La doble inscripció de finques registrals. Motius, problemes i solucions.

  • Catastro_EDEIMA20121107_0015_11Des del punt de vista civil: Pot estar una finca inscrita al Registre de la Propietat dues vegades? Pot tenir una única finca diversos propietaris alhora? Pot “desaparèixer” una finca registral del mapa? Com pot algú tenir inscrita una finca que apareix al seu torn inscrita a nom d’un altre persona? Per què pot passar això? Què es pot fer al respecte? Qui és el veritable propietari d’una finca inscrita dues vegades? Com s’originen aquests problemes?
  • des del punt de vista urbanístic: ¿Què passa quan una finca forma part d’un projecte de reparcel·lació i aquesta, al seu torn, està doblement immatriculada? I si la finca ni tan sols ha estat inscrita? ¿I si els titulars, o propietaris, estan en parador desconegut?

Totes aquestes qüestions, d’índole immobiliària i que afecten, per descomptat, a l’àmbit urbanístic, seran comentades i intentades dilucidar en la present publicació.

Que la realitat física, la cadastral i la registral, normalment no coincideixen és una cosa relativament normal; el que és menys normal i, sobretot, més problemàtic, és que d’una finca hi hagi diverses finques registrals i, el més enrevessat, que hi hagi diversos propietaris.

El problema.

Per lògica, una finca (una finca física, ens referim), només pot tenir una finca registral que la defineixi i que indiqui qui són propietaris de la mateixa i quins són els seus càrregues, etc. No obstant això, ni de bon tros totes les finques es troben inscrites en el Registre de la Propietat i això, abans o després (sobretot si parlem de parcel·les rústiques que van a ser desenvolupades urbanísticament), acaba portant molts problemes. I més quan comencen a ser inscrites per uns o altres títols (Projecte de reparcel·lació o Declaració de Dimoni, per exemple).

Aquesta situació és l’anomenada “doble immatriculació”. Per definició, la doble immatriculació de finques constitueix un estat irregular que es produeix en el Registre de la Propietat i que consisteix en que una mateixa finca es troba immatriculada (inscrita) dues o més vegades en fulls, folis o fins i tot en registre particulars diferents dins d’un mateix ajuntament o secció del mateix Registre. Per entendre’ns, que una finca existeix dues o més vegades registralment.

Els motius més usuals dels que ens hem adonat que donen lloc a aquestes dobles immatriculacions són dos:

  • Que es produeixin dues primeres immatriculacions de forma simultània.
  • Que es produeixi una segona immatriculació d’una finca ja inscrita quan la primera immatriculació i l’última es van fer en dos moments molt separats en el temps.

El primer dels casos sol ocórrer quan, per exemple, hi ha una finca que mai va ser inscrita. Que, atès que aquesta finca no es trobava inscrita qui es creu amo de la mateixa iniciï un procediment de declaració de domini i, un cop obtingui sentència, procedeixi a inscriure-la i, durant tot aquest temps, per exemple, aquesta finca formi part d’un projecte de reparcel·lació i, quan la Junta de Compensació procedeix a inscriure el projecte de reparcel·lació, també la s’inscrigui (quan el propietari de la finca aportada pugui demostrar la seva propietat, o amb les anotacions preventives que sigui procedent). En aquest moment, quan el registrador les s’inscriu, no s’adona que es tracta de la mateixa finca física, les inscriu per separat i ja hi ha dues finques registrals d’una mateixa finca.

El problema aquí és terrible quan no és ja només que hi hagi dues finques registrals d’una mateixa finca física, sinó que a més, la persona que és propietària de la finca, decideix vendre la finca dues vegades. Sí, vendre dues vegades la mateixa finca física que es correspon amb dues finques registrals. O pitjor encara, que aquesta persona decideixi hipotecar una finca registral per a l’obtenció d’un crèdit i l’altra finca registral (recordem que és la mateixa), la decideixi vendre; que aquesta persona no torni el crèdit, i que l’empresa hipotecant decideixi executar la hipoteca de la parcel·la registral que, casualment, ara resulta que està ocupada per una altra persona que registralment també és amo de la mateixa. Imaginem el merder.

En el segon cas juguen altres circumstàncies i, sovint, es produeix quan una finca porta inscrita al registre de la propietat des de temps immemorials i, per la raó que sigui, mai no s’ha canviat la titularitat d’aquesta finca. Al llarg del temps, aquesta finca ha pogut ser ocupada per tercers i, o els seus propietaris o els seus hereus, no saber-ho. Aquests nous posseïdors, pel pas del temps l’han pogut usucapir, demostrar la seva propietat i inscriure-de nou en el Registre de la Propietat. Això que en principi pot semblar una barrabassada que un registrador ho consenti, pot ocórrer. Per què? Perquè al llarg del temps el sòl varia, el poble creix, els carrers canvien, i les primitives parcel·les que en la seva inscripció original poguessin venir descrites d’una determinada manera, ara resultaria impossible situar-les segons aquestes referències i, per tant, molt probablement qui les ocupi pot acabar quedant-se amb elles fent creure (o directament perquè no ho saben) que mai van ser inscrites. En altres paraules, ja no hi ha ningú que pugui identificar físicament ni comparar aquella parcel·la inscrita alguna vegada en el temps amb la que ara s’intenta inscriure mitjançant una declaració de domini.

El problema aquí on és ?. Que passats els anys algú decideixi investigar sobre les propietats d’un avantpassat en el Registre de la Propietat i aparegui que efectivament té diverses propietats inscrites en el registre que, una de dues, o no hi ha qui sigui capaç d’identificar-la sobre plànol a la ciutat actual o, directament, si les aconsegueixen situar (si aconsegueixen situar la finca registral en el pla), en aquesta parcel·la actualment hi hagi un bloc d’habitatges de 15 metres d’altura. Imaginem aquí la cara dels hereus quan decideixin investigar aquí com és possible que algú hagi construït en els terrenys del seu avi i aparegui que la primera immatriculació d’aquesta finca procedeix d’una declaració de domini i que el nom de l’avi no aparegui per cap costat . Tot això mentre a les seves mans tenen una nota simple del registre que indica clarament que la parcel·la que limita al nord amb tal al sud amb tal a l’est i oest amb dos rierols de tal, és del seu avi que, per cert, tampoc va deixar en l’escriptura una relació de béns i tot això els ha arribat per sorpresa.

D’on ve el problema?

Segons el nostre parer el problema ve de la manca de coordinació entre Cadastre i Registre, encara que entenem la complexitat que aquestes dues institucions vagin compassades. D’una banda, el Registre de la Propietat es va crear el 1861 amb la primera Llei Hipotecària. Des de llavors, aquest ha tingut doble meta: d’una banda, que tots els béns immobles i drets reals immobiliaris arribin a estar registrats, inscrits en el corresponent Registre; i d’una altra, que la descripció que aquest faci del que en ell registrat coincideixi plenament amb la realitat física del corresponent immoble o dret real immobiliari. D’altra banda, Cadastre, i la seva base de dades grafiada és molt posterior a la creació del Registre pel que acompasarlos portarà el seu temps.

Com a últim problema hem d’assenyalar la quantitat d’immobles i finques que encara (sobretot en l’àmbit rural) no han tingut accés al registre. Això fa que quan aquesta propietats es van transmetent, la titularitat jurídica de les mateixes es va dispersant i a l’hora d’inscriure per primera vegada, ens podem portar moltes sorpreses.

Com sé solucione aquestes problemes de doble inscripció registral solucionen?

Admesa l’existència de certs casos de doble immatriculació, el Reglament hipotecari intenta donar-li solució a l’article 313. Aquest article fa una diferenciació:

  1. Quan la finca o, si s’escau, les quotes o participacions indivises inscrites en diferents folis, ho estan a favor de la mateixa persona
  2. Si la doble immatriculació ho és a favor de persones diferents i, dins d’aquest subtipus, hi ha dos situacions:
  • Si hi ha acord entre aquestes persones.
  • Si no hi ha acord i hi ha controvèrsia.

Vegem les solucions:

  1. Quan la finca o, si s’escau, les quotes o participacions indivises inscrites en diferents folis, ho estan a favor de la mateixa persona: la contradicció podrà salvar-se, a sol·licitud d’aquesta, mitjançant el trasllat, si s’escau, el registrador, de les inscripcions o assentaments posteriors al foli registral més antic, estenent al final del més modern un assentament de tancament del mateix. Si hi ha titulars de seients posteriors afectats pel trasllat cal el consentiment d’aquests expressat en escriptura pública.
  2. Quan la doble immatriculació ho és a favor de persones diferents i, dins d’aquest subtipus, hi ha dos situacions:
  • Si hi ha acord entre aquestes persones: a sol·licitud seva i amb la conformitat, si escau, de tots els interessats, expressada en escriptura pública, es procedirà a cancel·lar o rectificar el foli convingut.
  • Si no hi ha acord i ha controvèrsia: El titular de qualsevol dret real inscrit sobre les finques registrals afectades per la doble immatriculació, directament oa falta de l’acord que preveu la regla anterior, pot acudir al jutge de primera instància del lloc en què radiqui físicament la finca, perquè, amb citació dels interessats i sempre que es provi la identitat de la finca, dicti acte ordenant que s’estengui nota expressiva de la possible existència de doble immatriculació al marge de les dues inscripcions, podent exigir la caució que estimi adequada per assegurar els perjudicis que es puguin derivar. En l’acte es reservaran als interessats les accions que es considerin assistits sobre declaració del millor dret a l’immoble, que poden exercir en el judici declaratiu corresponent. La nota caduca a l’any de la seva data, llevat que abans s’hagués anotat la demanda interposada en el corresponent judici declaratiu.

Centrem-nos en l’última solució, a l’últim problema: quan hi ha dues finques registrals i dos o més propietaris, i no hi ha un acord, la solució a la qual ens porta la legislació hipotecària és, com a molt al fet que el que sigui afectat sol·liciti del jutge d’Instrucció Acte en el qual es reconegui la situació de doble immatriculació i en el qual es reservin als interessats les accions que considerin en judici declaratiu. Però, quina solució, arribats a aquest punt, li està donant la justícia a aquestes situacions?

El primer advertiment és que donat que existirien dues inscripcions registrals i que ambdues gaudeixen de la seguretat jurídica pròpia que atorga la inscripció registral, les normes de Dret civil prevalen sobre les de Dret hipotecari, els principis trenquen davant l’existència de dos titulars registrals que mereixerien protecció d’acord amb els mateixos.

La preferència del dret civil davant del dret hipotecari.

La preferència entre els títols inscrits ha de buscar-atenent al títol civil originari de l’adquisició (d’acord amb el que preveu l’article 609 del Codi civil), i correspon a la part demandant la càrrega d’acreditar l’existència de la doble immatriculació i la tinença de un títol legítim de domini d’acord amb la reconstrucció de l’historial de les finques. Només quan no es pugui determinar aquesta preferència d’acord amb les regles del dret civil s’acudirà als principis registrals, que poden afegir una regla de suport suplementari, i és aplicable el principi prior tempore, potior iure ( “primer en el temps, millor en el dret “. és a dir, entenem que només hi ha un cas en el qual només juga el dret hipotecari, i és el fet que hi hagi una doble immatriculació i en en el qual cap dels titulars hagi ocupat la parcel·la: en aquest cas, és clar està s’aplicaria el principi de prior tempore, potior iure, és a dir, qui primer hagués inscrit, tindrà millor dret i serà l’únic titular registral. En la resta de casos, sempre jugaran les regles del dret civil pur, és a dir, caldrà veure qui és propietari i, per això haurem d’acudir al 609 del CC. Si, per exemple, encara que hi hagi una realitat registral que identifiqui dos titulars, però un d’ells ha usucapit (de la manera que sigui), el propietari serà aquest i serà igual qui aparegui en el registre de la propietat primer.

No obstant això, és de justícia esmentar que això no està resolt a nivell jurisprudencial de manera clara. Que la casuística és majúscula i que, a més, hi ha diverses interpretacions respecte a aquesta solucions.

En la nostra opinió, quan sobre un immoble ha dos inscripcions registrals, a ambdues se’ls ha el dret de màxima protecció, però, el dret de propietat no és dret hipotecari, sinó un dret civil pur i, quan ens trobem davant de dos inscripcions registrals , s’ha de tenir en compte qui té millor dret, i això només pot dirimir d’acord al codi civil i no al dret hipotecari. En altres paraules si hi ha una usucapió, aquesta és una forma d’adquirir la propietat i punt, i si hi ha un contracte de compravenda o una hipoteca sobre el mateix, i no hi ha cap usucapió, per descomptat, aquí sí, haurà d’entrar en joc el dret hipotecari sempre que alguna, o tots dos títols estiguin inscrits en el Registre i, qui primer s’inscrigui, millor dret tindrà.

L’afectació del dret urbanístic: la doble immatriculació, els titulars desconeguts o controvertits en la inscripció de projecte de reparcel·lació.

Aquests problemes de doble immatriculació, o de litigiositat sobre titularitat de finques poden afectar notablement en la gestió urbanística; en concret afecten en el moment en què es produeix l’aprovació del projecte de reparcel·lació i aquest ha de ser inscrit en el Registre.

No obstant això, aquests problemes de titularitat no afecten la prossecució de l’actuació urbanística en concret, és més, simplement s’han de deixar ressenyats per no interrompre l’execució urbanística. Això no obstant, tal com comentarem, aquí pot trobar-se un altre dels motius pels quals una finca de la qual aparentment es desconeixen els titulars, pot acabar passant a mans d’altres i el que en principi era simplement una ignorància sobre els titulars registrals , s’acabi convertint en una doble immatriculació.

La regulació d’aquestes situacions ve donada pel Reial Decret 1093/1997, de 4 de juliol, pel qual s’aproven les normes complementàries al Reglament per a l’execució de la Llei Hipotecària sobre Inscripció en el Registre de la Propietat d’Actes de Naturalesa Urbanística . Vegem com el regula:

Quan la finca inclosa en el projecte d’equidistribució hagués estat objecte de doble immatriculació, resultés ser de titular desconegut o registralment consta que la seva titularitat és controvertida, s’aplicaran les següents regles:

  1. Si la finca consta doblement immatriculada, per haver-se practicat la nota corresponent amb anterioritat a la iniciació del procediment d’equidistribució, o aquesta doble immatriculació resultés provada com a conseqüència de les operacions del propi projecte, han de considerar-se interessats en el procés els titulars registrals de la finca doblement immatriculada, segons cada inscripció, el que suposarà el manteniment d’aquesta situació en l’adjudicació de les finques de resultat i en la seva inscripció registral, la qual es practicarà a favor de qui acrediti millor dret en el judici declaratiu ordinari que correspongui per la seva quantia en l’ordre jurisdiccional civil. Tot això, sense perjudici del conveni entre els titulars afectats formalitzat en escriptura pública. En la inscripció de les finques de resultat es faran constar les circumstàncies corresponents a les finques d’origen que haguessin estat objecte de doble immatriculació.
  2. Quan la finca d’origen sigui de titular desconegut, la finca de resultat s’inscriurà a favor de l’Administració actuant, amb caràcter fiduciari i per al seu lliurament a qui acrediti millor dret sobre la mateixa. Si el titular de la finca d’origen estigués en parador ignorat, la defensa dels seus interessos, durant la tramitació del procés, correspondrà al ministeri fiscal, llevat que l’absent tingués designat representant amb facultats suficients.
  3. Es considera que hi ha titularitat controvertida quan consti anotació preventiva de demanda de propietat. En aquest cas la inscripció de la finca de resultat es practicarà a favor del titular registral de la finca d’origen, però traslladant, igualment, l’anotació preventiva que sobre la mateixa consti practicada.

Fixem-nos en l’apartat 2: Què passa amb aquesta finca que s’ha adjudicat l’Ajuntament si mai apareix cap propietari? Doncs bé, entenem que l’Ajuntament pot acabar usucapiendo aquests béns. Segons l’article 10 del RBEL, les corporacions locals poden adquirir béns i drets, entre d’altres maneres per prescripció, establint l’article 14 del mateix text legal, que les entitats locals prescriuran al seu favor d’acord amb les lleis comunes, sense perjudici del que establert en disposicions especials. Ara bé, entenem que només podria adquirir la propietat per usucapió extraordinària, ja que entenem que mai hi haurà exisitido títol, sinó possessió i, si el requisit de la possessió en concepte d’amo pot acreditar-se, ens trobem amb un dret de propietat de l’Ajuntament guanyat per prescripció adquisitiva extraordinària i traslladar posteriorment la propietat. Heus aquí un altre motiu pel que, passats molts anys, algú trobi una finca registral inscrita a nom d’algú que, actualment està inscrita, en una altra finca registral, amb un altre nom.

Les conclusions que podem treure són les següents:

  • Que per descomptat sobre un mateixa finca poden haver diverses finques registrals.
  • Que a més de diverses finques registrals, hi pot haver un mateix, o diferents titulars.
  • Que quan hi ha un mateix titular de diferents finques registrals que resulten ser la mateixa finca, la llei hipotecària resol el problema.
  • Que quan hi ha un diferents titulars de diferents finques registrals que resulten ser la mateixa finca, la llei hipotecària només habilita un mecanisme per anotar aquesta situació en el Registre, però no habilita un sistema clar per a la determinació de la propietat de la mateixa.
  • Que en aquest últim cas, la llei hipotecària ens remet clarament al dret civil pur per arbitrar sobre la propietat.
  • Que quan aplicant el dret de propietat pur no podem discernir qui té millor dret de propietat, és quan tornem als principis del dret hipotecari, aplicant directament el principi que qui primer s’inscriu, millor dret té.
  • Des del punt de urbanístic, la doble immatriculació o el desconeixement dels titulars d’una parcel·la no és problema per al desenvolupament urbanístic.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

*

X
- Enter Your Location -
- or -