Constitución de Conjunto Inmobiliario Privado en Estepona

 

* Hechos:

Hermanos copropietarios de:

  • Dos parcelas en suelo no urbanizable.
      • Parcela A. Parcela libre.
      • Parcela B. Parcela con tres viviendas
          • Vivienda 1
          • Vivienda 2
          • Vivienda 3
  • Piso duplex en Estepona.

* Pretensión:

Acabar con copropiedad de Parcela B, y asignación de viviendas 1, 2 y 3.

* Opciones:

  • Extinción del condominio a través de una segregación.
  • Extinción del condominio a través de la creación de un Conjunto Inmobiliario Privado.

* Viabilidad de opciones:

  • Segregación: no existe viabilidad de conformidad con lo informado por el cliente.
  • Conjunto inmobiliario privado: no existe.

* ¿Qué es un complejo inmobiliario privado?

  • Se considera complejo inmobiliario todo régimen de organización unitaria de la propiedad inmobiliaria en el que se distingan elementos privativos, sujetos a una titularidad exclusiva, y elementos comunes, cuya titularidad corresponda, con carácter instrumental y por cuotas porcentuales, a quienes en cada momento sean titulares de los elementos privativos.
  • De conformidad con la Ley de Propiedad Horizontal, a priori, cumplimos los dos requisitos básicos:
      • Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la de vivienda o locales.
      • Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.
  • Asimismo, también se cumplen los requisitos del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
  • El complejo inmobiliario podrá constituirse sobre una sola finca o sobre varias, sin necesidad de previa agrupación, siempre que sean colindantes entre sí o únicamente se hallen separadas por suelos que, de acuerdo con la ordenación territorial y urbanística.
  • La constitución de complejo inmobiliario autoriza para considerar su superficie total como una sola parcela, siempre que dentro del perímetro de ésta no quede superficie alguna que, conforme a la ordenación territorial y urbanística aplicable, deba tener la condición de dominio público, ser de uso público o servir de soporte a las obras de urbanización.
  • Hasta aquí parece que todo cuadra para la creación de un complejo inmobiliario privado, no obstante, finalmente resulta no ser así:

* Inviabilidad de constituir un complejo inmobiliario privado

Aunque en principio pueda parecer que la Ley nos permita realizar un conjunto inmobiliario privado en la parcela de referencia, la cuestión se tuerce cuando tratamos de suelo no urbanizable y, en especial, cuando no se cumple la superficie de parcela mínima segregable.

Esto es así porque aunque pudiese otorgarse Escritura de creación de complejo inmobiliario privado en una notaría, ésta Escritura posteriormente habría de ser inscrita en el Registro de la Propiedad y modificar la inscripción ya existente. En ese momento, el Registro solicitará la Licencia municipal que autorice a la creación de ese complejo inmobiliario privado y, aunque nos concediesen esa Licencia (ya te adelantamos que en el Ayuntamiento de Estepona ni siquiera saben de qué les estamos hablando) el Registrador, una vez revisada la documentación no inscribirá esta escritura. ¿Por qué?, porque la Dirección General de los Registros y el Notariado ha aclarado ya que aunque el Ayuntamiento autorizase ese tipo complejos inmobiliarios privados, lo que realmente se está autorizando de manera encubierta es una parcelación y, por tanto, se estaría cometiendo un fraude de ley.

En definitiva, al no cumplirse las condiciones mínimas para que la parcela se segregue, la creación de un complejo inmobiliario privado no resulta viable.

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