Gestión de activos inmobiliarios

¿Cuál es el régimen jurídico de nuestro activo inmobiliario? – Fase de Análisis.
  • Determinación de clasificación y calificación urbanística del activo, conforme al planeamiento urbanístico municipal.
  • Determinación de normativa territorial aplicable, conforme a las normas de ordenación territorial.
  • Determinación de normativa sectorial aplicable, conforme a la ordenación sectorial derivada de las costas, aguas, vías pecuarias, montes, minas, carreteras, infraestructuras ferroviarias, aeroportuarias, portuarias, así como de la protección ambiental (legislación medioambiental de cada CCAA) aplicable sobre nuestro activo.
¿Qué aprovechamiento económico tiene nuestro activo? ¿Qué puedo hacer y cuánto puedo hacer exactamente?- Fase de Valoración Económica I.
  • Determinación del uso urbanístico del activo.
  • Cuantificación de la superficie edificable a materializar, que vendrá dada por el aprovechamiento urbanístico y uso característico asignados a nuestro ámbito.
  • Cuantificación de las cesiones para suelo público.
¿Cuál es el valor de lo que puedo hacer? – Fase de Valoración Económica II.
  • Cuantificación de las cargas urbanísticas del activo, con determinación del gasto de urbanización y/o edificación.
  • Cuantificación del valor de la superficie edificable a materializar, que se realizará mediante estudio de mercado comprensivo del producto inmobiliario final.
  • Valoración final del activo.
¿Cuál es el retorno de la inversión? – Fase de Análisis Financiero.
  • Cuantificación del valor actual neto de la inversión.
  • Cuantificación de la amortización razonable del activo.
¿Cuáles son los pasos a seguir para desarrollar y/o revalorizar el activo inmobiliario? – Fase de Procedimiento de Actuación.

Se trata del procedimiento jurídico y técnico concreto de desarrollo urbanístico, que consta de los siguientes pasos:

  • En caso de suelo no urbanizable, formular y tramitar los instrumentos de planeamiento general y parcial para la clasificación y ordenación urbanística del activo inmobiliario.
  • En caso de suelo urbanizable sin planeamiento de desarrollo, formular y tramitar los instrumentos de planeamiento de desarrollo para la ordenación urbanística pormenorizada y detallada.
  • En todo caso, ejecutar el activo mediante los sistemas de gestión urbanísticos previstos (compensación, cooperación, PAI valenciano, PAU castellano-manchego), mediante la iniciativa privada en Comisión Gestora y Junta de Compensación, mediante la activación coercitiva del sistema de cooperación o mediante la formulación de una Alternativa Técnica y Proposición Jurídico-Económica en los casos de la Comunidad Valenciana o Castilla La Mancha.
  • Como última fase del proceso de gestión, la formulación del Proyecto de Reparcelación y Proyecto de Urbanización, como paso previo al replanteo del activo y el inicio de las obras de urbanización.
¿Cómo garantizo la ejecución del activo? – Fase de Perfeccionamiento Jurídico.

En los casos donde se opera sobre suelo rústico susceptible de desarrollo, y donde ese desarrollo depende de una tramitación posterior de los instrumentos de planeamiento correspondientes, se somete y se garantiza la operación al cumplimiento de determinados hitos durante el procedimiento, por ejemplo, a la aprobación definitiva del planeamiento, a la aprobación del proyecto de reparcelación, a la recepción de las obras de urbanización, etc. Esta operación inmobiliaria se suelen realizar en forma de aval u otra forma de garantía válida en Derecho. Y en este momento, la excelencia y el rigor del trabajo jurídico se hace indispensable.

Un comentario

  1. en el sector inmobiliario se suele realizar atendiendo a una serie de factores,uno de ellos el aval

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