Situación de viviendas con licencia y cédula sin planeamiento de cobertura en Ibiza

 

Aunque lo referimos a Ibiza, el análisis siguiente también vale para cualquier otro suelo en Baleares u otra CCAA, ya que la situación es muy recurrente.

Consulta a Arquitecto municipal: “¿cómo es posible que se hayan concedido licencias e inscrito viviendas sin planeamiento de apoyo (Plan Especial que estaba y está previsto para el ámbito) y sin proyecto de reparcelación ni urbanización?

Respuesta del Arquitecto municipal: “blanco y en botella”.  Pues bien, “blanco y en botella” significa lo siguiente:

  • La parcela está incluida en el AA (…) de las Normas Subsidiarias de Planeamiento. Esto es: ámbito de actuación a urbanizar (está previsto ceder un espacio para equipamiento y ordenar viales y parcelas a través de un Plan Especial).
  • Actualmente, esas viviendas tienen licencia de obra, final de obra y cédula de habitabilidad, y al parecer, también estarían inscritas en el Registro de la Propiedad.
  • Bien, jurídicamente las licencias de obra son nulas de pleno derecho, es decir, que si cualquier persona, por el motivo que sea, decidiera emprender una acción legal contra la licencia de edificación de esa promoción, jurídicamente, podría finalizar con una anulación de la licencia y, ulteriormente, una declaración de fuera de ordenación y/o una orden de demolición. ¿Quiere decir que esto va a finalizar así? No, quiere decir que jurídicamente existe esta posibilidad, en el estado en el que se encuentra urbanísticamente esa parcela.
  • ¿Y por qué serían nulas de pleno derecho esas licencias? Porque no hay nada más ilegal en el urbanismo que conceder licencias de edificación sin que un ámbito esté previamente reparcelado y/urbanizado; y lo que es peor: sin soporte de planeamiento urbanístico que sustente esa parcela (no hay Plan Especial, que estaba previsto que ordenase el ámbito).
  • ¿Y por qué no se ordenó y parceló en su momento? Porque las Normas Subsidiarias preveían para este ámbito unas superficies de cesión para equipamiento, y entiendo que también para viales; además, luego habría que reparcelar, ceder una parte privativa al Ayuntamiento y ejecutar un proyecto de urbanización. Y alguien, en connivencia absoluta con el Ayuntamiento, decidió saltarse todo esto.

Escenarios

Por tanto, los escenarios son los siguientes (a falta de profundizar en un análisis posterior):

  • Que no ocurra nada, que se proceda a la compraventa y que se inscriba la compraventa normalmente en el Registro de la Propiedad (al existir obra nueva, y no existir parcelación, el Registro no tiene por qué saber que se encuentra dentro de un ámbito a urbanizar).
  • Que acabe aprobándose un Proyecto de Parcelación en ese ámbito y se inscriba una carga urbanística a la finca que se adquiere (afección al pago de una cuota de urbanización).
  • Que se anulen las licencias de obra y las viviendas pasen a situación de fuera de ordenación (donde no se permiten obras de rehabilitación), y en el peor de los casos, que se dicte una orden de demolición contra las mismas. Efectivamente, es un escenario muy desfavorable, pero jurídicamente esto puede pasar porque, repito, las licencias concedidas son nulas de pleno derecho, es decir, que por mucho que haya pasado el tiempo, siempre jurídicamente alguien podría pelear por su nulidad, y jurídicamente tendrían la razón.

Posible solución.

  • Que en el nuevo Plan del municipio que se apruebe, el AA (…) pase a ser suelo urbano consolidado, no sujeto a ninguna actuación urbanizadora, por la consolidación de la edificación.
  • Esto podría realizarse, pero ojo, alguien podría decir que dicha alteración es arbitraria y que se debe compensar el suelo que no se cedió en su momento de otro modo, lo que desde un punto de vista jurídico-urbanístico, tendría todo el sentido.
  • En cualquier caso, regularizar o intentar regularizar la situación a través del nuevo planeamiento del municipio, sería lo más razonable.

 

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