Obtener indemnización por responsabilidad patrimonial por retraso de obras de urbanización en sistema de cooperación en Archena

1246 Plano ordenación Tal y como comentamos, lo vamos a diferenciar en varias partes: primero, hacemos una valoración de la reclamación patrimonial y proceso contencioso que habéis sostenido; segundo, analizamos la viabilidad de obtener una indemnización del Ayuntamiento, encauzada de manera diferente y por diferentes conceptos, teniendo en cuenta además que ha transcurrido un período de tiempo importante y relevante desde que se interpuso la primera reclamación ante Archena; y tercero, analizar también la viabilidad de iniciar una acción ante el Ayuntamiento de obligación de terminación de obras coercitiva por ministerio de la Ley (ésta última deberá ir de la mano de la nueva reclamación patrimonial)

1) Análisis de la reclamación patrimonial instada (en vía administrativa y contenciosa).

    • No encontramos Sentencia del TSJ en la base del Centro de Documentación Judicial del Poder Judicial.
    • No hemos llamado al Juzgado ni a la Sala del TSJ para saber si hay Sentencia, ya que no lo hemos considerado prudente ni deontológico para con nuestro compañero y abogado que os ha dirigido el proceso. Que sea él quién os informe. Si os dice que no hay Sentencias, es que no hay Sentencia.
    • Dicho esto, analizado el proceso y sentencia, veo complicado que se os vaya a dar la razón en apelación ante el TSJ, y ello por lo siguiente:
    • El concepto indemnizable, en mi opinión, es erróneo, ya que se ha intentado obtener una indemnización por la depreciación de un valor y, si bien eso puede ser cierto y puede ser cuantificado, puede no suponer un daño efectivo. En RP (Responsabilidad Patrimonial) no sólo tiene que ser evaluable económicamente el daño sino que éste tiene que ser efectivo. ¿Quiere decir que en vuestro caso no ha existido un daño? No, todo lo contrario. Claro que ha existido y persiste en la actualidad, pero no por ese concepto de la depreciación del valor del suelo. ¿Y cuál hubiere sido el concepto indemnizable? Lo comento más abajo en relación a la nueva RP, pero os doy varias ideas: capitalización de las rentas del alquiler, valor neto actual de inversión en la promoción, gasto de urbanización extra necesario para ejecutar el Proyecto de Urbanización ya abonado, entre otros.
    • Creo que se ha centrado la defensa en el tema de los contratos y los acuerdos con privados respecto a los compromisos de venta, lo cual puede funcionar como apoyatura para acreditar la producción del daño, pero la Jueza entiende que no como prueba concluyente para demostrar la “efectividad” del daño causado. En RP se suele y se debe orientar el proceso desde un punto de vista estrictamente técnico, acudiendo al daño concreto, sin necesidad de mayor justificación. ¿Puedo entrar a vivir sin LPO? No. ¿Puedo escriturar sin LPO? No. ¿Puedo disponer de la vivienda sin LPO? No. ¿Supone esto un daño? Sí. Y punto. La clave está en determinar qué tipo de daño es el que se ha causado, que es precisamente donde se ha producido una distorsión del concepto indemnizable.
    • Además, la repsonsabilidad patrimonial del Ayuntamiento es algo objetivo, que no hay que ya que la relación de causalidad no requiere que exista un dolo o mala fe por parte del Ayuntamiento, es decir, que no hay que entrar en muchas disquisiciones sobre cuánta culpa tiene el Ayuntamiento, sobre si Iberdrola le pedía esto o aquello (en ningún caso se trata de fuerza mayor estos requerimientos); se trata de una responsabilidad puramente urbanística, que emana de una obligación legal como gestor y garante de la actividad administrativa de la ejecución del planeamiento. Y ya.
    • Cierto es la vaguedad con que la Jueza justifica o explica el retraso en el Proyecto de Urbanización, esto no es algo opinable, y la Sentencia lo despacha de manera muy poco rigurosa.
    • No se solicitó pericial judicial, que aunque pueda incurrir en otro gasto del perito, siempre es deseable en estos casos, ya que los jueces se fían de su perito, y en este caso entiendo habría dictaminado más a vuestro favor.
    • Por lo general, se debería haber dotado a la reclamación/proceso de un carácter más administrativo, más urbanístico.

2) Viabilidad de nueva solicitud de indemnización por responsabilidad patrimonial ante el Ayuntamiento.

    • Entiendo que ha transcurrido un tiempo más que sustancial desde que se inició y resolvió la anterior responsabilidad patrimonial, lo cual ya supone una modificación esencial de las circunstancias que han agravado la producción del daño causado.
    • Pero no sólo es una cuestión de tiempo, se trata, como decía más arriba, de una cuestión de solicitar una reclamación por conceptos indemnizables diferentes. Lo que hay que hacer es monetizar el valor de las viviendas (existentes o previsibles en caso de haberse finalizado la urbanización) en un momento determinado. Sólo de esa forma se puede acreditar en estos casos la producción de un daño efectivo.
    • Por ejemplo, la capitalización de las rentas del alquiler desde el momento en el momento previsible de terminación de la vivienda y puesta en disposición (si transcurren 4 años desde que yo hubiera tenido mi vivienda en caso de cumplimiento de obligaciones urbanísticas por parte del Ayuntamiento, existe un daño objetivo que se corresponde con el rendimiento de dicho inmueble durante esos 4 años). Si tenéis construida la vivienda y/o promoción, mejor (aunque no tiene por qué guardar relación, pero las personas, y también los Jueces, empatizamos cuando vemos las cosas hechas); si tenéis solicitada la licencia de obra, mejor.
    • Segundo ejemplo de daño efectivo y evaluable económicamente (no meras expectativas o depreciación de valores): calcular el valor actual neto de la inversión; es decir, si para hacer una promoción tengo unos gastos totales de promoción conocidos y tasados a 2007, con un tipo de interés de dicha inversión también conocible y tasado a 2007, con un calendario de pagos previstos durante X años para devolver el préstamo, y con unos ingresos esperados a partir de una fecha determinada, sí que se puede calcular el valor actual que puede tener la inversión en un momento dado, que en este caso debería coincidir con el momento en que las viviendas pudieran haber estado terminadas, si el Ayuntamiento hubiera cumplido con sus obligaciones.
    • Tercer ejemplo de concepto de daño efectivo y evaluable económicamente: el gasto de urbanización relativo a las obras que queden por hacer, imputable absolutamente a la Administración, máxime en sistemas de cooperación urbanística, donde no sólo el Ayuntamiento vela por el cumplimiento de la ejecución urbanística, sino que es él directamente quien la contrata y ejecuta. Poneros en la situación de que os pasan la cuota extraordinaria, la impugnamos pero no consignamos su importe para que el Juzgado la suspenda (casi siempre exigen esta garantía), por lo que sea, porque no queramos depositarla o por cualquier otra cosa, y nos la pasan por apremia y acaban cobrándola finalmente, aunque el contencioso respecto a la conformidad de dicha cuota extraordinaria siga su curso. Pues bien, daño efectivo sería indiscutiblemente el importe de dicha cuota, ya que, repito y repito, no se requiere que el Ayuntamiento tenga culpa o haya actuado con dolo, sino que responde del funcionamiento anormal o “normal” de la Administración, así que si ha habido nueva cuota, sea ésta o no conforme a derecho, os ha generado un daño indemnizable.
    • En mi opinión, aunque pudiera funcionar como apoyatura, me olvidaría del tema contratos o acuerdos de “si no tienes Cédula, no te compro”. Para eso no hace falta que te lo diga ningún interesado en la compra. Eso ya lo dice la Ley. Es que sobre esto no hay que entrar ni a valorar: la evidencia y objetividad de que no tenga Cédula es un requisito constitutivo para escriturar y disponer de una vivienda y obtener una ganancia patrimonial. Sin más consideraciones.
    • Entiendo viable iniciar una solicitud de indemnización por responsabilidad patrimonial, teniendo en cuenta el tiempo transcurrido pero, sobre todo, modificando sustancialmente el concepto de daño efectivo y económico realmente producido.

3)  Viabilidad de solicitud de terminación de obras coercitiva y a su coste por parte del Ayuntamiento de Archena.

    • Como comentamos en la reunión, esta acción se debe sostener en cualquier caso y con independencia de cualquier otra apreciación. Ningún Juez va a entender suficientemente justificada ninguna acción, ni siquiera la de responsabilidad patrimonial, si verifica que no se ha intentado la terminación coercitiva de las obras ante el Ayuntamiento, en exigencia de la ejecución de las garantías de la urbanización (si es que los hay), en exigencia de la asunción del coste de la terminación de las obras, en exigencia del cumplimiento de su obligación urbanística.
    • No sólo la normativa urbanística de Murcia, sino la normativa de contratación pública, al ser ésta una obra directamente contratada por ellos, exige la prestación de garantías económicas que aseguren la completa y correcta ejecución de las obras. Pues bien, esto hay que dejarlo formalmente solicitado ante el Ayuntamiento, aunque no hagan caso, aunque no contesten, pero por vuestra parte tiene que estar activado el mecanismo.

4) Otros aspectos.

    • Posteriormente, en cuanto os notifiquen la cuota extraordinaria, como comentamos, actuación inmediata de impugnación y solicitud de suspensión de su ejecución.
    • Respecto a la licencia de obra de Antonio, por supuesto, ni que decir tiene que, en cuanto esté la resolución, no pagues el ICIO en absoluto. Respecto a la tasa por la licencia, en cuanto tengas la licencia, valoramos si abonarla o no. A ti lo que interesa es tener copia del documento con la resolución de concesión de la licencia. Es positivo consolidar derechos y materializar toda la edificabilidad asignada a tu parcela.
    • Aunque no vayamos a denunciar, siempre hay que guardarse, siquiera como advertencia velada ante el Ayuntamiento, el tema de la licencia de actividad y funcionamiento de la escuela infantil.
    • Vamos a ver, en vuestro caso, se trata de un trabajo que podríamos devengar a éxito de la pretensión, fijando un porcentaje de honorarios en caso de reconocimiento de indemnización por parte del Juzgado.
    • Ahora bien, dado que habría que iniciar varias acciones con carácter previo para proceder con las siguientes (la solicitud de terminación de obra y ejecución de garantías es lo primero que habría que hacer antes del documento-solicitud de indemnización por responsabilidad patrimonial), os solicitaríamos un importe a la entrada para el inicio de los trabajos.
    • El único gasto no incluido sería el de Procurador, ya que la pericial y resto honorarios técnicos también los hacemos nosotros.
    • Incluiríamos también la vía administrativa y/o contenciosa contra la aprobación de la cuota extraordinaria.

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