Legalización de obras

Además de la asistencia jurídica en el procedimiento de restitución de la legalidad urbanística, ahora ofrecemos la asistencia técnica en el procedimiento de legalización. Cuando un expediente de legalización está fundamentado urbanísticamente ante Gerencia o el servicio de Urbanismo correspondiente, esto va a resultar siempre beneficioso para el expediente de restauración de la legalidad, bien porque se consiga efectivamente la Licencia, bien porque se consiga suspender (jurídicamente o de facto) el procedimiento de disciplina (y la posterior orden de demolición) hasta que no se resuelva sobre la Licencia solicitada.

Cuando se trata de una obra de ampliación, para conocer las posibilidades de legalización de la obra, se debe analizar dos grandes aspectos:

1) ¿Existe edificabilidad remanente en nuestra parcela?

La experiencia, y la especialización en urbanismo, nos ha enseñado que, en contra de lo que en principio pueda parecer, existen numerosos casos donde no se ha consumido la edificabilidad asignada a la parcela, es decir, donde el Proyecto de Ejecución no materializa toda la superficie edificable que tiene asignada la parcela por el planeamiento urbanístico (Planes Parciales, Especiales, etc). Esto sucede a menudo porque el promotor de la edificación, a la hora de proyectar la edificación y tener que cumplir las condiciones de edificación (volúmenes, alturas, retranqueos, etc), la superficie construida del edificio no cuadra exactamente con la superficie edificable asignada por el planeamiento (e inscrita en Proyecto de Reparcelación o Compensación). Para saber si existe un resto de edificabilidad no consumido por la Licencia original, se requieren como mínimo 2 documentos:

  • El planeamiento de desarrollo, con el cuadro de ordenación pormenorizada del ámbito, planos y normativa, para conocer cuánta edificabilidad asignaba el Plan.
  • La Licencia de Edificación, y en su caso, la Licencia de Primera Ocupación, para conocer cuánta edificabilidad fue finalmente materializada.

Dada nuestra especialización técnico-urbanística en cálculo urbanístico, y por lo que ofrecemos ahora el servicio de legalización, estamos encontrando numerosos casos donde efectivamente no se consume toda la edificabilidad, lo que constituye el primer gran paso para legalizar.

2) ¿Cumple la obra las condiciones de edificación fijadas por la ordenanza?

Una vez tenemos edificabilidad, el siguiente paso es analizar si la obra realizada cumple los parámetros edificatorios fijados por la ordenanza de suelo urbano definida por el Plan, es decir, si lo que hemos hecho, además de la edificabilidad, cumple volúmenes, alturas, porcentajes de ocupación, condiciones de fachada, si afecta a la envolvente del edificio, etc. Nos podemos encontrar con que realizamos una obra y posteriormente descubrimos que no cumplimos retranqueos o que el volumen edificado no está permitido, es decir, que el cuerpo no “encaja”. En este momento, la asistencia profesional y la gestión de la Licencia con el Ayuntamiento es esencial. Para saber si efectivamente cumplimos ordenanza, se debe analizar la ordenanza de suelo urbano aplicable a nuestra zona y verificar el cumplimiento de los parámetros edificatorios.

3) Solicite presupuesto.

Estamos convencidos de que nuestro servicio de legalización de obras denunciadas será de gran valor para las empresas y particulares que se encuentren incursos dentro de expedientes de restauración de la legalidad, como en expedientes sancionadores urbanísticos.

Os dejamos aquí los nuevos criterios profesionales con el cliente en relación a procedimientos de disciplina urbanística; es decir, cómo presupuestamos ciertos servicios de disciplina urbanística; en especial cuando no exista hasta la fecha, viabilidad para legalizar las obras: criterios profesionales con el cliente en relación a procedimientos de disciplina urbanística.

 

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