El certificado de Eficiencia Energética y su papel en la Escritura Pública

c9ff466197827b6712bb874fd496997dHace ya más de una década la Unión Europea, mediante la Directiva 2009/91/CE del Parlamento y del Consejo de 16 de diciembre de 2002, estableció para los Estados Miembros que “éstos velarán por que, cuando los edificios sean construidos, vendidos o alquilados, se ponga a disposición del propietario o, por parte del propietario, a disposición del posible comprador o inquilino, según corresponda, un certificado de eficiencia energética.

En España ya se ha transpuesto esta Directiva, primero mediante el RD 47/2007 y, por el artículo 20 del Texto Refundido de la Ley del Suelo para las edificaciones nuevas y, más tarde, también para las edificaciones ya existentes, así como para la transmisión y alquiler de todas ellas.

La entrada en vigor ha supuesto, en la práctica, muchísima confusión y caos en relación a su interpretación y a la ejecución administrativa, sobre todo en materia de escritura tanto de compraventas, como de alquileres o, simplemente, en materia de escritura de obra nueva. ¿Es obligatorio dicho certificado para poder obtener escritura?

No, con matices ; es decir, entregar el certificado al comprador o exhibirlo al arrendatario es obligatorio pero, en caso de incumplimiento, en ningún caso supone un defecto que impida la autorización de la escritura; el notario no podrá negarse a otorgarla. Nada establece el Real Decreto 235/2013 ( porque aunque quisiera no podría por falta de rango normativo). Por tanto, si las partes demandaren el otorgamiento de dichas escrituras, y no poseen dicho certificado, el notario no podría negarse a otorgarla. Cuestión distinta son las declaraciones de obra nueva, donde sí se exige legalmente este requisito para la correspondiente autorización (art 20 del Texto Refundido de la Ley del Suelo).

Pero el hecho de que el notario no pueda negarse al otorgamiento de dicha escritura, no significa que el vendedor o arrendador de dicha edificación esté cumpliendo la obligación; por derecho estaría incumpliendo una obligación de carácter administrativo y, como tal, podría generarse una infracción administrativa de las recogidas en el art 18 del Real Decreto 235/2013.

La cuestión que surge a raíz de esto es si,  además de otorgar escritura, el comprador o arrendatario podría eximir al vendedor de esa obligación del art 20 del TRLS, para evitar esa posible sanción administrativa. La cuestión no está muy clara pero, y según resoluciones de la Dirección General de Registros y Notariado (en una interpretación analógica sobre obras nuevas), parece ser que estas renuncias no deberían ser recogidas en las escrituras por motivos de interés general (ahorro energético y medio ambiente), pues la razón última de dicho certificado no es la protección del adquiriente y su información, sino aquellos motivos de interés general ya citados.

Por tanto, y a modo de resumen, podemos decir que sí podemos escriturar sin la necesidad del certificado de eficiencia energética pero que esto no nos exime de la responsabilidad administrativa de no hacerlo, por lo que se podría generar algún tipo de sanción administrativa, incluso si el notario en cuestión permitiera recoger en escritura pública la renuncia de dicha obligación (cosa que, según parece, no parece ser tónica general del notariado español).

Un comentario

  1. se puede escriturar sin necesidad del certificado de eficiencia energetica

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