Excluir parte de un local con licencia de la declaración de fuera de ordenación de la totalidad de dicho local

1010 Imagen catastroCatastro: Urbano

Municipio: Denia

Plan General de Ordenación

Suelo urbano

 

 

1010 Imagen PGOU

Plan General de Ordenación Urbana de Denia.

Clase de suelo: urbano consolidado.

 

 

 

 

  • Hechos materiales.

En la calle (…), del municipio de Denia, coincidente con la parcela catastral (…), existen dos subparcelas, con dos locales comerciales construidos: Local 5A y 5B.

El objeto del presente análisis es la situación jurídico urbanística de la parcela 5A, y de las obras realizadas en la parcela 5A.

Tomamos como referencia la planimetría aportada en el Recurso de Reposición, “Superposición plano inicial y licencias concedidas, levantamiento local (…) Denia E 1:150” para el presente análisis, así como la documentación aportada por el cliente.

El local comercial consta de varios cuerpos edificatorios para los que cuenta con Licencia de Obra:

    • Construcción de local principal de 89,65 m2t, según planimetría y de 76 m2t según escrituras. (No aparecen los metros en la Licencia de Obra de 1979, ni planimetría en la que se señale). La discrepancia entre los metros se produce porque en la planimetría se incluyen los cuartos de baño, como zona con Licencia, pero no existe Licencia.
    • Cuerpo edificatorio de 9,15 m2t.
    • Barbacoa de 9 m2t. No obstante, la barbacoa afecta a una superficie que no se corresponde con la otorgada en Licencia.

Además, cuenta con otro cuerpo edificatorio, para el que se solicitó y se concedió Licencia de pérgola, pero la realidad física es que se trata de una ampliación de local y actualmente se utiliza como salón comedor.

    • Pérgola de 23,60 m2t.

Utilizando ésta pérgola se amplía dicho salón comedor, en una superficie ampliada de 31,30 m2t. Por tanto,

    • Pérgola y superficie ampliada para salón comedor: 54,9 m2t.

Por último, existen otros tres cuerpos edificatorios construidos sin licencia en la parte posterior del local.

    • Tres cuerpos edificatorios de un total de 31,76 m2.
    • Cuartos de baño que se incorporan en la parcela

En resumen:

  1. Obras sin Licencia: 76 m2t.
  2. Obras con Licencia: 86,66 m2t, repartidos en el Local 5A y 5B, que podrían ser más.No se puede afirmar que exista Licencia para toda la zona señalada como zona 1 en la planimetría aportada en el Recurso de Reposición.
    • Hechos procesales.

Tras la elevación a pública la Escritura de Declaración-Ampliación de Obra Antigua, el Ayuntamiento inicia procedimiento de declaración de fuera de ordenación.

Tras este procedimiento, se declara en fuera de ordenación todo el local comercial.

Se interpuso recurso de reposición contra la citada resolución, que ha sido denegada y notificada con fecha 24.09.2015.

Por otro lado, la propiedad del inmueble informa que se ha procedido a solicitar Licencia de Obra para todas las partes del local que se encuentran si la misma; aún no ha sido concedida.

    • Análisis material.

La declaración de fuera de ordenación de todo lo edificado en la parcela se basa en el principio de unidad predial. La unidad predial se produce cuando todos los elementos arquitectónicos están estructuralmente y funcionalmente unidos, de forma que constituyen un cuerpo constructivo único, es decir, que para que no se entienda que existe unidad predial, cada cuerpo edificatorio debe existir una unidad física absoluta entre ellos, que puedan ser segregables y puedan ser usados de manera autónoma.

Existe base urbanística para defender la declaración parcial de la construcción en fuera de ordenación. El principio de unidad predial no se encuentra suficientemente motivado (urbanísticamente motivado) por parte del Ayuntamiento.

Asimismo, además de defender la legalidad de la parte del local con licencia, nuestro consejo es que, bien sea con nosotros o con cualquier empresa de urbanismo, se intente igualmente obtener la licencia de obra de toda la superficie construida, es decir, no sólo excluir de la declaración de fuera de ordenación la parte del local con licencia, sino intentar ya sea en vía administrativa, ya sea en vía contenciosa, obtener licencia de obra de la totalidad (habrá que analizar la edificabilidad que tiene derecho a consumir la totalidad de la parcela, y para ello habrá que acudir al planeamiento de desarrollo que en su día definió la ordenación urbanística del ámbito).

De este modo, el presupuesto que se ofrecerá tiene una doble finalidad:

    • Pasos a dar:
    1. Interposición de Recurso Contencioso-Administrativo contra la desestimación del recurso potestativo de reposición interpuesto contra la Resolución de la Concejala Delegada de Recurso Humanos y Disciplina Urbanística, número (…); fecha de vencimiento: 24/11/2015.
    1. Interposición de Recurso Potestativo de Reposición contra Resolución de Solicitud de Licencia en parcela 5A calle Rap, de Denia (Alicante).
    1. En su caso, interposición de Recurso Contencioso-Administrativo contra Resolución de Recurso de Reposición anterior.

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