La prueba de la prescripción de una obra sin licencia

imgPrintImpresionPublicidadYPromocionCalendariosDescripción del supuesto: que realmente haya prescrito.

Antes de exponer los diferentes medios de prueba que pueden utilizarse para acreditar la fecha de ejecución o de terminación (según nos encontremos en una acción sancionadora o en una acción de restitución/restauración/restablecimiento/protección de la legalidad urbanística), debemos llamar la atención sobre la primera consideración de orden que debe tenerse en cuenta en materia de prescripción:

Aunque esto pueda parecer una obviedad, hacemos esta advertencia, ya que en ocasiones han venido clientes que intentaban probar la prescripción, cuando por el cómputo de la misma, ésta no se había producido. Nuestra respuesta siempre es la misma: si no se ha producido la prescripción, ésta no se puede probar. La línea de actuación debe ser otra, hay que activar otras acciones, pero de ninguna forma tratar de probar algo que no ha sucedido. Y de la misma forma que decimos esto, también decimos lo contrario (objeto de esta nota): si se ha producido la prescripción, ésta se puede probar siempre. Es decir, que por supuesto que nos encontr

Para comprobar que las obras se encuentran prescritas, se debe verificar que ha transcurrido el plazo fijado por la normativa urbanística de nuestra CCAA; puedes consultar la tabla de plazos de prescripción de la acción de restauración y de la acción sancionadora por CCAA.

Medios para probar la prescripción.

Criterio general: valoración conjunta de las pruebas.

Como criterio general, antes de relacionar cada uno de los medios de prueba, para que la fecha de terminación de una obra (nos vamos a situar en el supuesto de la acción de restitución de la legalidad) se encuentre acreditada y, en consecuencia, se encuentre acreditada la prescripción (en caso que ésta se haya efectivamente producido, como hemos indicado anteriormente), las pruebas se valorarán en su conjunto, es decir, que no se apreciará una sola prueba para entender probada la fecha de unas obras, sea la prueba que sea, sino que la formación del criterio del órgano administrativo o jurisdiccional, se hará mediante la consideración y valoración de todas las pruebas que obren en el expediente. Por ejemplo, anteriormente, se venía considerando que un documento público, como pudiera ser una declaración testifical elevada a público mediante Acta notarial de Manifestaciones, era suficiente por sí solo para invertir la carga de la prueba, pero recientemente se ha modificado ese criterio, exigiéndose que dicha prueba debe ser analizada a la luz del resto de evidencias; por ejemplo, si existe un Informe técnico por el cual se manifiesta por un técnico municipal que la fecha de terminación de dichas obras (sobre las que previamente existe la testifical) se ha ejecutado en un intervalo temporal que corresponde o “encaja” en la fecha manifestada por la testifical, entonces se entenderá que efectivamente se entiende prueba suficiente; como vemos, la segunda prueba refrenda o da mayor apoyatura a la primera, adquiriendo verosimilitud o certeza, y en conjunto, entendiéndose probado el hecho.

Medios de prueba: de valor público.

Datos incorporados a expedientes administrativos.

Es decir, que hubiera existido por ejemplo un expediente previo (no resuelto por supuesto), donde conste la fecha de las actuaciones, por las cuales se desprenda que la ejecución o terminación de las obras de las que se trata se corresponden con la nueva acción del Ayuntamiento, y por tanto, tomando en consideración dichas fechas, las obras sin licencia (su posibilidad de restauración o su infracción) estén prescritas. Ejemplo: un acta de denuncia de la policía, un acta de inspección urbanística, las diligencias internas del expediente, o incluso, un requerimiento u  (no resuelto).Orden Derribo-003

– Actas notariales.

Documentos elevados a público ante Notario donde conste la existencia de las obras en fecha determinada. Por ejemplo, que a la finalización de una obra, un Notario haya levantado acta de las obras, con fotografías de estado, descripción.

– Declaraciones testificales.

Consiste en una declaración testifical de varias personas (mínimo 2) que sencillamente declaran tener constancia de las obras en una fecha determinada  (para no comprometer a dichas personas y para garantizar la veracidad de su testimonio, no se indica una fecha exacta, sino simplemente se indica “entre los meses de septiembre y octubre”, declaración con la que se puedan sentir cómodos). Los requisitos que deben reunir las personas que presten la declaración testifical son:

  • Que sean vecinos o próximos al lugar de las obras (por ejemplo, si las obras se han realizado en un piso, pues los vecinos del mismo portal; si se ha ejecutado una obra en suelo no urbanizable, los dueños de los predios colindantes).
  • Que no posean expediente sancionador o de restitución de la legalidad incoado en el Ayuntamiento.

Es conveniente que las declaraciones testificales se hagan ante Notario y no ante el Ayuntamiento. En la Notaría, simplemente firman una declaración, mientras que ante el funcionario del Ayuntamiento, aunque estén manifestando hechos ciertos, les pueden formular preguntas o cuestiones que le incomoden, así que siempre es preferible conocer de antemano el término de la declaración y proceder simplemente a su ratificación. Acta de manifestaciones_Modelo

– Informes técnicos municipales.

Documentos que hayan sido recabados por el instructor del procedimiento o por el órgano correspondiente, y que “informen” por ejemplo sobre la existencia de la obra en una ortofoto tomada en un “Vuelo” realizado en fecha determinada. AUR Modelo Informe técnico

Medios de prueba: de valor privado.

– Presupuestos, facturas, albaranes, recibís, etc.

Documentos de pago que se disponga de las empresas o personas que hayan participado de la ejecución de la obra; si la obra se ha ejecutado en régimen de autopromoción o por cuenta propia, pues los pagos que se hayan realizado de los materiales de obra, por ejemplo.

– Proyecto de obra o actividad.

Dado que las obras se realizan sin licencia, en la mayoría de los casos, no existe Proyecto realizado ni visado por técnico alguno. Si se hubiera realizado con Proyecto, aunque el mismo no se hubiera presentado ante el Ayuntamiento para obtener Licencia, la fecha de firma del Proyecto es también indicativa de la fecha aproximada de la ejecución de la obra.

– Ortofotos e imágenes satélite.

En los casos que el plazo de prescripción haya transcurrido considerablemente, la existencia de la construcción, instalación o edificación puede apreciarse a través de los servidores de imágenes satélite y ortofotografía. Dichas imágenes tienen una fecha de vuelo, que suele indicar el mes y el año del mismo. En España, se han unificado los servicios cartográficos en el PNOA. El mejor mashup que unifica todos los servicios cartográficos, más Catastro, y sobre la base de Google Maps, es www.goolzoom.com.

– Fotografías digitales.

Fotografías que se hayan tomado al momento de la ejecución o la terminación de la obra, y cuya fecha haya quedado registrada en las propiedades del archivo generado por la cámara.

– Cualquier otro medio de prueba.

Por supuesto, se admitirá como prueba cualquier otro medio de prueba válido en derecho, es decir, cualquier evidencia registrada por cualquier forma de reproducción de la palabra, el sonido o la imagen. Por ejemplo, las comunicaciones electrónicas como medios de prueba, que tanta relevancia tienen en la actualidad.

Resultado

Si la obra está realmente prescrita, y si hemos realizado un correcto proceso de prueba, no deberíamos encontrarnos problemas para que el órgano administrativo declare la prescripción, con estimación de nuestra pretensión. Dicha estimación puede manifestarse de muchas formas, dependiendo del tipo de procedimiento o proceso en el que nos encontremos, por ejemplo:

– Si se trata de un Recurso contra una Orden de Demolición, pues la estimación del Recurso, con anulación de dicha orden de demolición.

– Si se trata de un procedimiento sancionador, pues se conseguirá la declaración de la inexistencia de la responsabilidad sancionadora.

– Si se trata de una solicitud para obtener la declaración de fuera ordenación, pues la resolución declarando dicho fuera de ordenación.

Jurisprudencia

Puede consultar algunas de las sentencias publicadas en materia de prescripción:

Más sentencias relativas a la prescripción.

 

45 comentarios

  1. No importa si ha prescrito, si te encuentras a un abogado inútil, la ley no importa. A mi me condenaron aunque la obra había prescrito y no me hubiera hecho falta ni demostrarlo ya que la acusación presentó pruebas con fechas las cuales ya habían prescrito. Pero aquí la ley no importa mucho, lo que importa es que tu abogado sea un poco listo, solo un poco.

    • Equipo de Urbanistica 91

      Hola Susana, nos puede escribir al email de la empresa info@urbanistica91.com o llamar a cualquiera de los teléfonos indicados en la página web y hacernos llegar su caso.

      Si requiere que analicemos su caso particular, puede ponerse en contacto con nosotros a través del email o teléfono.

      Un saludo.

  2. He solicitado una licencia de obras de un local coercial va a hacer 4 años a nombre de la empresa pero las facturas las hice a titulo personal. Ahora el ayuntamiento me ha emviado una carta para que presente las facturas s nombre de la empresa pero no las tengo.
    Les he presentado las que tengo a titulo personal. Que sancion me pueden poner por esto?

    • Equipo de Urbanistica 91

      La titularidad de la licencia (que esté a nombre de la empresa o de particular) no tiene nada que ver a la hora de probar la prescripción (si es que efectivamente se refiere a obras sin licencia, ya que no lo especificas). Las facturas, ya sean a título personal o de empresa, son un medio de prueba más para acreditar la fecha de unas obras, pero ojo, por sí solas no valen como prueba suficiente para acreditar tal hecho.

      La sanción depende de la entidad de la obra realizada.

  3. hola tengo un problema urbanistico
    mi obras datan de 2010 es una casa de madera en ese tiempo la calificacion del suelo era rustico y en 2012 cambio el planteamiento a “URBANO NO CONSOLIDADO” ARG28, En fecha de 2013 me notifica el ayuntamiento que me a abierto expediente alego a todas la notificaciones hasta 2015 ese año me notifican un sancion cercitiva y alegue todo lo que estaba en mi mano en 2016 tenia vista un juicio contra el ayuntamiento el cual el mismo ayuntamiento anulo por caducidad de procedimiento a fecha de hoy me vuelven a abrir otro expediente en el cual ellos me detallan que la obras aun no ha pasado los 6 años de prescripcion para el ayuntamiento la obras figuran del año 2011 tengo en mano una consulta descriptiva del catastro una foto y la fecha de 2010 y en el aparece la dicha edificacion
    mi duda es cual es el regimen que me debe regir al ser la construccion anterior a la nuevo LOUA
    si es por la ley antigua es 4 años a partir de la infraccion o ya me acoge a la nueva ley dentro de los dos periodo a dia de hoy me encuentro en los 6 años de la lOUA
    me podeis resolver mi duda

    • Equipo de Urbanistica 91

      Le comento lo que dice la jurisprudencia de Andalucía:

      Si la obra terminó entre 2008 y 2012, se aplican los 6 años.
      Si la obra terminó antes de 2008, 4 años.

      Le comento lo que nosotros defendemos:

      Si la obra se terminó antes del 2012, se tiene que aplicar el plazo de 4 años.

      No obstante, sería necesario tener más datos para hacer un análisis sin compromiso.

      Por favor, déjenos sus datos de contacto, y nos pondremos en contacto con usted.

  4. angel lazaro martin

    Hola, mi pregunta es que me mandaron hacer una casa fuera del casco urbano sin licencia de obra y sin proyecto de ejecucion, y sin autorizacion ni visado del ayuntamiento ni nada, a mi me engañaron de que tenian todo, y tenia los cimientos hechos y a traves de terceras personas con mala sombra le comieron el coco al dueño de que estaban mal los cimientos, y el dueño me paro la obra cuando solo tenia los cimientos hechos, el año 2009 y me denunciaron y ganaron presentaron documentacion ilegal al juez y quieren que les devuelva el primer pago mas intereses y que demoler la obra, y me he enterado ahora de todo y lo he denunciado yo este mes de agosto del 2016 al no estar la casa terminada y sin documentacion, solo hicieron un proyecto basico, y tampoco es legal, aun no me ha dado el ayuntamiento nada, porque estamos esperando que venga el arquitecto municipal, ¿que resolucion tendrá esto para ver si coincide un poco con lo que me digas ustedes? gracias.

  5. Hola buenas tardes,

    un vecino ha cambiado el uso de su casa de planta baja y la ha transformado en un negocio con atención al publico. Para ello ha modificado la fachada, todo ello sin autorización de la comunidad ni del ayuntamiento. ¿Cuando prescribe esta obra en la Comunidad Valenciana?
    .
    Gracias

    • Equipo de Urbanistica 91

      Buenas tardes,

      El plazo de prescripción son 15 años. Eso referido a las obras. Sin embargo, en lo referente al uso, sería muy discutible que prescribiese, ya que los usos (menos el de vivienda), no prescriben.

      Un saludo.

  6. Hola buenas,

    Alguien me puede decir en la situacion actual de plazo prescripción de obras sin licencia que se encuentra en la Islas Baleares depues de que en Enero de este año el nuevo gobierno haya dejado sin efecto cuestiones urbanísticas esenciales de las leyes de suelo de la legislatura anterior, entre ellas la Ley 2/2014, de 25 de marzo en la que habia una “amnistia” de tres años, hasta 2017, para legalizar obras sin licencia de 8 años para atras… es decir lo de los 8 años en que se ha convertido actualmente?

    —————–

    Y quisiera consultar otra duda si me lo permiten; hay alguna forma de obtener una imagen satelite de Ibiza del año 2009 ya que es cuando se dio por finalizada la obra sin licencia y solo se pueden obtener via prueba de imagen satelite las imagenes de google maps en la que solo constan las imagenes de 2008(no me sirve ya que no estaba acabada) y luego ya pasa a 2010(pierdo un año para el computo de años de prescripcion)?

    Muchas gracias por anticipo,

    Saludos

    • Equipo de Urbanistica 91

      Publicación sobre el régimen de fuera de ordenación en Baleares

      Respecto al tema de las ortofotos, nosotros acudimos al servicio de ortofoto del Govern y al Instituto Geográfico Nacional.

    • Hola, yp estoy como tu, solo que el aňo que necesito es el 2007. Solo se hacen fotos aéreas los aňos pares, así que, afanate en buscar otros medios de prueba, firmas por ejemplo. Tengo entendido que prescribe a los ocho aňos, peeo mira el inicio del procedimiento, por si puedes ampararte con la anterior ley. Mucha suerte. Ah mira también cuantos meses tienen para notificarte, desde que empezó el procedimiento, porque a veces, no cumplen y por ahí puede caducar.

  7. Buenas tardes,

    si la infracción urbanística ha prescrito (una entreplanta que supera una determinada superficie, que en madrid no puede superarr el 50%) pero en el catastro aparece el 100% de la superficie de la planta y el ayuntamiento está cobrando el IBI del total desde hace más de 10 años, podría ser una prueba de que dicha obra se ejecutó antes de esa fecha?¿

  8. Buenas tardes, el caso en el que me encuentro es el siguiente, mi padre ya facellido tenía una nave industrial, esta nave que hemos heredado es de 1989,y poco después mi padre hizo una naya donde pudo las oficinas de su negocio . Ahora mi madre y yo hemos alquilado la nave a una empresa que al pedir su licencia de apertura le dicen que la naya que ha puesto en el plano se su proyecto no existe y que debe localizarla. No se como hacer esto. Esta naya la hizo mi padre hace 36 años, pero es que si no lo hago a esta empresa no le dan la licencia. Por favor me podríais dar alguna recomendación?

  9. Perdón, he observado que en la explicacion anterior hay algun error, los años que lleva hecha la naya son 26 , y lo que le pide el Ayuntamiento es legalizarla. Muchas gracias.

  10. tengo un chale la fecha de edificacion fue 1982 el chale tiene una superficie de 80.metros cuadrados
    se aecho dos tramos el primero 66.m y el otro de 14.m
    el primero con licencia y proyesto de arquitesto y lo demas notengo nada se costruyo todo en el 1982
    no tengoechas las escriturar y el yuntamiento no meda el papel para acer laescritura que años acen
    falta para que prescriba

    • Equipo de Urbanistica 91

      Hola Vicente,

      El plazo de prescripción depende de la CCAA. En Madrid, por ejemplo, el plazo es de 4 años.

      Estando ejecutada desde el año 1982, el Ayuntamiento debe expedir el certificado de prescripción, sin duda.

      Saludos.

  11. Hola! Tengo una nave industrial heredada de mi padre fallecido, esta nave tiene construida una naya para uso de oficina construida por mi padre hace 26 años, ahora la nave se ha alquilado y al inquilino , al solicitar la licencia de apertura le comunica el ayto que presente la licencia de obras. Como he dicho antes la naya la hizo mi padre hace 26 años y no debe de ser legal. Porque no figura en ningún sitio. Que tengo que hacer?

  12. Buenas tardes,

    no sé si tiene mucho que ver pero pregunto a ver si alguien tiene idea al respecto (agradecería cualquier ayuda):

    mi madre tiene unos terrenos edificables desde 1997 (heredados de mi abuelo, que los compró en 1966). Todo está en regla, con escrituras, catastro y demás.

    El caso es que el catastro le ha pedido a mi madre una cantidad por alteración de propiedad, y al ir al notario ha visto que en el terreno hay un chalet con piscina edificado desde 1995.

    De momento tiene un lío de narices encima.

    Por lo visto tiene que:

    – Pagar catastro
    – Escribir a Gerencia de catastro con sus alegaciones
    – Buscar a los del chalet
    – Intentar llegar a un acuerdo o meterse en juicios

    Cómo pinta el asunto?

    Muchísimas gracias

    • Equipo de Urbanistica 91

      Hola Eduardo,

      Pues es una situación extraordinariamente anómala, sí, sólo explicable desde la perspectiva de que su madre no ha tenido ninguna relación ni ha hecho uso de dichos terrenos desde hace más de 20 años. Evidentemente, debería activarse para solucionar la situación (el Catastro en este caso es lo de menos; aquí la problemática la tendrá por la propiedad/posesión de la finca).

      En cualquier caso, dado que requiere mayor profundización, nos pondremos en contacto por email con usted.

      Saludos.

  13. Buenos días,
    Un restaurante ha colocado en año 2010 en Barcelona una cánula de chimenea en la fachada de la finca colindante, previo pacto notarial.
    Descubrimos como comunidad de vecinos que la obra se hizo sin permiso de ayuntamiento y violando la normativa urbanística en relación al decoro de las fachadas.
    Podríamos recurrir o es definitivamente prescrito? No sé si es importante la chimenea desde hace un par de meses ha sido parcialmente modificada y ha ampliado su función de extracción de humos.
    Gracias
    Saludos

  14. Obra realizada en 1998. Un familiar vende a otro la mitad de una parcela destinada a construcción de casa de aperos. Se realiza una obra con construcción de una vivienda, y no hay licencia.
    Cuando va a pedir la licencia de primera ocupación se encuentra con que la licencia de obras no había sido concedida. Una vez realizado el expediente de regularidad, no se puede regularizar la obra por extralimitarse 70 céntrimetros en el suelo de la finca colindante. ¿ El Ayuntamiento tiene alguna acción a día de hoy?

  15. carlos gonzalez martinez

    Mi consulta es si prescriben las obras realizadas de un vuelo sobre terreno ajeno. Pensamos que lleva 15 años, pero al estar en un patio interior no nos hemos enterado hasta hace un año. gracias

  16. Buenas noches,

    En 2012 techo con vigas de madera una terraza la cual el ayuntamiento ahora me abre un expediente de restableciminto de la legalidad urbanística, han pasado casi 5 años de la obra, me gustaría saber si puedo ser sancionado y si realmente tengo que reestablecer al estado anterior. La obra es Canarias. Gracias de antemano

  17. Buenos días, quería preguntar una cosa. Antes resumo: Expediente abierto tras denuncia sobre una caseta de madera. Inspectores han venido a revisar la parcela. En las alegaciones, he aportado documentación que me sitúa en una fecha. Pregunta: ellos de oficio lo tratan o el demostrar eso sólo es competencia del contencioso; es decir, para yo no ser sancionado tengo que ir a demostrarlo en juicio. Declaran a todo el mundo culpable para que vaya a juicio a demostrar lo contrario?
    Gracias

    • Equipo de Urbanistica 91

      Hola Veloz, la carga de la prueba la tienes siempre tú, así es. Pero esto no quiere decir que, si lo tienes bien acreditado en vía administrativa, no haya posibilidades de intentar que te declaren la prescripción sin necesidad de acudir al contencioso. Es cierto que ellos muchas veces van hacia adelante, para que luego sea el Juez quien decida, pero si la base probatoria es concluyente, inténtalo siempre en vía administrativa. Saludos.

      • Muchas gracias. Creo que todo queda a la interpretación del funcionario que esté allí.
        Y otra pregunta…el expediente se inicia cuando te manda la xunta carta en la que pone que te van ir a ver? Creo que si no? La denuncia podría generar el inicio del expediente? Gracias

  18. Hola, tengo una duda. En 2014 pedí licencia para construir un muro. Me la concedieron en mayo del 2014. Pero en noviembre del 2014 el ayuntamiento, en Castilla-La Mancha, por Decreto, me dice que infrinjo normativa y concede plazo para legalizar.
    En Enero 2015 realizó alegaciones.
    En Mayo del 2016 se decreta caducidad procedimiento y se archiva expediente administrativo.
    A la vez, en mayo del 2016, vuelven abrir expediente
    Pero en enero del 2017 se vuelve archivar por caducidad.
    Y otra vez, en enero del 2017 vuelven abrir expediente.
    En marzo del 2017 se incoa expediente sancionador.
    En abril, realizó alegaciones y considero la infracción como leve según are 149.1.b LOTAU.
    En junio, recibo Resolución, indicando la demolición. Y que tengo un mes para interponer recurso.
    Mi pregunta es, ha prescrito la acción?. No es mi culpa el retraso de la administración.
    Gracias

  19. Buenas tardes. Sigo hilo de lo anteriormente publicado. Resumo: al final las facturas y fotos no las quieren, ni las han leído. Van a por mi. Palabras literales: quita todo eso de ahí, sino te aplicaremos la ley. Increíble, pero ahora todo aclarado. No es tema de ellos, ellos exterminan la irregularidad., Sin contemplaciones. El tema es el siguiente: terreno urbano, con carretera, casas al lado, casetas, luz , alcantarillado, recogida basuras, más de 600 m de costa…tras seis años me fusilado un policía en una ronda rutinaria( Jajajaja) El caso es que en la misma ortofoto de la denuncia el tío tiene la poca vista de denunciarme a mi, de tres que podía denunciar, raro?, Problema ocular, falto de estudios o perspicacia?; No creo. Hay un interés de un vecino que no se sepa su nombre y tapado por la jentuza del ayuntamiento. Ahora después de seis meses que han ganado, y a la vista que a mis colindantes no los denuncian, he denunciado al que me ha estado dando la lata desde hace diez años, simplemente porque todos somos iguales ante la ley, no estoy orgulloso, y no es mi labor, esto me ha traído problemas y amenazas.
    Mi pregunta: la bodega la hice pegada al linde, podría mantener pared colindante?
    En cuánto tiempo prescribe esa pared, en mi finca? Lo digo porque me he hecho a la idea de quitar todo.
    Tengo trozos de cierre hechos sin permiso,tengo que sacar todo?
    Cómo puedo hacer para que ese policía local tan profesional ( que tapa 90 infracciones en últimos cinco años) reciba una investigación sin yo recibir represalias( como se me ha dicho desde ayuntamiento). Denuncia en juzgado?
    Esto es en Galicia
    Soy hombre de bien y nunca sin problema con nada ni nadie

    Muchas gracias por vuestro trabajo desinteresado

  20. Hola, compramos un piso hace deciseis años. El anterior dueño hizo una reforma en el piso sacando el tabique del cuarto de baño y quitando el tubo de ventilación del piso de abajo. Ahora nos reclama la comunidad q hagamos la obra. La cuestión es que, como estaba antes es ilegal y con la normativa de ahora se tendría que hacer obras en la cubierta para que los tubos tengan salida.
    La obra ya está prescrita. A quien le corresponde pagar esta obra, a la comunidad o a nosotros?
    Gracias

  21. Hola, estoy interesada en una propiedad que la dueña ya nos indicó que era suelo rústico.
    Hoy he ido a urbanismo de zaragoza y me han comentado que esta en suelo no urbanizable productivo agrario osea que es protegido.
    No me han sabido aclarar si prescriben las infracciones, solo me han aclarado que no se podría urbanizar, en principio nunca. También me han dicho que en principio al ser una urbanización no creen que se pudiera dar el caso de derribo.
    Lo que me preocupa es que me han comentado que esa infracción llevaría pena de cárcel y me gustaría saber si eso prescribe o no

  22. Buenas tardes. Quisiera saber si no existe ningún método de datación físico o químico, de manera que tomando una “muestra” de los cimientos y analizando la se pueda deducir la antigüedad aproximada. Gracias. Un saludo

    • Equipo de Urbanistica 91

      Sí, existe un análisis de la carbonización del hormigón a partir del cual se puede determinar la fecha de terminación de la obra.

  23. Buenas tardes,

    Hace 3 años me compré mi vivienda habitual, y ahora me llega una carta que tengo que pagar por una obra que se hizo en el 2012 sin permiso. Esa obra se refiere que en el porche de la casa el antiguo dueño puso un techo, pero sin paredes. El ayuntamiento me dice que la obra tiene un valor de 4.000€ y tengo que pagar un 10% pero como viene con recargo asciende a 600 y pico. Mi pregunta es si esa obra no ha prescrito ya? soy de las Islas Baleares. y si no ha prescrito no tendrían que reclamársela al antiguo dueño ya que hizo la obra en 2012 y yo compré la casa en Noviembre de 2014?

    gracias y saludos

  24. Hola,
    Quería saber si las fotos que utiliza Google Maps en su Streetview (con fecha y Copyrihgt) pueden ser utilizadas para probar la ejecución de una obra ilegal en un inmueble o la prescripción de la misma, solo con aportar pantallazos que se sacan de la propia aplicación, o si hay que solicitar en este caso a Google que te proporcione un documento en el que garanticen la veracidad de la fotografía en la fecha correspondiente (para evitar manipulaciones básicamente). ¿Un juzgado puede admitir como prueba un simple pantallazo o hay que pedir algo que garantice que lo que se ve en la imagen corresponde a una fecha concreta?

    • Equipo de Urbanistica 91

      Es válido en Derecho como cualquier otro medio de prueba privado. En vía administrativa, depende de la Administración, se admite directamente como prueba sin poner obstáculos (por ejemplo, en Madrid, la Gerencia de Urbanismo las admite como prueba, pero si la obra compete a los Distritos, algunos ponen problemas o directamente no los admite; los Juzgados, por nuestra experiencia, las imágenes de Google las admiten en todos los casos).

  25. Buenos dias,
    compre un piso en noviembre 2017 en Madrid con una terraza. Ahora que hay problemas por filtraciones desde la terraza a mi piso, mi seguro me dice que es un tema de la comunidad, la comunidad me dice que la terraza fue construida ilegalmente. Yo no tenía ni idea de esto, contacté con el dueño anterior (creo que me tendría que haber informado) y me dice que es asi, pero que ya han pasado 12 años y está prescrita. Que puedo hacer? Tengo que legalizarla? Tengo que denunciar el dueño anterior? Las filtraciones que seguramente ya existían antes, quien se encarga?

    Gracias y saludos

  26. José Manuel Trujillo Garcia

    No me dan la cédula de habitabilidad pues al construir mi chalet el constructor no pidió el informe de alineaciones y rasantes, aunque estoy con el mismo retranquearla que el resto de chalets, y otro fallo que tuvieron es que tendrían que haber retranqueado más la casa para que la rampa del garaje empezase dentro de la propiedad y no en la zona pública que dejamos al retranquearla.
    Tengo todos los servicios, ya que no me dieron la habitabilidad pero me dieron en certificado de que estaba solicitándola para que pudiese conectarme al agua y luz.
    Es la comunidad de canarias y la obra la termine en 2008.
    Que puedo hacer, pues si empiezo la rampa al inicio del vallado no podría utilizar el sótano como garaje pues la pendiente sería inviable.
    Desde esa fecha no me han molestado no dicho nada, pero no estoy tranquilo sin tener todos los papeles. Gracias

    • Equipo de Urbanistica 91

      Si no tiene la intención de vender la vivienda o, a grosso modo, no tiene una necesidad imperiosa de obtener la cédula de habitabilidad en el momento actual, nuestro consejo es no hacer nada, ya que podría encontrar un problema mayor del que actualmente tiene (corte de suministro, expediente sancionador, etc).

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