Informe urbanístico y auditoría de chalet en servidumbre de protección de costas en Calvià

Consideraciones generales sobre cómo afrontar una compraventa de inmuebles en una situación urbanística y territorial compleja y con múltiples matices (lo cual es frecuente en inmuebles afectados por el dominio público marítimo-terrestre, Costas).

  • En este tipo de inmuebles, en localizaciones sensibles, y que están afectadas por Costas (realmente, ocurre en cualquier inmueble con afectación sectorial, pero en materia de Costas especialmente), se debe tener claro lo siguiente: no existen situaciones de “blanco o negro”, es decir, nadie, nadie, nadie, ni el vendedor ni ninguna Due Diligence os pueden garantizar plenamente la legalidad de una obra futura o que se pueda realizar una u otra obra en una parte de la vivienda y/o parcela.
  • Sí que se puede garantizar (siempre, en el contrato), por ejemplo, que no va a ser objeto de demolición, lo cual dependerá de la existencia o no de licencia, de la fecha de terminación, de la inclusión de la vivienda y/o parcela en las zonas de dominio público y servidumbre de protección, y de la normativa de aplicación en función de la fecha de terminación, normativa tanto a nivel urbanístico, como a nivel de Costas y, en su caso, también de Puertos.
  • Pero, por ejemplo, el régimen de obras permitido en la vivienda y/o parcela, en superficies construidas que se encuentren en fuera de ordenación, se ha modificado sustancialmente en los últimos años en Baleraes, y ahora es más restrictivo, por lo que no existe una garantía absoluta de que una obra concreta (de rehabilitación) a va a ser autorizada por el Ayuntamiento  y por el Consell (Costas). Como decimos, esto depende de las variables ya apuntadas: existencia o no de licencia, inclusión de obra en zonas de dominio público y servidumbre, fecha de terminación, normativa de aplicación (dependiendo de la aplicación de una u otra normativa, el régimen de prescripción y el régimen de obras permitido varía igualmente).
  • La elaboración de una Due Diligence completa debería incluir la licencia o licencias originales de la edificación, así como los certificados de no incoación (de procedimiento de restauración ni sancionador urbanístico) por parte del Ayuntamiento, los de no incoación (por parte de Costas también) y, en su caso, el Certificado de Antigüedad por parte del Ayuntamiento; en materia de propiedad, incluiría Certificación registral del Registro de la Propiedad, de dominio y cargas, como mínimo. Esto significa tiempo, y en ocasiones, esta información se puede obtener y evaluar su riesgo, sin necesidad de obtener todas las certificaciones administrativas, en línea con la propuesta que os vamos a hacer.
  • Donde sí que hay que garantizar los mínimos para efectuar la compraventa es en el contrato de compraventa que se vaya a elevar a público, en la operación contractual en sí misma, donde sí que se deben introducir las garantías necesarias sobre la situación urbanística y territorial de la edificación (por ejemplo: inexistencia orden de demolición, inexistencia incoación, inexistencia deslinde dominio público, etc).
  • Aviso muy importante entre paréntesis: la parcela se encuentra parcialmente dentro del dominio público, por lo que se desaconseja cualquier solicitud o actuación (al menos, por el momento) ante Costas, ya que existe el riesgo de recibir un procedimiento de restauración (a veces, se busca una solución y se acaba encontrando un problema; lo comentamos por experiencia en situaciones idénticas). Entiendo que esto debe concernir al vendedor, no al comprador, pero insisto, de ninguna manera acudiría ahora al Consell a recabar información sobre la parcela o a solicitar un certificado de prescripción, de ninguna manera (hago mucho hincapié en esto).
  • Una auditoría completa para comprador (si fuera para vendedor, sí merece la pena porque añade valor al activo) conlleva un coste que se pude “perder” si el resultado de la auditoría aconseja la no compraventa y no llevar a cabo la operación.
  • Además, al necesitar como mínimo 1 mes para recabar los certificados administrativos, tendría un coste de oportunidad de mercado a valorar por el comprador.

Por tanto la propuesta que os hacemos y que os puede resultar más interesante es la siguiente:

  • Nosotros estaríamos en situación de dar una valoración sobre si existe riesgo o no de efectuar una compraventa de este tipo, al menos, poder informar sobre si el riesgo de esta compra es asumible para el comprador, en función de la situación urbanística, sectorial (en materia de costas y de puertos) en la que se encuentra, sin necesidad de obtener todos los certificados de la Administración (tanto del Ayuntamiento como del Consell). Lo que el comprador se debe asegurar son unos mínimos (muy importante, por supuesto) en la compraventa, según hemos explicado antes; siempre y cuando eso suceda, se puede realizar un análisis de la situación administrativa (de licencias, urbanística, sectorial-costas y sectorial-puertos) y, en base a dicho análisis y nuestra experiencia en estos casos (idénticos), emitir una valoración del riesgo de efectuar la compra (y realizar posteriores obras, como la cubierta en piscina que ya nos adelantó Águeda), es decir, informar al comprador sobre si el riesgo de la compra es o no es asumible en el momento actual.
  • Este Informe tendría un coste menor, tanto económico como de oportunidad-tiempo (5 días desde aceptación), y serviría para fundar nuestra opinión-valoración sobre la viabilidad de la compra de la vivienda.
  • Ahora bien, en caso que se informe la viabilidad de la compra, lo que es indispensable es contar con asesoramiento al momento de la compraventa, y posterior a compraventa. Doy por supuesto que la operación contaría con el asesoramiento jurídico (fiscal, contractual y urbanístico) correspondiente (huelga manifestar nuestro ofrecimiento al respecto), ya que la compra de este tipo de inmuebles (como decimos, en situaciones administrativas complejas y con diversos matices) debe sujetarse al cumplimiento de unos mínimos necesarios y a que el comprador adquiera toda la información al respecto sobre la evolución previsible de la vivienda ( y de las obras a realizar, en su caso).
  • Posteriormente, respecto a las obras que se quieran realizar o si se quiere regularizar una parte u otra de la vivienda y/o piscina mediante su declaración en fuera de ordenación, se podría analizar y realizar posteriormente.
  • Por tanto, nuestro ofrecimiento es elaborar un Informe de Viabilidad, y posteriormente, ofreceros nuestro asesoramiento en la compra y en las actuaciones futuras a realizar en la vivienda. El coste del Informe de Viabilidad se imputaría a cuenta del importe posterior en la compraventa.
Norma
PGOU Calvià
Ley 2/2014, de 25 de marzo, de ordenación y uso del suelo
Ley 22/1988, 28 julio, de Costas
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