Inscripción en Registro de la Propiedad de vivienda en suelo rústico en Segurilla (Toledo)

Inscripción en Registro de la Propiedad de vivienda en suelo rústico
Catastro: Rústico
Municipio: Segurilla (Toledo)
Normas Subsidiarias de Planeamiento
Suelo no urbanizable

Norma
Decreto Legislativo 1/2010, de 18 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanistica.
Decreto 242/2004, de 27 de julio de 2004 por el que se aprueba el Reglamento de Suelo Rústico de Castilla La Mancha.
Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
Normas Subsidiarias de Planeamiento de Segurilla (1988).

 

Legalización de construcciones
Se hace necesario Declarar la Obra Nueva de la vivienda en el Registro de la Propiedad.

Para escriturar la “obra nueva” ante el Notario y, por consiguiente, para inscribir la edificación a su nombre en el Registro de la Propiedad, se necesita Licencia de Obra concedida por el Ayuntamiento de Segurilla.

Para la obtención de dicha licencia se deberá comprobar si la vivienda cumple con los parámetros urbanísticos fijados por la ordenanza aplicable del Plan General o Normas Subsidiarias del municipio. Esto es, parcela mínima (se suele requerir una hectárea en suelo rústico, retranqueos respecto a parcelas colindantes (5 metros de distancia), y respecto a caminos (10 o 15), altura máxima (2 alturas o 7 metros desde cota), ocupación de parcela (2% de superficie de la parcela), edificabilidad (5% aprox de superficie de la parcela), así como condiciones estéticas (respeto de texturas, materiales utilizados, colores, etc).

Dado que no ha sido posible acceder a esta información vía web, será necesario concretar estos aspectos con el Ayuntamiento de cara a determinar la viabilidad de la obtención de la licencia, antes de preparar la documentación necesaria para ello.

1.- Si efectivamente cumple con los parámetros fijados por la normativa urbanística, se redactará por un técnico competente un Proyecto de Obra de la vivienda, al objeto de presentarlo ante el Ayuntamiento y solicitar Licencia a dicho Proyecto.

El Ayuntamiento verifica que el Proyecto cumple la normativa urbanística y otorga la correspondiente Licencia de Obra. Se deberán pagar las tasas municipales y el Impuesto sobre Construcciones e Instalaciones, así como actualizar la información catastral de su parcela (a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles anual).

El técnico redactor del Proyecto emitirá un Certificado Final de Obra, dejando constancia que las obras definitivamente ejecutadas se corresponden con el Proyecto y con los términos de la Licencia concedida.

Con el Proyecto, la Licencia, el Certificado Final de Obra, el coste de ejecución material de la vivienda (algún documento de pago que lo acredite) y el contrato o escritura de la parcela, se acudirá al Notario y éste oficializa la Obra Nueva de la edificación para su presentación en el Registro de la Propiedad.

La inscripción se notificará a todos los que pudieran estar interesados en ellas, por medio de edictos, que autorizará el Registrador; comprenderán las referidas circunstancias esenciales, y se fijarán por espacio de un mes en el tablón de anuncios del Ayuntamiento donde radique la finca, acreditándose este hecho por certificación o diligencia suscrita por el Secretario del mismo Ayuntamiento a continuación del edicto. Éste se archivará en el Registro después de extendida nota al margen de la inscripción expresiva del cumplimiento de la anterior formalidad.

El cómputo del plazo de suspensión de los efectos de la inscripción a que se refiere el artículo 207 de la Ley Hipotecaria no se iniciará hasta que no conste registralmente la publicación de los edictos.

Los que se crean con derecho a la finca o parte de ella cuya inscripción se haya practicado conforme al artículo 205 de la Ley Hipotecaria, podrán alegarlo ante el Juzgado o Tribunal competente en juicio declarativo, y deberá el Juez ordenar que de la demanda se tome en el Registro la correspondiente anotación preventiva.

2.- Si, por el contrario, lo construido no cumple con el planeamiento aplicable, la vivienda se encontraría en situación de “fuera de ordenación” y sólo se podrá escriturar la Obra Nueva de la edificación si se cumple los requisitos del artículo 20.4 de la Ley de Suelo (inscripción registral de construcciones en fuera de ordenación).

Nos encontramos en el siguiente supuesto: construcción o edificación (o parte de la misma) respecto de la cual ya no procede adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido el plazo de prescripción correspondiente (4 años). Es estos casos se permite la declaración de obra nueva de estas edificaciones para su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad, siempre y cuando se dé cumplimiento a los siguientes Requisitos:

a.-) Que se acredite la fecha de terminación total de la obra.

Es decir, hacer constar la terminación de la obra en fecha determinada (2009) y su descripción coincidente con el reflejado en la escritura pública. Esto se puede acreditar mediante la aportación de cualquiera de los siguientes documentos: Certificación expedida por el Ayuntamiento o, Certificación expedida por técnico competente o, Acta notarial descriptiva de la finca o, Certificación catastral, hoy necesariamente, descriptiva y gráfica de la finca.

Además de los medios de prueba anteriores, entendemos que también podría aportarse cualquier otro acto administrativo donde acredite la fecha de terminación de las obras, como puede ser la resolución a un recurso de reposición en vía administrativa, donde el Ayuntamiento haga constar la fecha de terminación anterior al plazo de prescripción e, incluso, declarando la prescripción de la acción administrativa de disciplina urbanística.

b.-) Que el Registrador compruebe la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación de que se trate.

c.-) Que el Registrador compruebe que el suelo no tiene carácter demanial o que esté afectado por servidumbres de uso público general.

Es decir, se trata de una doble comprobación de que la edificación existente no se encuentra sobre suelo público, ya que, en ese caso, no se podría producir nunca la prescripción de la acción de protección de la legalidad, no sólo porque la comprobación por parte del Registrador produzca un resultado negativo, sino porque el Ayuntamiento nunca emitiría un acto de declaración de “fuera de ordenación”, el cual opera como último requisito constitutivo para inscribir la edificación.

d.-) Que se aporte el acto administrativo mediante el cual se declare la situación de fuera de ordenación, con la delimitación de su contenido.

Se trataría de una certificación del Ayuntamiento donde se haga constar que la edificación se encuentra en situación de fuera de ordenación urbanística.

El resultado será la Inscripción en Registro haciendo constar que la edificación se encuentra en fuera de ordenación.

De conformidad con el artículo 20.4 Ley de Suelo, el asiento de inscripción dejará constancia de la situación de fuera de ordenación en la que queda todo o parte de la construcción, edificación e instalación, de conformidad con el ordenamiento urbanístico aplicable. Esto se hace para dar publicidad de que se trata de una edificación sometida a las limitaciones propias del régimen jurídico del fuera de ordenación, es decir, que sólo se permiten obras de conservación y mantenimiento (en algunos casos, también la rehabilitación, dependiendo de la regulación del fuera de ordenación operada por el Plan municipal y normativa urbanística autonómica correspondiente). Es decir, que se deja registrar la propiedad, pero haciendo la advertencia de que la misma se encuentra en fuera de ordenación.

A este respecto señala el artículo 182, del Decreto Legislativo 1/2010, de 18 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística de Castilla La Mancha, relativo a las operaciones de restauración de la ordenación territorial y urbanística, en su apartado 4:

“Transcurridos cuatro años desde la terminación de la operación o cese de las actividades clandestinas o ilegales, la Administración no podrá ordenar la demolición de las edificaciones, instalaciones o construcciones derivadas de las mismas.

No obstante, dichas edificaciones quedarán sujetas al régimen de fuera de ordenación y cualquier operación que implique aumento de volumen o consolidación requerirá la previa aprobación de un proyecto de legalización. En dicho proyecto, se contemplarán el conjunto de medidas necesarias para la reducción o eliminación del impacto de la actuación en los servicios urbanísticos, dotación de espacios públicos u otras análogas. La Administración podrá aprobar dichos proyectos de oficio.”
1.- En primer lugar, se deberá comprobar si la vivienda cumple con los parámetros urbanísticos por las Normas Subsidiarias del municipio. Esto es, parcela mínima (se suele requerir una hectárea en suelo rústico, retranqueos respecto a parcelas colindantes (5 metros de distancia), y respecto a caminos (10 o 15), altura máxima (2 alturas o 7 metros desde cota), ocupación de parcela (2% de superficie de la parcela), edificabilidad (5% aprox de superficie de la parcela), así como condiciones estéticas (respeto de texturas, materiales utilizados, colores, etc).

Dado que no ha sido posible acceder a esta información vía web, será necesario concretar estos aspectos con el Ayuntamiento de cara a determinar la viabilidad de la obtención de la licencia, antes de preparar la documentación necesaria para ello.

2.- Si efectivamente cumple con los parámetros fijados por la normativa urbanística, se redactará por un técnico competente un Proyecto de Obra de la vivienda, al objeto de presentarlo ante el Ayuntamiento y solicitar Licencia a dicho Proyecto.

3.- Si, por el contrario, lo construido no cumple con el planeamiento aplicable, la vivienda se encontraría en situación de “fuera de ordenación” y sólo se podrá escriturar la Obra Nueva de la edificación si se cumple los requisitos del artículo 20.4 de la Ley de Suelo (inscripción registral de construcciones en fuera de ordenación).

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