El porqué de la cesión del suelo

El régimen jurídico de la cesión del suelo al que se encuentra sometido el derecho de propiedad urbana encuentra su justificación en la llamada “función social” a que toda propiedad privada se encuentra sujeta en un Estado Social de Derecho.

Como se hablaba en la nota referida a la escisión del derecho de propiedad, – y muy íntimamente relacionado con ésta- debemos decir que en este derecho fundamental de propiedad existe una doble vinculación: de una parte, la incidencia de la norma administrativa (planeamiento) en el derecho de propiedad y, de otra parte, las facultades, potestades o deberes que el propietario del suelo soporta y que ha de ejercer para cumplir con la “función social”.

Como bien hace ver García-Bellido, la propiedad ha sido un concepto voluble y moldeable a lo largo de la historia. Sin ir más lejos, nuestro Código Civil da una definición de este derecho mucho más amplia de la que finalmente quedará establecida tras la aprobación de nuestra Constitución de 1978, donde se incorpora esta limitación del contenido de ese derecho de propiedad privada.  Una limitación que estará rozando la reserva de ley.

Si bien es cierto que la más trascendente innovación de la Ley del Suelo de 1956 fue la articulación de la “función social” de la propiedad y que la Ley del suelo de 1976 recalcó que la función del suelo ya no era facultad inherente a la propiedad en sí, sino el conjunto de deberes y facultades de edificarla que pertenecían al derecho integral de la colectividad, no fue hasta la Ley 8/1990 cuando se identificaron de manera pormenorizada los deberes y obligaciones urbanísticas de la propiedad como conjunto de requisitos ineludibles para la adquisición de los derechos patrimoniales y, por tanto, para la valoración consecuente de los derechos realmente adquiridos en función del cumplimiento de aquellos deberes.  Es ahora cuando el concepto de “función social” podrá ser materializado en lenguaje matemático.

Hablemos, pues, de lo que García-Bellido titula como “Tabla de los Diez Mandamientos de la Ley del suelo de 1990”. Los deberes básicos de la propiedad, delimitados en cuanto al cumplimiento de la “función social” intrínseca de la misma son:

1. Deber de ceder los terrenos destinados a dotaciones públicas.

2. Deber de ceder el porcentaje de suelo que en cada caso se establece (entre el 15%, como mínimo, y el 50% como máximo), correspondiente al aprovechamiento lucrativo y subjetivo otorgado y patrimonializable.

3.  Deber de urbanización, costeando (en todo caso) y, en su caso, ejecutándola en los plazos previstos.

4.  Deber de solicitar licencia de edificación, previo cumplimiento de los deberes urbanísticos correspondientes a cada clase de suelo, en los plazos establecidos.

5.   Deber de edificar los solares en el plazo fijado en la preceptiva licencia.

6.  Deber de destinar efectivamente los terrenos y las construcciones al uso en cada caso establecido por el planeamiento urbanístico.

7. Deber de conservar o mantener las construcciones en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público.

8.   Deber de cumplir las normas sobre protección del medio ambiente.

9.    Deber de cumplir las normas sobre protección del patrimonio arquitectónico.

10. Deber de cumplir las normas sobre rehabilitación urbana.

Podríamos resumirlos en tres:

Deber de ser promotor de los propietarios o de incorporarse al proceso urbanizador o edificatorio, determinado por la aprobación del planeamiento preciso y con las condiciones y plazos previstos en el mismo o en las legislaciones urbanísticas, deber que resume todos los demás.

Deber de equidistribución de los beneficios y cargas derivados del plan, garantizado por la ejecución del planeamiento y que implicará los deberes 1º a 5º.

Deberes sobre la edificación, referidos a los de uso, conservación, protección y rehabilitación de la misma (deberes 6º a 10º anteriores) en tanto que objetivo y necesario producto final del proceso de planeamiento.

Si bien estas son las obligaciones que el propietario tiene que asumir, no podemos dejar de mencionar –y aunque no sea objeto de esta nota- los derechos que por ende tiene el propietario.  Éstos serán cuatro:

1.     Derecho a urbanizar.

2.     Derecho al aprovechamiento.

3.     Derecho a edificar.

4.     Derecho a la edificación.

Éstos son derechos susceptibles de ser adquiridos plenamente como bienes patrimonianles subjetivos, del sujeto propietario, cuando se haya verificado el previo cumplimiento de los correlativos deberes anteriores.

De esta última afirmación podemos sacar algo en claro: que existe una correlación entre las obligaciones y los derechos subjetivos patrimonizables; y esta relación es la llamada “dimensión dinámica”. Sería la consecución temporal, vinculada a plazos preclusivos, de la adquisición gradual de los Derecho Subjetivos patrimonizables por la propiedad inmobiliaria, mediante el cumplimiento previo de los deberes legales recíprocos. Ahora queda la función social más clara y rotundamente establecida. Es lo que García-Bellido caricaturiza como la llamada “Escalera del Purgatorio de las angustias y desventuras de la propiedad urbanizable”.

Por tanto, y volviendo al título de la nota, no podemos decir que el derecho de propiedad del suelo sea un derecho absoluto sin límites y, por eso hay, entre otras cosas, que ceder el suelo. El derecho de propiedad es un derecho fundamental (desde 1978) que, desde la Ley del Suelo de 1956, pasando por la de 1976 y cerrando definitivamente con la de 1990, se ha ido limitando, de manera progresiva, mediante la ampliación de deberes básicos urbanísticos de la propiedad, dejando sin efecto el viejo derecho de hacer lo que placiera y conviniese al propietario con su propiedad.

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