Tabla de cálculo urbanístico

Vamos a ver, esta tabla de cálculo de parámetros urbanísticos intenta aportar, a través de un simple fichero Excel, una solución sencilla a la tabla de superficies y aprovechamientos tantas veces explicada en los cursos y masters de urbanismo. Dada la disparidad legislativa del urbanismo y la particularidad de nuestro derecho urbanístico, se utilizan diferentes y retorcidas formas de llamar a una cosa de diferentes maneras, dificultando la comprensión de los conceptos. Vamos a tratar de unificar los términos y hablar en plata; empleamos el estilo directo.

Aunque lo quieran llamar de mil maneras, lo que hay que tener claro es que sólo existe Superficie de suelo, Superficie edificable y Unidades de aprovechamiento urbanístico. Y estos son los únicos tres parámetros que existen dentro del urbanismo. Los vemos detenidamente.

Superficie de suelo: Bien, la superficie de suelo, ya sabéis, toda la superficie correspondiente al sector (utilizamos mejor unidad de actuación, es decir, cualquier ámbito donde esté previsto una actuación urbanizadora, ya sea en suelo urbano o en urbanizable). La superficie de suelo puede ser:

Superficie lucrativa, es decir, la correspondiente a los usos lucrativos, es decir, la superficie de la que se puede obtener un rendimiento económico, es decir, el residencial, el industrial, el comercial, etc. Se suele denominar superficie neta.

Superficie no lucrativa o de cesión de suelo, es decir, la correspondiente a los usos no lucrativos, es decir, la superficie que tenemos que ceder a la Administración en concepto de cesión de suelo, es decir, las cesiones de suelo, es decir, la superficie de las redes o sistemas generales, la superficie de la red viaria, las zonas verdes y los distintos tipos de equipamientos.

Advertencia: aquí ya comienza el despiste, porque las distintas legislaciones lo denominan de multitud de formas. Que si red (Madrid), que si sistema (Andalucía), sistema (Catalunya), etc. Cuando veamos en la ficha urbanística del Plan el apartado de cesión de suelo, es el apartado de superficie no lucrativa.

Advertencia: evidentemente, la superficie de cesión o no lucrativa debe pertenecer a la unidad de actuación, es decir, que tiene que estar adscrita al sector, que tiene que pertenecer al mismo. Como sabemos, existen muchas redes de infraestructura que no están imputadas, adscritas, asignadas, cargadas, es decir, que no se obtienen mediante su asignación a ninguna clase de suelo, es como si formaran una clase de suelo en sí misma y su obtención para uso público se realiza mediante expropiación.

Advertencia: la superficie no lucrativa o superficie de cesión perteneciente a un sistema general no puede haber sido obtenida previamente, es decir, que no se puede adscribir dos veces a una unidad de actuación, que no se puede ceder un mismo suelo dos veces.

Por lo tanto, la Superficie de suelo se compone de la superficie lucrativa y la no lucrativa o de cesión de suelo (adscrito y no obtenido previamente).

Superficie edificable: Es la superficie lucrativa por un coeficiente de edificabilidad (m2t/m2s). Es decir, cada uno de los usos lucrativos tiene una edificabilidad, que se suele expresar en un coeficiente unitario. Multiplicar dicho coeficiente de edificabilidad por la superficie (m2s) del uso correspondiente es la superficie edificable (m2t). Si sumamos todos las superficies edficables de todos los usos, pues obtenemos la superficie edificable de la unidad de actuación. ¿Dónde está en ocasiones el problema? En los nombres. Vemos y unificamos algunos de ellos:

Coeficiente de edificabilidad neto: en mi opinión, hay hasta dos tipos de coeficientes de edificabilidad netos. Me explico. El coeficiente de edificabilidad siempre es neto, es decir, el coeficiente correspondiente a cada una de las superficies lucrativas de la unidad (el explicado anteriormente) es un coeficiente neto, ya que se refiere a una superficie de suelo neta. La palabra neta se suele utilizar en lugar de lucrativa. Neto=lucrativo. Así que tenemos tantos coef. de edificabilidad netos como usos lucrativos tenga la unidad de actuación.

Y después está el coeficiente de edificabilidad neto total, que es igual a la superficie edificable total entre la superficie lucrativa (neta) total. Está claro. El coeficiente de edificabilidad de un uso residencial es la superficie edificable del uso residencial entre la superficie de suelo del uso residencial (lucrativa). Y el coeficiente de edificabilidad neto de toda la unidad de actuación es la superficie edificable de todos los usos lucrativos (evidentemente, los lucrativos, porque los otros no tienen edificabilidad) entre la superficie de suelo todos los usos lucrativos (superficie lucrativa).

Coeficiente de edificabilidad bruto: es igual a la superficie edificable total entre la superficie de suelo total (lucrativa + no lucrativa). Es decir, lo bruto hace referencia al suelo con la superficie de cesión, es decir, todo, con el tocino incluido. Lo neto es el jamón y lo bruto es el jamón más el tocino. Lo neto es el suelo lucrativo y lo bruto es el suelo lucrativo más el no lucrativo, la superficie de suelo total.
Por tanto, coef. neto=superficie edificable(m2t)/superficie de suelo lucrativa (m2s); y coef. bruto=superficie edificable (m2t)/superficie de suelo lucrativa+no lucrativa (m2s).

Respecto a las fichas, que no confundan, la edificabilidad está expresada en valor unitario (coeficiente) o valor normal. Y no hay más. Si vemos que dicen Edificabilidad máxima, nos fijamos en la unidad que pone: si es m2t, ya sabemos que es la Superficie Edificable, si pone m2t/m2s, sabemos que es el coeficiente de edificabilidad.

Unidad de aprovechamiento: es el valor económico de la superficie edificable. ¿Y cómo se calcula el valor ecónomico de una superficie edificable? Pues fijando el valor de dicha superficie edificable en relación con un valor de referencia. Más claro. Si tenemos melones, tomates y peras, y queremos poner las tres cosas en relación a las peras, pues diremos, por ejemplo, que un melón valdrá 0,7 peras, y que un tomate valdrá 1,7 peras. Esta es la famosa ponderación, homogeneización, que viene a decir “poner en relación un valor respecto a otro”, ponderar un valor respecto a otro, homogeneizar todos los valores en uno sólo. Pues en lugar de melones, tomates y peras, en urbanismo tenemos residencial, industrial, dotacional privado, oficinas, etc. Y la fruta en la que queremos expresar los valores, en este caso, la pera, es la fruta de referencia (en ubanismo,la fruta o uso característico). Los valores relativos que asignamos a cada fruta para ponerla en relación a la fruta de referencia (o unitaria, o característica), es decir, el 0,7 y el 1,7 son los coeficientes de ponderación o coeficientes de homogeneización. Multiplicamos el número de melones por su valor en relación a las peras, y obtenemos las unidades de aprovechamiento de los melones, así como las unidades de aprovechamiento del uso residencial. Si multiplicamos todas las frutas por su valor en relación a las peras (lógicamente, las peras las dejamos tal y como están), y sumamos, obtenemos las Unidades de Aprovechamiento totales expresadas en peras. La Unidad de Aprovechamiento se expresa en ua de fruta característica (pera) ó ua de superficie edificable (residencial), es decir, ua m2t.

Aprovechamiento urbanístico: Advertencia: vuelvo a repetir lo que ya hemos dicho en suelo edificable. El parámetro, en este caso, el aprovechamiento, puede venir expresado en unidades (en plan normal) o de manera unitaria (en plan coeficiente). Y no hay mas formas. Toda expresión de aprovechamiento, llámese como se quiera, se expresa en unidades de aprovechamiento o coeficiente de aprovechamiento. Y olvidaros de siglas y contracciones extrañas. En este caso, vamos a hallar el valor unitario (coeficiente) del aprovechamiento económico (el aprovechamiento urbanístico, como decimos, es el valor, rendimiento o aprovechamiento económico de una superficie edificable, y por eso se denomina urbanístico, pero podría ser aprovechamiento frutícola o aprovechamiento ganadero o aprovechamiento de lo que sea). ¿Cómo se calcula? Pues igual que el coeficiente de edificabilidad bruto, pero en lugar de Superficie Edificable, pues Unidades de Aprovechamiento totales. Tenemos que saber cuánto representan las unidades de aprovechamiento sobre la superficie de suelo. Pues bien, dividimos las unidades de aprovechamiento económico expresadas en peras (o en uso residencial) entre la superficie total de suelo (lucrativa + no lucrativa). Y ése es el Aprovechamiento Tipo de la unidad de actuación (sería más sencillo denominarlo Aprovechamiento de referencia). El Aprovechamiento Tipo se expresa en ua de superficie edificable de uso característico entre superficie de suelo, es decir, ua m2t/m2s de Uso Residencial.

Bien, tenemos Unidades de Aprovechamiento por cada uso, Unidades de Aprovechamiento totales y Aprovechamiento tipo. Y un 10% mínimo de dicho aprovechamiento, rendimiento o valor económico le corresponde por ley al municipio y el 90% restante le corresponde a la propiedad del suelo. Pues ya está, el 10% de las Unidades de Aprovechamiento totales serán las Unidades de Aprovechamiento municipal, y el 90% de las Unidades de Aprovechamiento totales serán las Unidades de Aprovechamiento privativas (o de la propieda del suelo, o de los privados, o de los propietarios, o susceptible de apropiación, el famoso asa). Lo que damos al municipio también lo podemos representar de forma unitaria, es decir, directamente sobre el Aprovechamiento Tipo (vemos que estamos haciendo siempre lo mismo). Entonces el 10% del aprovechamiento tipo le corresponde al municipio, y el 90% restante le corresponde a la propiedad del suelo (que puede ser también municipio o Administración, por supuesto).

Después tenemos todas las variantes del Aprovechamiento Tipo o de referencia:

Aprovechamiento medio de reparto: como en cada unidad de actuación tenemos un aprovechamiento tipo o de referencia(aunque en suelo urbanizable todas las unidades o sectores deben tener el mismo aprovechamiento, con unas diferencias no superiores o inferiores al 15% entre ellos), pues el aprovechamiento medio de reparto es, como su nombre indica, la media de los aprovechamientos de referencia de las unidades de actuación. Advertencia: al igual que en el aprovechamiento de referencia dentro de una unidad de actuación o de un campo de frutas, para hallar el aprovechamiento medio de reparto, todos los valores deben estar puestos en relación a un valor de referencia. Es decir, que los aprovechamientos de todos los sectores deberían estar expresados en peras. Se llama de reparto porque, como hemos dicho, todas las unidades de actuación en suelo urbanizable pertenecen a una misma área de reparto (en la práctica totalidad de las legislaciones). Y un área de reparto es una ámbito geográfico que tiene un mismo valor económico, es decir, un mismo aprovechamiento económico de superficie edificable, un mismo aprovechamiento tipo. En suelo urbano, hay tantas áreas de reparto como unidades de actuación, por lo que cada unidad puede tener el aprovechamiento que quiera.

Compensación de aprovechamientos: pues que los sectores (sólo en suelo urbanizable) pueden ser excedentarios (que un sector tenga más aprovechamiento que otro) o deficitarios (que un sector tenga menos aprovechamiento que otro). Y cómo deben tener el mismo aprovechamiento, o muy parecido, pues hay dos formas de compensar la diferencia: o bien se aumenta la superficie no lucrativa (la de las cesiones) del que tiene más (excedentario), o bien se valora monetariamente la diferencia, y el que tiene más se la paga al que tiene menos.

Espero haber aclarado algo.

Cualquier mejora de la tabla, en especial, respecto al listado de usos y tipologías, lo comentáis y Urbanística 91 tratará de mejorarla en futuras versiones.

Ejemplo de tabla de cálculo sobre Plan General completo.

40 comentarios

  1. nesecito saber como se calculan las ua en una reparcelacion, son 7 propietarios y la manzana tiene 3137m2, cada propietario tienen uno m2 de parcela que aportan, despues de ejecutar el proyecto endificado debo repartir el resultado entre los propietarios, ejemplo es un edificio debo repartir local,oficinas y viviendas. como se reliza este ejercicio de compemsacion. gracias si me pueden ayudar.

    • Envíame, si quieres, los datos de superficies de los propietarios y los datos de la ordenación pormenorizada de la unidad de ejecución o ámbito en cuestión. Las uas se calculan ponderando los metros edificables de cada uso. Para eso necesitas los coeficientes de ponderación correspondientes al Área de Reparto en que esté incluido el ámbito. Si nunca lo has hecho, envíamelos, y si veo que lo puede hacer rápido, lo hago y te los paso. Si requiere una actuación más pormenorizada, te enviaré factura de honorarios al respecto.

      • hola buenas noches, necesito saber el aprovechamiento urbanistico de una persona que compra 7000 metros cuadrados en el apr 15.03.
        Es para un trabajo de urbanismo pero ando muy perdida. Muchas gracias por su ayuda. Si puede dejarme un telefono o correo de contcato para yo envarle todo el supuestos de hecho y que usted me diga el precio de los honorarios. gracias.

  2. Estimado compañero:

    Simplemente las presentes lineas para felicitarte por tus comentarios. Llevo algunos años con asuntos de urbanismo y nunca había visto explicaciones tan claras y precisas. Felicidades por la tabla por el cálculo de los aprovechamientos.

    Saludos

    Diego Narbona Arias
    Abogado Málaga

  3. Hola buenas tardes necesito ejercicios de edificabilidad es que pasado mañana tengo el examen y necesito practicar. Estoy estudiando un grado superior de desarrollo de proyestos urbanísticos y operaciones topograficas si tiene informacion que me pueda ayudar se lo agradecería.
    Saludos
    Alicia Jimenez

  4. Muy buena explicación 🙂

    Ayudaría que volvieras a subir el archivo, pues lo han borrado del servidor.. ¡Gracias!

  5. buenos días, primero felicitarte por las aclaraciones, mas claras imposibles.
    Pero te quer´çia plantear una duda, en el cálculo de coeficientes de ponderación en la sunidades de aprovechamiento, el valor que usamos para equiparar los diferentes usos lucrativos, ¿cual es?, ¿el valor de repercusión del suelo o el valor en venta?

    muchas gracias

    • Hola José Luis,

      Para calcular los coeficientes de ponderación, utilizaremos el valor en venta del producto final (superficie construida final).

      Un saludo.

  6. Muy buena explicacion. Gracias.
    Quería saber si me puedes ayudar. en una zona verde, dentro de un ambito ya consolidado, que se quiere valorar esa zona verde que se ha expropiado. Tengo el valor residual del terreno, la superficie del terreno, pero no sé si tengo que tener en cuenta para calcular el precio total del terreno, el aprovechamiento tipo de area de reparto o la edificabilidad que asigna el plan a solares finalistas en el entorno de la zona verde, donde el coeficiente de edificacbilidad es 1,4 m2t/m2s y el aprovechamiento tipo es de 1,75 m2utc/m2.
    Gracias

    • Hola Ángel,

      En mi opinión, se debe utilizar el aprovechamiento tipo sin duda (es el valor ecónomico real del ámbito), además porque el artículo 24.1 Ley de Suelo así lo ordena.

      Saludos.

  7. bravo, seriamente, por las personas como TÚ, que dedican parte de su tiempo a facilitar la compresión del mundo “ilegible” a los mundanos sin ánimo de lucro en un mundo cada vez más carente de humanidad y valores. (Valga tropencientas veces la redundacia..). Explicación inmejorable. Insuficientes agradecimientos por actos como este. En serio.

  8. Buenos días:

    ¡Qué bien explicado! felicidades.

    Llevo días partiéndome la cabeza buscando documentación para poder interpretar una ficha de una Unidad de Actuación y, por fin, lo tengo bastante claro. Gracias.

    Estoy valorando un terreno urbano no consolidado dentro de una U.A. y quisiera aprovechar para ver si puedo hacerles una consulta, simplemente ver si el planteamiento que voy a hacer en la valoración es correcto.

    Muchas gracias.

    Carlos.

    • Equipo de Urbanistica 91

      Hola Carlos,

      Gracias por sus comentarios.

      Puedes exponer el planteamiento de la valoración por supuesto.

      Saludos.

      • El terreno a valorar se encuentra catalogado como Suelo Urbano No Consolidado y se encuentra afectado por una Unidad de Actuación.

        Posee una superficie de 7.000 m2, lo que representa un 30 % de la superficie de la U.A.

        La ficha de la U.A. contiene lo siguiente:

        TIPOLOG./USO → SUELO →SUP. EDIFIC. → COEF. POND.→ APROV.(UdA)

        CJ3/RU → 10.340,60 (44,83%) → 7.755,46 → 2,25 → 17.449,79
        CJ1/RU → 1.558,90 (6,76%) → 467,67 → 4,00 → 1.870,68
        DEPORT/CULT → 2.552,30 (11,07%) → 510,46 → 2,00 → 1.020,92
        “SUBT PRIVADO” → 14.451,80 (62,66%) → 8.733,59 → → 20.341,39

        PARQUE URBANO → 3.934,50 (17,06%)
        ÁREA AJARDINADA → 600,10 (2,60%)
        VIARIO → 4.078,40 (17,68%)
        “SUBTOT PÚBLICO” → 8.613,00 (37,34%)

        “TOTAL” → 23.065 (100%) → 8.734 → → 20.341

        COEFICIENTE DE EDIFICABILIDAD= 0,379 m2c/m2s

        APROVECHAMIENTO MEDIO= 0,882 uda/m2s

        Para la valoración emplearé el MÉTODO RESIDUAL, contabilizando todos los gastos necesarios y la cesión del 10% del aprov. al Ayuntamiento.

        La pregunta que hago es que si es correcto el siguiente planteamiento, para poder hacer la valoración sobre el posible terreno definitivo:

        7.000 m2s de superficie de la parcela x 0,882 uda/m2s = 6.174 uda

        Como poseo datos para valorar una posible promoción en CJ3/RU (no tengo datos de equipamientos deportivos privados), divido el aprovechamiento al que tengo derecho por el coef. de ponderación correspondiente, para ver a qué sup. edificable de CJ3 podría obtener:

        6.174 uda ÷ 4,00 uda/m2c= 1.543,50 m2c de sup. edificable

        y entonces valorar una parcela de 1.543,50 m2c por el Método Residual.

        ¿Es correcto este planteamiento?

        Muchísimas gracias.

        • Equipo de Urbanistica 91

          El planteamiento en principio es correcto, pero no veo claro los coeficientes de ponderación empleados.

          Según los datos que indicas, se han utilizado 3 coeficientes de ponderación (2,25 – 4,00 – 2,00). ¿Cuál es el uso característico en base al cual están referenciadas las Uas o Udas según tus datos? Uno de los usos, entiendo que el primero, el CJ3/RU, no se pondera (se le asigna un 1); son el resto de usos los que se ponderan en torno a éste; además, según esta ponderación, estás diciendo que el metro cuadrado construido de la vivienda de tipología CJ1/RU se paga en el mercado casi el doble de lo que se paga el metro cuadrado de la vivienda de tipología CJ3/RU.

          Aclarado lo anterior, la operación es correcta posteriormente: se divide por su coeficiente de ponderación, si quieres le quitas directamente el 10% de aprovechamiento privativo a ceder al municipio, y luego calculas su valor por el método de residual con detracción de todos los gastos de desarrollo.

          Saludos.

          • Antes que nada, muchas gracias por atender la consulta.

            Yo tampoco acabo de entender los coeficientes de ponderación que aparecen en la ficha de la U.A. No parecen muy “equitativos”.

            En el PGO se exponen los coeficientes de ponderación, y los que figuran con valor 1 son, por USO, el Residencial y, por TIPOLOGÍA, la Alineada a vial 4, 5 plantas.

            Lo curioso es que el valor “4” de CJ1 no me cuadra con ninguna combinación de los indicados en el PGO: Residencial es 1 y CJ1 (por tipología) es 3, por lo que entiendo que el coef. de pond. de la ficha debería ser 3 (1×3). Igual es un error de la ficha. Desde luego que “3” parece más coherente que “4”

            CJ1 es aislada 400 m2 min y CJ3 es agrupada 1.000 m2 min.

            El PGO permite al instrumento de planeamiento que desarrolle la U.A. establecer otros coeficientes de ponderación, justificados.

            No sé si debería emplear otros coeficientes más razonables, pero tampoco sé dónde los podría conseguir, sobre todo que compare también el equipamiento deportivo privado.

            Muchas gracias de nuevo.

            Carlos.

          • Equipo de Urbanistica 91

            Tendríamos que ver la ficha. Efectivamente no tienen sentido esos coeficientes de ponderación. Para obtener nuevos coeficientes, se debe realizar un estudio de mercado de cada uso/tipología, y una vez obtenido su precio medio de cada uno, sacar la relación (ponderación) existente entre ellos. No obstante, vamos a ver, yo no me complicaría; en tu UA tienes un uso muy mayoritario, que es el CJ3/RU (supongo que será un Ciudad Jardín); ése va a ser el uso característico, por lo que no tienes por qué ponderar nada si quieres saber cuánta edificabilidad de CJ3 vas a poder materializar con una parcela de 7000 m2s. (Nota al márgen: la ponderación/homogeneización se hace para repartir equitativamente la edificabilidad entre los propietarios de un ámbito de actuación, es decir, para que se compute que no es lo mismo repartir industrial taller, por ejemplo, que unifamiliar en baja densidad).

            En este caso, el cálculo es muy claro: tienes 23064,80 m2s de superficie de suelo y 8733,59 m2t de superficie edificable; por tanto, tienes un coeficiente de edificabilidad bruto de 0,38 m2t/m2s y tienes un uso característico de CJ3/RU. Lo aplicas sobre 7000 m2s y resulta una edificabilidad o superficie edificable de 2650,58 m2t que puedes materializar en CJ3/RU. Quitándole el 10%, la parcela de 7000 m2s tiene derecho a materializar de manera privativa 2385,52 m2t de CJ3/RU (por supuesto, si te repartieran CJ1⁄RU, tendría derecho a materializar menos edificabilidad, dividiendo por su coeficiente de ponderación, que debe ser mayor que 1; y si te repartieran Deportivo/Cultural, tendría derecho a materializar más edificabilidad, dividiendo por su coeficiente de ponderación, que debe ser menor que 1).

            Saludos.

  9. Muchas gracias de nuevo.

    La solución que me propones, la entiendo y me parece perfecta. Tiraré por ese camino.

    De verdad, gracias por el tiempo dedicado!

    Un saludo.

    Carlos.

  10. Buenos días, en primer lugar mis felicitaciones por lo bien explicado de los conceptos. Aun así mi caso es un poco más complejo, me explico:
    Acabo de comprar un ático en un edificio de 3 plantas con 2 pisos por planta, en una zona residencial aislada plurifamiliar, construida en el 1980.
    Los datos de la finca son:
    Superficie construida 768 m2
    Superficie suelo 616 m2
    Tipo Finca Parcela con varios inmuebles (division horizontal)
    Segun el POUM del 2004:
    El coeficiente de edificabilidad neto por parcela, se finja en 1 m2 de techo/m2 de suelo.
    La ocupación máxima de la parcela se fija en el 50% en planta baja y primer piso y en el 30% al segundo piso.
    Ahora la pregunta del millón, una de las habitaciones tiene una capilla para dar más altura, pero otra de las habitaciones y el comedor no tienen (situados en la misma fachada). A mi me gustaría ampliar esa capilla para poder ganar altura en estos dos espacios. el suelo sería el mismo, solo se modificaría la altura llegando hasta la altura de la capilla existente, es decir, quiero ampliar en 4 m de longitud una capilla que tiene unos 3,5m. Entiendo que es un cambio de volumetria del edificio y quisiera saber si puedo hacerlo, ya que el arquitecto me dijo que no pero no me convence esa respuesta. Tampoco se ver si está agotada la superfície máxima.

    Muchas gracias de antemano

    Saludos cordiales

  11. Se nos ha ofrecido la posibilidad de adherirnos a la Junta de Compensación bajo el convenio de cesión de superficie, que consiste en ceder parte del terreno de una finca dentro del plan de actuación como pago por los gastos de urbanización (sector servicios).

    Para el cálculo de la superficie urbanizada de permuta, es decir, la superficie de parcela urbanizada que nos quedaría, ¿sería ésta la fórmula más objetiva y justa?

    SPFU(m²): superficie parcela/s urbanizada/s a permutar a los interesados.

    SF(m²s): superficie total de la finca inicial sin urbanizar (superficie dentro del sector SUS-11 propiedad de los interesados). Ej.: 4.784,46m²s

    CUP(€/m²t): precio unitario del techo urbanizado según valoración mercado (una vez urbanizada/s la/s parcela/s y a fecha de su entrega).

    GTU(€/m²s): gasto unitario final de urbanización por metro de suelo aportado. Ej.: 21,40€/m²s

    α (m²t/m²s): coeficiente de aprovechamiento. Ej.: 1/2,89 = 0,346 ua m²t/m²s

    β (m²t/m²s): coeficiente de edificabilidad. Ej.: 1,17 m²t/m²s

    SPFU=[SF × ( α – GTU/CUP)] / β (m²s)

  12. Buenas tardes,

    Llevo tiempo buscando la forma de calcular el valor económico (en euros) de una unidad de aprovechamiento urbanístico.

    Entiendo que si un propietario no se adhiere a la Junta de Compensación, o si en el Proyecto de Reparcelación se aprueba la expropiación de sus terrenos para dotaciones, se le debe compensar económicamente calculando el número de unidades de aprovechamiento lucrativo que le corresponderían por la superficie de su parcela y multiplicándolo estas unidades por el precio de una unidad de aprovechamiento.

    ¿Pero como se calcula el valor de cada unidad de aprovechamiento?

    Muchas gracias.

    Manuel

    • Equipo de Urbanistica 91

      Hola Manuel,

      Toda Junta de Compensación debe tener un precio unitario de suelo a efectos de reparcelación forzosa, expropiación, etc. Efectivamente, se parte del aprovechamiento urbanístico privativo que tenga derecho a materializar la finca no adherida. Toda unidad de aprovechamiento viene referida a un uso y tipología urbanística determinada y característica del ámbito (por ejemplo, industrial logístico). Y toda ua debe tener un precio de mercado, que se obtiene de un estudio de mercado del producto final. A dicho precio final, para valorar dicho suelo, le debe descontar los gastos de urbanización y edificación (con beneficio de promotor incluido) necesarios para materializar dicho producto final, y que la propiedad de la finca adherida no va a abonar.

      Saludos.

      • Muchas gracias por tus artículos y respuestas. Me están siendo muy aclaratorias. Me queda una duda acerca del cálculo de las unidades de aprovechamiento. Si las unidades de aprovechamiento que debemos calcular son las del 10% del aprovechamiento lucrativo que corresponde al municipio por que se ha decidido su monetización, ¿se calcularían del mismo modo que para compensar a cualquier otro propietario, tal y como explicaste en tu respuesta anterior? ¿o debemos compensar de algún modo el hecho de que esos suelos se deben ceder urbanizados y libres de cargas?

      • Muchas gracias por tu artículo y comentarios, me están siendo muy clarificadores, me quedo con una duda. Para la monetización de las unidades de aprovechamiento correspondientes 10 % del aprovechamiento lucrativo correspondiente al ayuntamiento ¿la unidad de aprovechamiento se calcula igual que has explicado? ¿o debemos de compensar de algún modo que la superficie de suelo del 10 % del AL corresponde a suelo urbanizado y libre de cargas y por tanto su valor debe ser distinto que el utilizado para compensar a otros propietarios?

  13. JESÚS ÁNGEL MENCHERO PECO

    Una Coop. Viv. tenia comercializada 443 viviendas, 381 VL y 62 VPPB, estas como consecuencia de la reserva del 10% fijada en la ficha del APR. Entre todas ocupan el 100% de la edificabilidad de la UA, pues tenía acuerdo verbal de monetizar la cesión. El equipo de gobierno surgido tras las elecciones municipales de 2015 exige que la cesión de suelo se produzca en el propio ámbito. Ello supondría, a nuestro juicio, reducir en el 10% las superificies y/o aprovechamientos relativos a cada uno de los usos del residencial (sobre el terciario se tiene acordada la monetización) con la reducción proporcional de viviendas que sea precisa para satisfacer la exigencia municipal tras el cambio de criterio sobre la cesión.
    Sin embargo, Consejo Rector y Gestora han propuesto y llevado a la asamblea, que aprobó, una cesión que se incluirá en el Proyecto de Compensación o Convenio, la cual contempla ceder una parcela que contiene el 5,98 de edificable VL y el 46,15% de edificable vppb, cuando, a nuestro juicio deberían ajustarse o estar lo más próximas posible a sus respectivos 10%.
    Esta irregularidad manifiesta pretende justificarse en varios hechos, no necesariamente consumados.
    1. Modificar lo menos posible el proyecto comercializado, eliminando dos portales, uno de cada tipología de viviendas.
    2. Partir de o proponer un mismo coeficiente 1 a todo el residencial, prescindiendo el aprovechamiento real o diferencia de repercusión del suelo destinada a cada uno de los usos del residencial.

    Preguntas:
    1. Descontar la superficie a ceder, ¿supone una reparcelación?
    2. Si fuera así, ¿habría que aplicar el principio de equidistribución de beneficios y cargas?
    3. ¿Puede trasladar la cooperativa la obligación de construir buena parte de la VPPB, justamente la mitad, a la Empresa Municipal del Suelo y Vivienda, con el fin de completar la totalidad de las VPPB que debe acoger el APR?
    4. Para tratar de poner orden jurídico en la pretensión expuesta, ¿sería suficiente exigir la proporcionalidad en las alegaciones?

    Gracias de antemano Por razones de tiempo, urge respuesta

  14. Equipo de Urbanistica 91

    Hola Jesús Ángel,

    Para contestarle con cierto rigor, se necesitaría un análisis concreto y más pormenorizado del supuesto en cuestión; en cualquier caso, le hago las siguientes consideraciones:

    – Interpreto que la cesión de la zona verde la imputan en su totalidad a una sola parcela y, en su opinión, debería ser más proporcional por cada una de ellas en función del 10% que a cada una le corresponde. En principio, en mi opinión, esto es un criterio de reparcelación más (intentar agrupar la VPPB en torno a una parcela lucrativa, para que no segmentar el uso), es decir, que responde a un criterio de reparcelación y a una decisión de reparcelación de la Junta, que en sí mismo no tiene por qué ser inválido.

    – Respecto a no ponderar el uso residencial, efectivamente, esto sí que tendría difícil justificación, ya que se debe ajustar a unos precios de mercado donde finalmente siempre suele haber diferencias en función de la tipología edificatoria en venta. No obstante, esto depende del tamaño del ámbito, de la ordenación propuesta, la cual desconozco y no le podemos valorar.

    En respuesta ya a las preguntas:

    1.- Supone una operación reparcelatoria, sí, dentro de un proyecto de reparcelación.

    2.- Por supuesto, cada uno es propietario no de un porcentaje sino de una cuota de participación sobre un aprovechamiento resultante y, por tanto, la nueva cesión, como el resto de acuerdos y operaciones, están sometidas al principio de equidistribución.

    3.- Siempre y cuando se cumplan los deberes urbanísticos por todas las partes, no vería en principio problema.

    4.- Hombre, esto es como todo, cuanto más justificado y sostenido técnica o jurídicamente esté una alegación, pues mejor que mejor.

    Saludos.

  15. Antes de nada, felicitarle por su magistral explicación y síntesis de todos los conceptos.

    Me gustaría preguntar si puede ser que falten datos en este ejercicio o si puede que se estén mezclando conceptos. (No sería necesario el dato de la edificabilidad)

    En un municipio de Cantabria con planeamiento, un promotor privado pretende desarrollar un sector urbanizable siendo el único propietario del suelo.
    Dicho sector se ve afectado en un 10% por uso de sistemas generales, y el viario ocupa un 15% de las 10 Ha que ocupa el sector a desarrollar.
    Calcular las diferentes cesiones preceptivas, el número mínimo de plazas de aparcamiento a prever, el aprovechamiento urbanístico objetivo y la superficie lucrativa y su uso que obtendrá finalmente el propietario si el aprovechamiento tipo del sector el 0,9 m2/m2 en uso mixto. 60% residencial 40% terciario con el mismo coeficiente corrector 1, y se van a realizar viviendas de 150 m2 const.

    Muchas gracias de antemano y un cordial saludo!

  16. Buenos dias , me gustaria saber el aprovechamiento urbanístico de 2 solares situados en Pontevedra Municipio Nigran , estas serian las referencias catastrales:
    5829016NG1652N
    5829015NG1652N
    Un saludo y gracias de antemano

  17. Buenas noches. se ha venido discutiendo si la aprobación de un convenio urbanístico que impone mayores cargas de las previstas legalmente ( por ejemplo exigir un 14 por ciento de aprovechamiento urbanístico y no el diez ). Por lo que tengo entendido una parte del doctrina entiende que esos convenios son nulos de pleno derecho . En cambio he encontrado opiniones que sostienen que dichos convenios no son nulos sino que no son oponibles a las personas que no han firmado el convenio urbanístico. Otra cosa que se discute también es si esa obligación asumida por el un propietario de un ámbito de actuación , cuando venda la finca se transmite al adquiriente. Bien traigo todo esto a colación por lo que voy a comentar ahora. Imaginemos que las cargas que exige el planeamiento son las que son ( 10 por ciento de aprovechamiento , cesiones de sistemas locales etc. ) Llega el proyecto de reparcelación y resulta que sin modificar las cargas ( 10 por ciento de aprovechamiento) resulta que uno de los propietarios está de acuerdo en que las cesiones de sistemas solo las soporte el asi como todo la cesión del aprovechamiento. Ello supone que como consecuencia de ello hay propietarios que entran con 100 y salen con cien . Mi pregunta es si esto es correcto aunque el propietario perjudicado presta su consentimiento . Es decir estamos ante un supuesto que no hay mayores cargas de las que son legalmente exigibles , pero si se modifica internamente el como se soportan. Dicho de otra manera la administración actuante recibirá las cesiones correspondientes , ni mas ni menos , lo que ocurre es que solo se imputaran a un propietario con su consentimiento. Este consentimiento cabe indicar que lo presta votando a favor del proyecto de reparcelación. Como he dicho antes es correcto esto? En el caso que fuera correcto se deberia conveniar o al no suponer una mayor carga del ambito no es necesario. Disculparme si no me explico bien

  18. ¿En qué ley estatal o de la Comunidad de Madrid podría encontrar una definición en la que se establezca una relación del aprovechamiento urbanístico con respecto al aprovechamiento tipo o medio? Muchas gracias por tu ayuda

  19. Ola ,estoy interesada en comprar una casa muy vieja que tengo que reformar , pero tengo un problema ,estado hablando con la aparejadora del plan urbanístico ,y meda permiso para hacer solo media conservación como retejar y poco más ,y le respondí que porque no me dejaban hacer más cosas que la vivienda necesita ,y me comentó que no podía porque el solar era dotacional , entonces quisiera saber a como pagan el metro de suelo dotacional en Albacete , porque haora no sé si siguir con la compra o no me va amerecer la pena es un terreno de 260m,y me piden 40,000 de compra ayuda necesito resolver esto , gracias antemano

    • Equipo de Urbanistica 91

      Pues estás pagando a 150€/m2s; para saber el valor de expropiación, deberíamos conocer la localización exacta de la parcela, ya que al tratarse de suelo urbano, la edificabilidad asignada es esencial para valorar cuánto podrás pedir por la expropiación cuando se convierta en dotacional.

  20. Hola soy un estudiante de la carrera de arquitectura, y me interesa mucho este tema. Ahora estoy realizando un proyecto de reparcelación en un distrito de Perú y mi duda es como obtengo el coeficiente de ponderación.

    • Equipo de Urbanistica 91

      Hola Jefer. El coeficiente de ponderación lo debes extraer de los valores de mercado que tengas de cada uso, en relación con el valor de mercado del uso característico del ámbito que quieras reparcelar. Saludos.

  21. Hola! Si en el plan general de ordenación de mi ayuntamiento a las parcelas edificables que tiene previstas que se realicen en un terreno de mi propiedad que está en una Unidad de Actuación tienen establecido un valor de unidad de aprovechamiento de 300 euros por unidad de aprovechamiento… como puedo tomar este valor a la hora de vender a un inversor? sería un precio justo o no tiene absolutamente nada que ver y en unos casos se puede vender mucho más alto y en otros mucho más bajo?. Gracias!

    • Equipo de Urbanistica 91

      Hola Fran. Debería detallar la consulta. Efectivamente, el valor de una parcela edificable depende de su aprovechamiento. Ante un inversor y/o comprador, deberá vender la parte de parcela edificable final que le va a quedar (que le van a adjudicar, al menos, el número de metros que se le quedan), y los gastos de urbanización que le toca pagar. Saludos.

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