Legalización de exceso edificable


En los casos en que la infracción consista en la ampliación de superficie edificable de la edificación (y la prescripción no pueda ser alegada), la clave reside en determinar si efectivamente existe un resto edificable en la parcela que aún no haya sido consumido, y en caso que efectivamente exista tal resto de edificabilidad no materializada, instar la legalización de la obra realizada. Para conocer si existe edificabilidad no consumida, debemos conocer la edificabilidad asignada por el Plan de desarrollo y la edificabilidad materializada por el promotor (o propietario de suelo, a grandes rasgos) a la hora de solicitar la Licencia de Edificación. Es decir, si el Plan Parcial, por  ejemplo, asignaba una superficie edificable máxima de 100, y posteriormente el promotor solicitó Licencia para la ejecución de 98, existirá un resto de edificabilidad no consumida de 2.

Lo vemos con el siguiente ejemplo:

Parámetros urbanísticos del Plan Parcial

La parcelación operada por el Plan Parcial es la siguiente (pinche sobre la imagen):

Los parámetros urbanísticos resultantes son los siguientes:

Como podemos observar, el Plan Parcial asigna a la Parcela U-11 11.290 unidades de aprovechamiento urbanístico, y por tanto, el aprovechamiento tipo aplicable a la parcela lucrativa es de 2,08 uas m2t/m2s, es decir, 2,08 unidades de aprovechamiento por cada metro cuadrado de suelo. Sobre la parcela U-11, dicho aprovechamiento se materializa sobre un mismo uso (residencial unifamiliar adosado), lo que aplicando el coeficiente de ponderación de dicho uso (1,852), da como resultado una superficie edificable total de 6.096 m2t. Es muy importante que tengamos este dato en cuenta.

Parámetros urbanísticos del Proyecto de Ejecución (en base al cual se concedió la Licencia de Edificación).

Como se puede observar, la superficie de suelo operada por el Proyecto de Ejecución es mayor (5.584,55 m2s) respecto a la prevista por el Plan Parcial (5429,42 m2s)1. Dado que el aprovechamiento tipo debe ser el fijado por el Plan Parcial, si aumentamos la superficie lucrativa, aumentan las unidades de aprovechamiento y aumenta la superficie edificable. Pues esto no ocurre en este caso. Los parámetros urbanísticos resultantes del Proyecto de Ejecución son los siguientes:

El Proyecto de Ejecución mantuvo la superficie edificable y las uas resultantes del Plan Parcial con una superficie de suelo lucrativa mayor, lo que origina que, al realizar el cálculo del aprovechamiento tipo, así como del coeficiente de edificabilidad neta asignados a la parcela U-11, el resultado de estos sea menor que lo permitido por el Plan Parcial. Es decir, como hemos visto anteriormente, el Plan Parcial fijaba una edificabilidad neta de 1,12 m2t/m2s y un aprovechamiento tipo de 2,08 uas m2t/m2s, cuando el Proyecto de Ejecución consolida una edificabilidad neta de 1,09 m2t/m2s y un aprovechamiento tipo de 2,02 uas m2t/m2s.

Esta diferencia no fue advertida por el promotor, que materializó las uas previstas por el Plan Parcial, cuando en realidad estaba materializando un aprovechamiento tipo menor al haber aumentado la superficie de suelo lucrativa.

En este sentido, aplicando el aprovechamiento tipo previsto por el Plan Parcial (2,08) a los metros cuadrados de suelo del Proyecto de Ejecución, las uas y la superficie edificable elresultado sería el siguiente:

La edificabilidad asignada por el Plan Parcial a la Parcela U-11 es de 6.827 m2t y11.615,86 uas y la Ejecución solicitó licencia y consolidó derecho de edificación sobre 6.094,06m2t y 11.286,81 uas. Por tanto, queda un resto consumible de 733,46 m2t sobre la Parcela U-11 que la propiedad del suelo tiene todo el derecho a materializar.Aplicando una cuota de participación de mi parcela respecto a la superficie total de la Parcela U-11, sobre mi parcela tengo pleno derecho a consolidar 24,64 m2t más, de conformidad con el planeamiento urbanístico aprobado en el municipio de Madrid.

Por tanto, en caso que las obras realizadas en mi vivienda (Obras 1 y 2) se consideren obras de restructuración parcial que incrementan la superficie construida, no sobrepasan la edificabilidad máxima permitida, ya que la superficie comprensiva de las mismas es de 15 m2t y la edificabilidad restante de mi vivienda es de 24,64 m2t.

La licencia de edificación otorgada al promotor no consolidó toda la edificabilidad (y/o aprovechamiento) asignada por el Plan Parcial. Insistimos, tanto el Serviciode Disciplina Urbanística como el Servicio de Planeamiento pueden acreditarlo en la planimetría y ordenación del Plan Parcial y contrastarla con la de los Proyectos de Parcelación, de Reparcelación, de Urbanización y de Ejecución: aumentó la superficie pero se mantuvo laedificabilidad, aumentó la superficie pero se mantuvo el aprovechamiento, por lo que tanto e lcoeficiente de edificabilidad neta como el aprovechamiento tipo resultante del Proyecto de Reparcelación y posterior de Ejecución era menor que el fijado por el Plan Parcial aprobado definitivamente.

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