Obtenció de llicència de canvi d’ús de local a habitatge a Sants

local-vivienda-Barcelona

Anem a veure, d’entrada, us avanço que la possibilitat d’obtenir el canvi d’ús en la vostra habitatge (la vostra oficina) és absolutament viable; el que no vol dir que l’Ajuntament (el Districte és el competent) us vagi a contestar positivament a la primera (sobre això, comentem més endavant), però sí que vol dir que hi ha base jurídica (juridicourbanística) més que suficient per defensar l’obtenció del canvi d’ús davant l’Ajuntament.

  • A Catalunya (no només a Catalunya, sinó en tota la legislació urbanística, fins i tot quan era competent l’Estat en matèria urbanística), es permeten els canvis d’ús en els fora d’ordenació relativa o, com ho denomina la legislació catalana, les edificacions disconformes (construccions existents a l’entrada en vigor del nou planejament, disconformes amb aquest). Una cosa són les qüestions d’obra (per la qual una edificació es queda en fora d’ordenació o en volum disconforme) i una altra ben diferent són les qüestions d’ús (si l’ús està permès i si compleixen les condicions d’habitabilitat, seguretat, CTE en definitiva, necessàries per destinar a la construcció a aquest ús). Aquesta diferenciació està consolidada a la normativa urbanística i és el motiu pel qual es permeten els canvis d’ús en les edificacions o volums disconformes amb el nou planejament.
  • No s’ha de (no s’hauria) entrar a discutir sobre la consideració o no de volum disconforme, ja que el canvi d’ús, com diem, està igual de permès que si es tractés d’una oficina a edificació plenament d’acord amb planejament (l’obra ). En el vostre cas, és d’aplicació l’ordenança de sòl urbà Clau 12, Nucli antic, la qual defineix unes condicions d’edificació (parcel·la, volum, alçada, reculades, ocupació, etc.) entre les quals hi ha el fons màxim edificable (línia màxima d’ocupació d’edificació respecte a l’alineació oficial), la qual computa depenent de la tipologia de poma; entenc que el tècnic determinarà que la construcció comprensiva de l’oficina està executada més enllà de la línia del fons edificable (la profunditat de l’edificació que comentaves). En qualsevol cas, com dic, la consideració de volum disconforme no afecta la viabilitat de procedir amb el canvi d’ús, pel que no s’hauria d’entrar a rebatre aquesta consideració i actuar amb sentit pràctic.
  • La problemàtica dels canvis d’ús a habitatge (i on l’Ajuntament podria posar problemes) és que suposen un augment d’habitatges (intensificació d’ús) i un augment de la densitat d’habitatges de la finca, i això implica que, segons el cas , puguin exigir el compliment d’altres paràmetres per aprovar el canvi d’ús (per exemple, dotació de places d’aparcament); en aquest cas, entenc no seria exigible cap estàndard sobre aquest habitatge, i això d’acord amb la preexistència de l’ús, de manera que caldria encaminar la gestió davant l’Ajuntament en aquest sentit (crec recordar que vas comentar que estava donada d’alta en el registre d’habitatge; caldria comprovar també si apareix en algun Cens d’Habitatges antic del Districte de Sants, a més de demanar la ingent quantitat de proves de l’ús d’habitatge, com subministraments, veïns, Junta de Propietaris, contractes privats, etc.).
  • El nou ús (habitatge) en planta primera està permès per l’ordenança Clau 12.

Operació de venda del local

  • Desconeixem els temps que manegeu per a la venda, però heu de tenir en compte que, en via administrativa, el termini per a l’obtenció del canvi d’ús pot variar entre 1-2 mesos fins a 6 mesos aproximadament (en cas de requeriment a primera sol·licitud, recurs d’alçada i espera de Resolució definitiva al recurs administratiu). Si haguéssim de defensar el canvi d’ús en via contenciosa, ull perquè el termini que fem servir en primera instància en Jutjat del Contenciós a Barcelona està entorn de l’any i mig aproximadament. Això ho comento perquè l’operació de venda es podria subjectar / condicionar a la consecució de l’ús d’habitatge; es podria lliurar com a local-oficina, i en cas d’aconseguir el canvi d’ús, executar l’import pactat al compliment d’aquest fita; aquesta operació s’ha d’incorporar i regular bé en el contracte i podria ser interessant per a vosaltres.

Passos a donar

  • Obtenir la llicència d’obra original de l’edifici (no la tenen en Urbanisme, però sí ha de constar alguna planimetria a l’Arxiu de Barcelona).
  • Obtenir la llicència de primera ocupació de l’edifici (de tot l’edifici; mateix pas que l’anterior).
  • En cas d’obtenció d’informació / documentació i que aquesta sigui suficient, sol·licitar certificat de legalitat urbanística (reconeixement de l’ús, no caldria sol·licitar canvi d’ús).
  • En cas contrari, el més probable, donada l’antiguitat de l’edifici, sol·licitar llicència de canvi d’ús.
  • Si és el cas, atendre requeriments.
  • En cas de denegació, interposar recurs d’alçada davant el Districte.
  • En cas de desestimació del recurs d’alçada, interposar recurs contenciós davant el Jutjat del Contenciós-administratiu.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

*

X
- Enter Your Location -
- or -