en la totalidad del suelo urbanizable residencial propuesto, se aportan los siguientes datos ilustrativos:

A) Variable: gasto de urbanización = 37,16/m2s

Los ratios económicos utilizados para determinar el gasto total de urbanización (coste de ejecución más gastos y beneficios) se consideran los razonables y habituales para acometer las obras necesarias en los tres sectores urbanizables a desarrollar por iniciativa privada: R1 PAU 7 ————–, R2 Solavega y R3 ————–.

  • Estimación de costes de desarrollo del sector:

  • Urbanización interior (viarios e infraestructuras): Se estima un coste de desarrollo de 110 €/m2 viario (según datos habituales y reales para la zona, ya que se desconoce el presupuesto del Sector) La superficie de viario se estima en un 25% sobre la superficie de actuación siendo aproximadamente unos 134.850 m2, lo que implica un coste de 16.050.000,00 €.

  • Zonas verdes/otras dotaciones: El grado de ajardinamiento es de tipo medio/alto, por lo que se estima en 15 /m2. Total ZV = 67.500,00 x 15 = 1.050.000,00 €.

  • Comparativa de ratios habituales:

  • Coste total previsto Sector: Se desconoce el presupuesto de urbanización presentado, ya que el Proyecto de Urbanización aún no ha sido elaborado.

  • Coste total estimado s/ necesidades reales: (Urbanización interior + Z.V. + Infraestructuras generales) = 16.050.000 Euros.

  • Ratios obtenidos: 37,16 Euros (inc. S.G. adscritos)

  • Gastos de urbanización (sobre suelo bruto):

Fuente; Elaboración Propia

Como se debe ceder el 10% del Aprovechamiento urbanizado, el coste de urbanización por m2 de suelo bruto unitario es de 93,89/0,9 = 104,32/m2s.

Esto supone un valor de repercusión por m2 de 104,32/0,376 (detraída la edificabilidad comercial y no apropiable) = 277,44 /m2c.

B) Variable: precio de mercado.

  • Se ha procedido a recoger distintas muestras sobre precios de venta de parcelas urbanizadas, urbanizables y rústicas, así como precios de la oferta actual del producto inmobiliario final vivienda. Advertencia: este muestreo se sustenta en base a unas condiciones de mercado del sector residencial, previas a la crítica situación del sector, agudizada este primer trimestre de 2008, y que explicamos más detalladamente en el punto D), relativo a la coyuntura económica actual. Tras la recogida de los datos y el posterior tratamiento y análisis estadístico de los mismos, el resultado ha sido el siguiente:

  • Precio medio de venta de producto final-vivienda en ————–, en vivienda libre.

Precios unitarios medios de vivienda en ————– (/m²)

dormitorios

Feb 2008

Mar 2008

todos

2.829 /m²

2.821 /m²

-0.3%

1

3.629 /m²

3.616 /m²

-0.4%

2

3.175 /m²

3.146 /m²

-0.9%

3

2.785 /m²

2.769 /m²

-0.6%

4

2.394 /m²

2.418 /m²

+1.0%

Precios totales medios de vivienda en ————–

dormitorios

Feb 2008

Mar 2008

todos

235.000

233.000

-0.9%

1

193.000

192.000

-0.5%

2

222.000

220.000

-0.9%

3

228.000

228.000

-0.0%

4

323.000

316.000

-2.2%

Fuente: Nestoria

Fuente; Nestoria

Considerando que la tipología residencial es vivienda colectiva, es decir, viviendas compuestas de entre 3 y 4 dormitorios, recalculamos la media, y obtenemos que el precio de venta es de 2.593 /m2c, en vivienda libre, pues la protegida está regulada por la Orden 116/2008 de 1 de abril de la Consejería de Vivienda de la CAM, que para el caso de ————– tiene un valor medio de 758 /m2útil/1,28 = 592 /m2construido x 1,60 (Coef. CAM) = 947,5 x 1,30 (Coef. ————–) =1231,75 /m2construido en vivienda protegida.

Puesto que la edificabilidad esté asignada del 50% entre vivienda libre y vivienda protegida, esto pone su valor medio en venta del m2c de 2593 + 1231,75/2= 1.912,37/m2c.

Teniendo en cuenta un mínimo resultado para el promotor del 20% sobre precio venta (asunción de un alto riesgo financiero y una coyuntura inmobiliaria en desplome), el máximo coste asumible medio es de 1.912,37 x 0,80 = 1530/m2c.

Los gastos que debe afrontar son fundamentalmente 3:

  • Edificación (incluyendo licencias, proyectos, tasas y financiación) repercute un mínimo de 1.200 /m2x (calidades medias).

  • Urbanización: 277,44 /m2c

  • Suelo: valor máximo hipotético a pagar:

1.530-(1200+277,44) = 52,56/m2c, que supone su equivalente a 52,56 x 0,376 = 19,76/m2

Este valor de suelo es cuatro veces inferior al menor de los precios de venta de suelo realizados en terrenos equivalentes en los últimos meses.

Además, comporta que el coste de la urbanización supone 5 veces el valor del suelo, lo que imposibilita la financiación de la misma con fondos ajenos, tal y como se viene realizando por las empresas inmobiliarias.

Como se comprueba, el desarrollo económico del suelo es inviable a precios de suelo y financiación realistas.

No obstante, si se adecuara la carga extraordinaria a los 4.100 , tal y como se había pactado con el Ayuntamiento, y se aumentara la edificabilidad a 0,50 m2/m2, el resultado del valor sería:

66/m2s/0,45 = 146,49 /m2c (coste unitario de repercusión de urbanización).

1.530-(1200+146,49) = 183,51 x 0,45 = 82,57 /m2s de suelo bruto, que arroja un ratio similar a las últimas transacciones de este tipo de suelos y representa el 125% sobre el valor de urbanización, lo que facilitaría la financiación de la misma.

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