Edificar vivienda en parcela incluida en ámbito de actuación de suelo urbano en San Josep de Sa Talaia

1159 Plano CalificaciónPrimer Análisis

Elementos de análisis.

    • La parcela se encuentra clasificada como suelo urbano y, dentro de éste, como suelo urbano no consolidado (si bien no se requiere obras de urbanización como más adelante se especifica).
    • La parcela se encuentra incluida dentro del Área de Actuación AA 4.3 del suelo urbano NNSS San Josep.
    • La parcela recibe la calificación de UA-3, zona de ordenanza en suelo urbano que define las condiciones de edificación y de uso, esencialmente, 1000 m2s de parcela mínima, 20% ocupación y 0,3 de edificabilidad; uso vivienda unifamiliar aislado.
    • Se ha consultado con los servicios técnicos municipales.

Resultado de análisis.

    • La licencia de obra sobre dicha parcela, y cualquier acto de edificación, está condicionada a la aprobación definitiva de un Estudio de Detalle y el Proyecto de Parcelación de todo el ámbito de la AA 4.3 (no es la parcelación de cada una de las fincas, sino la reparcelación urbanística).
    • Se debe ceder el 10% de suelo como superficie de suelo público.
    • No se requiere Proyecto de Urbanización ni ejecución de obras de urbanización. Los servicios de agua, energía eléctrica se completarán, en caso que lo requieran, en el momento de la solicitud de la licencia de obra.
    • En caso de existir deficiencias en red de saneamiento y/o pavimentación, se realizará en régimen de obras ordinarias de urbanización, a través de contribuciones especiales.
    • La redacción y formulación del Estudio de Detalle y el Proyecto de Reparcelación corresponde a los propietarios incluidos en el ámbito a través del sistema de compensación.
    • La parte negativa, y más costosa, es que el ámbito a reparcelar es importante tratándose de suelo urbano, aunque la reparcelación consista en una mera reparcelación económica, adjudicando las fincas resultantes a las mismas fincas aportadas, pero localizando la superficies de cesión (bien mediante su cesión, bien mediante su monetización al municipio).
    • La parte positiva es que no se requiere ejecutar obras de urbanización.
    • Asimismo, de conformidad con las NNSS Sant Josep, podrán tramitarse modificaciones de la delimitación del área de actuación, siempre que previamente o en paralelo sea aprobado por el Ayuntamiento un estudio global de todo el área de actuación que justifique la viabilidad de la nueva delimitación con respecto a viarios y conexión con sistemas generales, así como respecto a las infraestructuras básicas.
    • Dada la extensión del ámbito, debería valorarse esta posibilidad con el Ayuntamiento.
    • La problemática de esa zona es que ya se encuentra desde hace muchos años consolidada por la edificación y los propietarios no van a estar susceptibles a gestionar los instrumentos de planeamiento. Por esto, con más motivo, debe valorarse la posibilidad de reducir el área de actuación.

Desconocemos el grado de interés vuestro en la parcela o en la operación (permite destino a uso turístico, comercial, aspecto que damos por sentado), ahora bien, dependiendo del grado de interés, podría vincularse la compraventa a la consecución de los objetivos de planeamiento y proyecto hasta el momento de la concesión de la licencia de obra y posterior primera ocupación.

En estos momentos (insistimos, dependiendo del grado de interés en la parcela), se deberían dar los siguientes pasos:

    • Analizar y estudiar con el Ayuntamiento la posibilidad de redelimitar el ámbito de actuación en suelo urbano (yo iría lo primero a reducir el ámbito del Estudio de Detalle y posterior reparcelación) tratando de justificarlo urbanísticamente por su suficiencia en cuanto a los suministros y enganches con viario general, etc, etc.
    • En caso que sea viable, proceder con el Estudio de Detalle y Reparcelación. Si no fuera posible redelimitar el ámbito, mi valoración es que el coste de oportunidad para edificar sería demasiado alto, no porque no fuera viable, sino porque la tramitación y el tiempo a invertir sería bastante importante.

Segundo Análisis

A continuación, te relaciono las diferentes vías o líneas de actuación a seguir para edificar en la parcela de referencia.

Vía 1: obtención de Licencia de obra directa por parte del Ayuntamiento.

No es viable, porque se requiere la previa reparcelación del ámbito, así como la redacción de un Estudio de Detalle para la totalidad del mismo, según se ha informado ya previamente.

 

Vía 2 reducir el ámbito de actuación AA 4.3 al objeto de formular la reparcelación y Estudio de Detalle posterior sobre el nuevo ámbito reducido.

Como ya se ha informado, ésta es la vía más razonable, ya que urbanísticamente está permitido (por la propia ficha) y urbanísticamente es razonable (cercanía al núcleo urbano, posibilidad de formación unidad de ejecución independiente). Por tanto:

  • Redelimitar ámbito con formación de uno nuevo más reducido.
  • Formular y tramitar Estudio de Detalle y Reparcelación.
  • Obtener Licencia de Obra.

Vía 3: iniciar el proceso de reparcelación del ámbito (y Estudio de Detalle) con carácter previo a la obtención de Licencia de Obra.

Siendo viable, se desaconseja en un principio, porque se trata de una iniciativa que correspondería a la totalidad de parcelistas y porque se estaría asumiendo toda la carga económica y de gestión del ámbito, por mucho que posteriormente se repita contra el resto de propietarios. Hay que tener en cuenta que los gastos por reparcelación de todo el ámbito (incluyendo el topográfico, el proyecto y resto de tramitación), rondarían los 50.000€ (incluyendo el Estudio de Detalle).

Esta vía se debería activar sólo en el caso que finalmente no se apruebe la redelimitación del ámbito y se reciba procedimiento sancionador por la realización de obras sin licencia.

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