Obras permitidas y procedimiento de regularizacion en el fuera de ordenación de las Islas Baleares


calvia-mallorca-01 (1)Ya hemos escrito sobre el régimen de obras permitidas en las Islas Baleares para aquellas obras que se se
quedan en “Situación de Fuera de Ordenación”.

Podemos resumir en este cuadro, cuáles son las obras que se consideran “en fuera de ordenación” y cuál es su régimen jurídico de obras aplicable de conformidad con la Ley 2/2014, de 25 de marzo, de ordenación y uso del suelo:

 

Tipos de fuera de ordenación

Obras permitidas

Edificaciones que de conformidad con el planeamiento vigente queden sujetas a expropiación, cesión obligatoria y gratuita o derribo. No se pueden autorizar obras de consolidación, de aumento de volumen ni de modernización.
Sin embargo, serán autorizables, excepcional y motivadamente, con renuncia expresa a su posible incremento del valor de expropiación, las reparaciones que exijan la salubridad pública, la seguridad y la higiene de las personas que residan o ocupen dichas edificaciones.
Edificaciones o construcciones ejecutadas sin licencia o con licencia anulada aunque ya no proceda la adopción de medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición aplicable en cada caso. No se podrá realizar ningún tipo de obra.
Además, en el caso de que estas edificaciones se hayan ejecutado con posterioridad al 1 de marzo de 1987, tampoco se podrá obtener la contratación de servicios de suministro de energía eléctrica, gas, agua, saneamiento, teléfono, telecomunicaciones o de similar naturaleza.
Edificaciones o construcciones implantadas legalmente en las que se hayan ejecutado obras de ampliación y de reforma sin contar con licencia o con licencia que haya sido anulada. Son autorizables, en todo caso, las obras de salubridad, seguridad, higiene, reparaciones, consolidaciones y también las reformas, siempre que no afecten a la parte de la edificación o construcción realizada ilegalmente.
“Sin embargo, mientras no se obtenga la legalización de las construcciones o edificaciones, en la parte ilegal no se podrá realizar ningún tipo de obra.”

Como podemos apreciar, para las obras de nueva planta, por ejemplo, no se podrá realizar “ningún tipo de obra”. Y para las obras de ampliación, aunque a priori la norma parece que permite las obras de “conservación y mantenimiento”, la ley tampoco habilita a hacer “nada”, siempre y cuando no se haya llevado a cabo la “legalización”.

La Ley abrió la posibilidad de la famosa “regularización”; la Ley urbanística de Baleares lo llama así: “Procedimiento extraordinario de incorporación a la ordenación de edificaciones existentes en suelo rústico”

La norma establece lo siguiente:

“1. Las edificaciones existentes en suelo rústico, respecto de las cuales a la entrada en vigor de esta ley ya no procediera adoptar las medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística, por manifiesta prescripción de la infracción según la normativa de aplicación, se podrán incorporar a la ordenación en el plazo máximo de tres años, con todos los derechos y deberes inherentes a las obras realizadas con licencia.

Para la aplicación de lo anterior en terrenos incluidos en el ámbito de la Ley 1/1991, de 30 de enero, de espacios naturales y de régimen urbanístico de las áreas de especial protección de las Illes Balears, se entenderá que ha prescrito la infracción si se acredita la existencia de la edificación con anterioridad al día 10 de marzo de 1991, siempre que no se haya efectuado en la misma, con posterioridad, un cambio de uso.

La anterior incorporación no resultará de aplicación a las edificaciones que, de acuerdo con el planeamiento vigente, queden sujetas a expropiación, cesión obligatoria y gratuita o derribo o cuando en las edificaciones se desarrollen actividades sujetas a la previa declaración de interés general.

Asimismo, no resultará de aplicación a aquellas edificaciones existentes situadas en dominio público y en las servidumbres derivadas de la legislación de costas.”

Sin embargo, actualmente esta norma ha quedado suspendida conforme establece el apartado 1 de la disposición adicional única de la ley 1/2016, 12 enero, de medidas urgentes en materia urbanística,  o como máximo, hasta el 31 de diciembre de 2017, si antes no se hubiese hecho efectiva la modificación indicada.

Como podemos observar, se establece en la norma que regula las obras permitidas en fuera de ordenación que no se podrá hacer ningún tipo de obra y que ese régimen “será aplicable mientras no se obtenga la legalización de las construcciones o edificaciones de acuerdo con la legislación y el planeamiento en vigor.”

Es decir, que la ley no permite ningún tipo de obra hasta que las obras no estén legalizadas. Esta fórmula resulta un tanto absurda, ya que, si no se permite “ningún tipo de obra” hasta que no esté “legalizada” la “obra ilegal”, una vez se consiga “legalizar”, el régimen de obras permitidas no será el de fuera de ordenación, sino el régimen de obras que se permite en cualquier construcción legal.

Este régimen tan restrictivo de obras permitidas en los fuera de ordenación procede de una modificación del año 2010 de la Ley 8/1988, de 1 de junio, sobre edificios e instalaciones fuera de ordenación, que, cuando se aprueba la actual Ley 2/2014, de 25 de marzo, de ordenación y uso del suelo, se incorpora a ésta.

La pregunta que nos podríamos hacer es si a cualquier construcción en fuera de ordenación que se hubiera realizado antes de 2010, cuando entran por primera vez las restricciones, se les puede aplicar el actual régimen de restricciones o si, por el contrario, se podrían permitir obras de conservación y mantenimiento. La respuesta es bastante clara: no. Actualmente, las obras permitidas en las obras que se encuentran en fuera de ordenación se encuentran bajo un régimen de obras permitidas absolutamente restrictivo.

Urbanística 91 ha procedido a corroborar si, en la práctica, los Ayuntamientos aplican esta norma de esta manera tan restrictiva y la respuesta es afirmativa (algunos entienden que carece de sentido edificatorio esta regulación, ya que no consigue la protección de la ordenación urbanística, al no poder demoler dichas viviendas, pero al mismo tiempo impidiendo también que puedan ser conservadas en condiciones de seguridad y mínima habitabilidad). Tras varias llamadas a distintos Ayuntamientos de las Islas Baleares, corroboramos que los Ayuntamientos no conceden licencias de ningún tipo para obras que se encuentran en situación de fuera de ordenación, ni siquiera de conservación y mantenimiento; durante las llamadas telefónicas, insistimos a los servicios técnicos que, de no hacer las obras de conservación y mantenimiento, podríamos incurrir en otros incumplimientos de normativa (conservación de la edificación), pero la respuesta es siempre la misma: “intenten legalizar y, si no lo consiguen, regularicen su vivienda, cuando la ley de de nuevo lo permita, porque ahora mismo ese procedimiento se encuentra suspendido”. Procedimiento que no ha obtenido los resultados pretendidos, ya que muchas de las construcciones sin licencia realizadas se han ejecutado sobre edificaciones y casas antiguas (o con licencia), lo que ha llevado en muchos casos a la interpretación de que dichas ampliaciones sin licencia hacen que se pierda la prescripción de la construcción original y los regímenes anteriores adquiridos, y ello por la aplicación del principio de unidad predial, interpretación ésta ampliamente discutida y que genera un profuso debate administrativo y jurisdiccional.

En resumen:

  • Actualmente, la Ley supedita cualquier tipo de obra sobre una obra ilegal en fuera de ordenación a una “regularización o legalización”.
  • Este régimen es aplicable con carácter retroactivo, y da igual con qué fecha quedó totalmente terminada la obra ilegal.
  • Esta regularización o legalización se torna ahora mismo imposible porque se encuentra suspendido el artículo de la ley urbanística balear que lo permite.

Un comentario

  1. Antònia Gomila Romero

    Gracias por compartir. Aprovecho para plantear una pregunta o debate: cumpliría este régimen tan restrictivo con el estatuto básico para todo el Estado, o podría ser declarado ilegal por contrario al mismo y al principio de igualdad?

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