Obres augment del volum sense llicència

Caso

He augmentat el volum edificat en una vivenda de dues plantes, afegint una mitja planta al terrat. Es propietat vertical. Està situada al 22@. L’ajuntament ha detectat les obres i em requereix perquè presenti projecte d’obres majors. El problema es que al ser una vivenda al 22@ no es permet augmentar el volum edificat. Apart d’això, resulta que hi ha una altra ilegalitat no comesa per mi, ja que segons el planejament urbanistic, ha de quedar lliure el 30% de la parcela i ara està ocupada al 100% amb la qual cosa l’ajuntament també em vol fer enderrocar una terrassa que cobreix el 30% de la planta baixa. Això ja hauria prescrit i consta a les escriptures com ocupat el 100% i a mes tinc certificat d’un tecnic conforme és anterior al 1956. El problema es que per donar-me la llicència m’obliguen a complir el pla actual .

Es possible legalitzar la part del 30% coberta ?

Puc dilatar la situació fins que prescrigui ? Ja fa dos anys que em van enviar el requeriment.

Es pot negociar una sanció mantenint els volums fora de normativa?

Análisis

  • Respecto al 30% de la cubierta, como bien dice, está más que prescrita la acción de restauració de la legalidad urbanística, así que, aunque el Ajuntament la iniciara (según su consulta, no ha iniciado nada por este motivo), la defensa en vía administrativa sería sencilla a través de la prescripción, no sólo por la escritura, sino porque también constará la edificación en la inscripción del Registro de la Propiedad. Por tanto, no tiene por qué legalizar la terraza de la planta baja (otra supuesto diferente sería en caso de estar sometido a una expropiación o actuación coercitiva similar, pero entiendo que no es el caso).
  • Respecto al requerimiento de legalización por la media planta de la azotea, comenta que éste se produjo hace 2 años. Bien, si se produjo hace 2 años, el procedimiento está caducado, ya que entre el requerimiento y la orden de enderrocament (acto que pone fin al procedimiento) no puede transcurrir más de 6 meses, por lo que deberían enviarle un nuevo requerimiento de legalización para entender iniciado el nuevo procedimiento. Si esto es efectivamente así, es decir, que recibió el requerimiento de legalización hace 2 años y no ha recibido ninguna orden de derribo desde entonces, no debe preocuparse hasta que no reciba una nueva notificación por parte del Ayuntament (ojo, el plazo de caducidad de 6 meses se interrumpe cuando se solicita Licencia por dichas obras, pero entiendo que el procedimiento de Licencia no ha podido durar 1 año y medio).
  • Respecto al fondo del asunto. En el 22@ no hay una restricción especial al aumento de edificabilidad; simplemente, el hecho de ampliar supone que se ha aumentado la superficie edificable de la vivienda; lo que habría que verificar es la edificabilidad total permitida por parcela (en aplicación de la Clau de suelo urbano del Pla, Clau 22@) y compararla con la edificabilidad consumida por la edificación. Ahora bien, si efectivamente la ocupación permitida es del 70% (sobre un 100%), es prácticamente imposible que exista un resto de edificabilidad a consumir por la edificación (salvo que se realice un análisis de la ordenanza más detallado y se dictamine lo contrario). Según el artículo 108 Ley de Urbanisme de Catalunya “En las construcciones y las instalaciones que tengan un volumen de edificación disconforme con los parámetros imperativos de un nuevo planeamiento urbanístico, pero que no queden fuera de ordenación, se tienen que autorizar las obras de consolidación y rehabilitación y los cambios de uso, siempre de acuerdo con las condiciones básicas del nuevo planeamiento.” Habría que analizar, de conformidad con la Clau del 22@ y el Pla General, si la ampliación realizada cumple las condiciones del nuevo planeamiento. El problema reside más en la inexistencia de un resto de edificabilidad, que en el problema de encontrarse en un edificio que incumple planeamiento (entiendo que esto sería jurídicamente defendible y salvable).

 

Un comentario

  1. Buenos días,

    estamos realizando una reforma de la fachada de un edificio de 36 viviendas de los años 60. En todos estos años, los vecinos han ido haciendo algunas modificaciones como el cerrar un balcón que en su estado original estaba abierto y alguna reforma en el interior de la vivienda.La discusión principal recae en el cerramiento exterior del balcón, que implica un aumento de superficie. El ayuntamiento nos pide legalizar este aumento de superficie o bien retirar estos cerramientos exteriores puesto que sino no se va a poder realizar la reforma y restituir estas ventanas. El edificio se encuentra en una zona de volumétrica especifica, Clau 18 en Barcelona y parece complicado hacer esta legalización de aumento de superficie por este motivo.

    Me gustaría saber si hay alguna posibilidad legal de hacer esta legalización. Por otro lado, entiendo que la infracción estaría prescrita puesto que hace años que están hechos, pero al tener que restituirlos, es aquí donde se plantea el problema.

    Muchas gracias.

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