¿Pueden la cédula de habitabilidad y/o licencia de primera ocupación denegarse por incumplir la legalidad urbanística?

licencia-primera-ocupacionHace ya algunos meses publicamos acerca de si se podía o no denegar una licencia de primera ocupación (a grosso modo, el acto administrativo que autoriza la “primera” ocupación, es decir, la “primera vez” que va a ser destinado a su uso, acto administrativo que se suele confundir y solapar en algunas CCAA con la “cédula de habitabilidad”), en base a un incumplimiento de parámetros urbanísticos, es decir, si un Ayuntamiento podía negarse a otorgar una licencia de primera ocupación cuando, por ejemplo, superaba la edificabilidad permitida por el planeamiento.

Ya explicamos que si la Administración considera que se está incumpliendo algún parámetro urbanístico, ésta se encuentra dotada de mecanismos suficientes como para perseguir esa obra y hacer cumplir la legalidad urbanística obligando a la restitución de las cosas a su estado anterior, pero no puede utilizar una denegación de una licencia de primera ocupación para impedir su habitabilidad,  porque está confundiendo la naturaleza de las cosas: una cosa es el urbanismo (parámetros de edificabilidad, volúmenes, alturas, etc) y otra muy distinta, es el uso, esto es, las normas sobre la seguridad, salubridad, salud y habitabilidad de las construcciones, esto es, el cumplimiento del Código Técnico de la Edificación, esto es, el cumplimiento de la normativa de protección de incendios, de accesibilidad, de ventilación, etc. Una cosa es que urbanísticamente  sólo se permita construir una planta, y posteriormente construyamos dos, y otra bien distinta es que, aunque sólo construya una planta y cumpla el resto de condiciones de la edificación, ésta no cumpla las condiciones de uso (como decimos, accesibilidad, número de piezas mínimas según uso, condiciones de ventilación, iluminación, itinerarios de evacuación, superficies mínimas para dotaciones del edificio, etc, etc).

Lo cierto es que esta teoría no es pacífica, y muchos Ayuntamientos (la mayoría) siguen utilizando la Licencia de Primera Ocupación como un acto de comprobación púramente ligado al cumplimiento de la Licencia de Obra. Por ejemplo, citamos el Decreto 60/2010, de 16 de marzo por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística de la Comunidad Autónoma de Andalucía, su artículo 7, en el que hace una definición del objeto y finalidad de las licencias de 1ª ocupación:

“Tiene por objeto comprobar que el uso previsto para un edificio o parte del mismo, es conforme a la normativa y a la ordenación urbanística de aplicación”, señalando igualmente que “cuando se trate de edificios para los que haya sido otorgada licencia de obras de nueva construcción, ampliación, modificación, reforma o rehabilitación, tendrá por objeto además, comprobar la adecuación urbanística de las obras ejecutadas a la licencia otorgada”.

Asimismo, podemos citar jurisprudencia antigua del Tribunal Supremo, en la que de nuevo se siguen solapando los aspectos urbanísticos con las normativas sobre condiciones de habitabilidad:

La Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de noviembre de 2003 o de 10 de marzo de 1999 señala que la licencia de primera ocupación tiene como finalidad verificar si el edificio reúne las condiciones idóneas de seguridad y salubridad y puede habilitarse para el uso al que se destina y constatar si la obra ejecutada se ajusta en realidad a la licencia de obras concedida.

Por contra, si nos referimos estrictamente a cédulas de habitabilidad, la reciente normativa estatal (así como muchas autonómicas) desliga esta doble función fiscalizadora de los parámetros de obra y de uso; la Ley 9/2011, de 29 de diciembre, de promoción de la actividad económica, añadiendo el apartado 5 bis, al artículo 26 de la Ley 18/2007 del derecho a la vivienda:

“El otorgamiento de la cédula de habitabilidad implica exclusivamente que la vivienda cumple los requisitos técnicos de habitabilidad de la normativa vigente y no supone la legalización de las construcciones en lo que concierne a la adecuación del uso de vivienda a la legalidad urbanística. Para proteger los derechos de los adquirentes, cuando en la tramitación de la solicitud de la cédula de habitabilidad se ponga de manifiesto que el uso de un inmueble como vivienda puede no adecuarse a la legalidad urbanística, debe hacerse constar esta circunstancia en el documento de otorgamiento de la cédula, y el fedatario público debe ponerlo en conocimiento del adquirente en el momento de autorizar el documento de transmisión.”

Y, siendo la materia de vivienda, competencia asumible de manera exclusiva por las comunidades autónomas, algunas, como la catalana en el Decreto 141/2012, de 30 de octubre, por el que se regulan las condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas y la cédula de habitabilidad, ya se han hecho eco de esto y lo incorporan en su normativa; así se define en el citado Decreto, la cédula de habitabilidad:

“La cédula de habitabilidad es el acto administrativo en cuya virtud se acredita que una vivienda cumple las condiciones mínimas de habitabilidad que prevé la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, y este Decreto y que, por lo tanto, es apta para ser destinada a residencia humana, sin perjuicio de que se desarrollen otras actividades debidamente autorizadas.”

Volvamos a la redacción dada por la normativa estatal:

  • “El otorgamiento de la cédula de habitabilidad implica exclusivamente que la vivienda cumple los requisitos técnicos de habitabilidad de la normativa vigente” (como ya hemos visto, las condiciones del CTE).
  • “(…) no supone la legalización de las construcciones en lo que concierne a la adecuación del uso de vivienda a la legalidad urbanística”. Efectivamente, no supone en absoluto la conformidad con la normativa urbanística en cuanto a su uso y, aunque no lo refiera, tampoco en cuanto a la obra en sí misma.
  • “(…) cuando en la tramitación de la solicitud de la cédula de habitabilidad se ponga de manifiesto que el uso de un inmueble como vivienda puede no adecuarse a la legalidad urbanística, debe hacerse constar esta circunstancia en el documento de otorgamiento de la cédula”. Es decir, no se trata de legalizar absolutamente ningún tipo de obra o de uso, se trata de certificar que la obra es apta para su habitabilidad.

La propia jurisprudencia también argumenta que la Administración debe ceñirse a comprobar exclusivamente el cumpimiento y adecuación de los usos permitidos; el hecho de que la construcción respete las normas de seguridad y salubridad; y que la urbanización (cuando se trate de obras que han comportado obras de urbanización), esté debidamente finalizada. Así argumenta la Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de marzo de 1999, de 14 de diciembre de 1998 o de 8 de nombre de 2003:

“La jurisprudencia ha destacado la relación que existe entre la licencia de primera ocupación y la licencia de obras, de tal modo que ni puede la Administración aprovechar aquélla para la revisión de esta, imponiendo condiciones o limitaciones no exigidas al concederse la licencia de obras, ni el ciudadano apartarse en la ejecución de la construcción en los términos en que la licencia de obras fue concedida, para defender que, independientemente de esa desviación, la construcción realizada también se adecuaba al planeamiento”.

La conclusión que podemos extraer es la siguiente:

  • La cédula de habitabilidad, así como las subsiguientes renovaciones de ésta, no puede denegarse en base a que el inmueble no es conforme a licencia de obra o incumple la ordenación urbanística (entre otros, recordamos ahora el caso de una construcción en Mallorca, que había ampliado sustancialmente su superficie, y desde el Consell de Mallorca se denegaba la renovación de la cédula de habitabilidad por el hecho de que no se ajustaba a la legalidad urbanística, aún cuando la construcción estaba desde hace años perfectamente en condiciones para destinarla al uso residencial). Eso sí, en la expedición de dicha cédula de habitabilidad deberá constar el no cumplimiento de la legalidad urbanística por parte de dicho inmueble, al objeto de la protección de compradores y terceros.
  • En la mayoría de regulaciones de CCAA que diferencian nítidamente la cédula de habitabilidad de la licencia de primera ocupación (aquélla que se expide una vez finalizada la obra nueva o primera edificación de una construcción), dicha licencia de primera ocupación tiene la doble finalidad de comprobar las condiciones de uso y, también, comprobar que la obra ejecutada es conforme con la licencia de obra.
  • Ahora bien, las 2 anteriores conclusiones nos dejan una duda: ¿podría darse el caso que a la finalización de una obra nueva, se deniegue una licencia de primera ocupación y, al mismo tiempo, se conceda una cédula de habitabilidad por cada una de las viviendas, locales o inmuebles que la conformen?  La contestación a esta pregunta sigue sin resolverse por los operadores jurídicos.

Publicado en Licencias urbanísticas, Licencias de Primera Ocupación, Urbanismo, Cédula de Habitabilidad, con las siguientes etiquetas: Licencia de Primera Ocupación, denegación de licencia, parámetros urbanísticos, codígo técnico de la edificación, cédula de habitabilidad
Actos administrativos relacionados con la publicación: Licencia de Primera Ocupación

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