La nueva Ley de Carreteras modifica los criterios de valoración del suelo rústico.

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Hoy, 1 de octubre 2015, entra en vigor la Ley 37/2015, de 29 de septiembre, de carreteras (nueva Ley de Carreteras).

Aunque en otra publicación abordaremos de manera detallada las modificaciones y novedades de esta importante ley sectorial, hoy trataremos un aspecto regulado en la misma en su Disposición Final Tercera. Esta disposición modifica la Disposición Adicional Séptima del actual Texto Refundido de la Ley de Suelo (TRLS en adelante) que es el encargado de establecer el tipo de capitalización usada para la valoración del suelo rústico.

Actualmente, el método utilizado para la valoración del suelo no urbanizable (rústico) es el del método de la capitalización de las rentas de la explotación; así lo expresa el artículo 23 TRLS

Artículo 23 Valoración en el suelo rural

  1. Cuando el suelo sea rural a los efectos de esta Ley:
  2. a) Los terrenos se tasarán mediante la capitalización de la renta anual real o potencial, la que sea superior, de la explotación según su estado en el momento al que deba entenderse referida la valoración.

La renta potencial se calculará atendiendo al rendimiento del uso, disfrute o explotación de que sean susceptibles los terrenos conforme a la legislación que les sea aplicable, utilizando los medios técnicos normales para su producción. Incluirá, en su caso, como ingresos las subvenciones que, con carácter estable, se otorguen a los cultivos y aprovechamientos considerados para su cálculo y se descontarán los costes necesarios para la explotación considerada.

El valor del suelo rural así obtenido podrá ser corregido al alza hasta un máximo del doble en función de factores objetivos de localización, como la accesibilidad a núcleos de población o a centros de actividad económica o la ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico, cuya aplicación y ponderación habrá de ser justificada en el correspondiente expediente de valoración, todo ello en los términos que reglamentariamente se establezcan.

¿Cuál era ese tipo de capitalización?

De conformidad con la disposición adicional 7 del TRLS antiguo, se utilizaba el rendimiento de la deuda pública a plazo entre dos y seis años, según la última publicación del Banco de España.

  1. Para la capitalización de la renta anual real o potencial de la explotación a que se refiere el apartado 1 del artículo 23, se utilizará como tipo de capitalización la última referencia publicada por el Banco de España del rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre dos y seis años.

¿Cuál va a ser, a partir de ahora, ése tipo de capitalización?

A partir del 1 de octubre de 2015, con la entrada en vigor de la Ley de Carreteras,  el apartado 1 de la Disposición Adicional Séptima del TRLS  queda modificado, quedando de este modo la redacción:

Para la capitalización de la renta anual real o potencial de la explotación a que se refiere el apartado 1 del artículo 23, se utilizará como tipo de capitalización el valor promedio de los datos anuales publicados por el Banco de España de la rentabilidad de las Obligaciones del Estado a 30 años, correspondientes a los tres años anteriores a la fecha a la que deba entenderse referida la valoración.

¿Qué efectos tiene esta modificación?

Veámoslo con un ejemplo:

Utilicemos un terreno de 10 hectáreas de olivar (coeficiente corrector 0,43 de conformidad con anexo I del Reglamento de Valoraciones) , con un rendimiento anual de 10.000  € (valor orientativo), con un coeficiente de localización 2, y un tipo de capitalización de 0,579.

  1. Su valor, antes de la modificación legislativa referida sería:

[10000 € / (0.43 x 0.579)] x 2 = 80330,96 €

Teniendo en cuenta que:

  1. Su valor, después de la entrada de la Ley de Carreteras que modifica el TRLS

[10000€ / (0.43 x 4.69)] x 2= 9917,19 €

Teniendo en cuenta que 4,69 es el tipo de capitalización usado correspondiente con el valor promedio de los datos anuales publicados por el Banco de España de las Obligaciones del Estado a 30 años, correspondientes a los tres años anteriores a la fecha a la que deba entenderse la valoración. En este ejemplo, los datos de los años 2012 a 2014 (5.91, 5.03 y 3.13, respectivamente) cuyo promedio es 4,69. (https://www.bde.es/webbde/es/estadis/infoest/si_1_2.pdf )

Pues bien, como podemos observar, el cambio es sustancial. Estamos hablando de una reducción del valor del suelo considerable.

No obstante, el mecanismo que existía hasta ahora de valoración del suelo no era del todo adecuado debido a que se utilizaban tipos como factores de capitalización que estaban sujetos a los mercados financieros y que, por tanto, eran absolutamente volátiles. Es decir, cuanto menor era el tipo, el valor de capitalización de la renta era más elevado y viceversa. Se podía llegar a obtener valoraciones en suelo rústico por encima del suelo urbanizado en algunos municipios y, por supuesto, cualquiera que estuviera relacionado con el mundo agrario, si fuese consultado sobre si las valoraciones de suelo eran reales o no, contestaría negando la mayor; prueba de ellos es que, cuando los tipos libres de riesgo son muy bajos, acaban ofreciendo valores de suelo no urbanizable que se encuentran absolutamente por encima de los valores reales de mercado (prima de riesgo ha experimentado valores muy altos en los últimos años en España).

Desde la entrada en vigor del Reglamento de Valoraciones en 2011, hasta 2013, los tipos del rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre dos y seis años, oscilaron entre 3,802 y 4,896 que, aplicados a la fórmula de la capitalización, arrojaban valoraciones “razonables”; pero desde que se produce una mejora en la economía, estos tipos han ido bajando hasta el punto de llegar al 0.535 con resultados muy lejanos de los valores reales de mercado de los suelos rústicos.

También se plantearon otra serie de indicadores como es el interés legal del dinero, que es aprobado anualmente en los Presupuestos Generales del Estado, y que en los últimos 15 años ha mantenido, con escasas oscilaciones, un tipo cercano al 4,00.

Finalmente se ha optado por este método de aplicar un coeficiente de capitalización referido a un tipo menos sujeto a la volatilidad financiera que, de momento, parece que arroja valoraciones más ajustadas a la supuesta “realidad” del suelo rústico.

Publicado en Valoraciones urbanísticas con las siguientes etiquetas: Suelo rústico, suelo no urbanizable,valoraciones, metodo de capitalización, Ley de carreteras

Clase de suelo: No urbanizable

 

2 comentarios

  1. Feliciano Palazón López

    Buenas tardes,

    Verificados los cálculos del ejemplo observo que son incorrectos:

    En el primer caso, con un tipo de capitalización de 0,579%, el valor de las 10 Has es de 8.000.000 € aproximadamente (8.033.096 €).

    En el segundo caso, con un tipo de capitalización de 4,69%, el valor se reduce a 1.000.000 € aprox. (991.719 €)

    El tipo de capitalización se multiplica por 8, y en la misma proporción se reduce el valor, de 8 a 1 millones de euros.

  2. Feliciano Palazón López

    Por lo demás, y al margen de esta errata en lo cálculos, el artículo es muy interesante, y en particular por indicar donde se pueden encontrar “el valor promedio de los datos anuales publicados por el Banco de España de la rentabilidad de las Obligaciones del Estado a 30 años”, que estaba buscando y no encontraba.

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