La responsabilidad del promotor de la urbanización

Introducción

grietas

Cuando un ámbito se urbaniza y posteriormente, o de manera simultánea se edifica, puede que con posterioridad aparezcan daños y defectos en la propia urbanización o en las edificaciones en ella construidas. La pregunta siempre suele ser de quién es responsabilidad la aparición de estos daños y frente a quién hay que interpelar para que se produzcan las correspondientes indemnizaciones.

La respuesta no es sencilla; en cualquier proyecto de urbanización intervienen numerosos sujetos que pueden ser los responsables de los daños que aparezcan: promotores de la urbanización, promotores de la edificación y ayuntamientos. (así como el resto de agentes que hayan intervenido en este proceso).

Lo primero que hay que aclarar es que puede que los daños que se produzcan en las edificaciones que se asientan sobre la urbanización puedan tener varios orígenes: podría ser causa directa de una mala edificación o, directamente, que los daños se hayan producido por una mala urbanización (es decir, defectos o deficiencias en la urbanización) y, a consecuencia de estos defectos, se vea afectada la edificación que se ha construido sobre ella. Piénsese por ejemplo en una vivienda que ha sido edificada sobre una ladera y que, con posterioridad, exista un desplazamiento de esta ladera (un corrimiento de tierra) que arrastre a esta vivienda: la edificación como tal puede estar perfectamente cimentada y anclada, pero puede que en el proceso de urbanización no se hayan tenido en cuenta las obras necesarias de contención y drenaje en la urbanización para que esa ladera “aguante” esa edificación y, con motivo de unas lluvias – por ejemplo- la ladera se derrumbe y, por consiguiente, la edificación sea arrastrada. Pues bien, en este caso estaríamos ante un daño evidente en la vivienda, pero que tiene un origen, no en las obras de edificación de la vivienda, sino en las obras propias de urbanización.

Otra cuestión a tener en cuenta antes de entrar a analizar el régimen de responsabilidades de los agentes que intervienen en el proceso de urbanización y edificación es que, por los daños que se han producido, si son causa de una mala urbanización, otro de los sujetos responsables puede que sea la Administración encargada de velar por esta urbanización (principalmente, los Ayuntamientos).

A. Régimen de responsabilidad del promotor de la edificación.

El principio más tradicional en nuestro Derecho es el de responsabilidad por culpa o negligencia; no obstante este criterio ha ido evolucionando hacia una responsabilidad objetiva cuando de lo que se trate sea de una actividad que entrañe un riesgo ( es decir, que exista o no exista culpa o negligencia, quedan cubiertos los daños que se producen en el marco de esa actividad -como la edificatoria).

Este principio de la responsabilidad objetiva ha sido plasmado en diferente normativa que afecta a la actividad de edificar:  véase la Ley de Ordenación de la Edificación en relación al promotor inmobiliario con respecto a los daños materiales producidos en el edificio.

No obstante, las reclamaciones que se efectúan frente a promotores de edificaciones (promotor inmobiliario), pueden ejercitarse también -no sólo por normas concretas que establezcan responsabilidad objetiva- sino por las propias disposiciones sobre responsabilidad contenidas en el Código Civil.

Acción civil, derivada de la responsabilidad civil por la aplicación de la normativa edificatoria (Ley de Ordenación de la Edificación)

Acción civil, derivada de la responsabilidad civil por la aplicación de la normativa edificatoria (Ley de Ordenación de la Edificación)

Este régimen es de aplicación a aquellas construcciones para las que se obtuvo licencia con posterioridad al 6 de mayo de 2000.

La responsabilidad que impone la LOE al promotor es siempre solidaria con las responsabilidades que impone al resto de agentes que intervienen en la edificación y, aunque éste cumpla con todas sus obligaciones, al ser una responsabilidad objetiva, el promotor no queda liberado de responder solidariamente. Es decir, su responsabilidad no está vinculada al cumplimiento de sus obligaciones. Digamos que se dota al promotor como agente in vigilando del resto de agentes que intervienen en el proceso.

Por tanto, y de conformidad con el artículo 17.1 LOE, los agentes de la edificación (incluido el promotor) son responsables frente a los propietarios y frente a los terceros adquirentes de los edificios por daños materiales ocasionados en el edificio. No obstante, se establece un régimen de plazos para que puedan responder por estos daños y para los que se obliga tener un seguro que cubra dichas contigencias. Son los siguientes:

  • Durante 10 años desde el certificado final de obra: el responsable responde de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales, y aquellos que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio. Seguro decenal.
  • Durante 3 años desde el certificado final de obra, el promotor de la edificación responderá de los daños materiales causados en el edificio, vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumlimiento de determinados requisitos de habitabilidad.
  • Durante 1 año desde el certificado final de obra, el promotor responde de los desperfectos, es decir, aquellos que afecten a elementos de terminación o acabado de la obra.

Hay que aclarar que estos son los plazos por los que se asegura la edificación, en ningún caso debe confundirse con el plazo de prescripción de dos años de la acción para exigir responsabilidad por los daños materiales, que empiezan a transcurrir desde que se produzcan los daños. (artículo 18.1 LOE).

Acción civil, derivada de la responsabilidad contractual derivada del contrato de compraventa

Acción civil, derivada de la responsabilidad contractual derivada del contrato de compraventa

No sólo por su actividad de promotor, éste puede resultar responsable de los daños producido, sino que también puede incurrir en responsabilidad como parte de un contrato en el que, normalmente, suele tener la condición de vendedor. Es el caso en el que puede resultar responsable por un incumplimiento del contrato o estar facultado para reclamar por vicios ocultos.

Suponiendo que estuviéramos antes un incumplimiento de contrato:

Se desplegarán los efectos de nuestro código civil del régimen de los contrato,  el principio de libre autonomía de las partes y, si fuera el caso, el de la ley de usuarios y consumidores. Es decir, el promotor de la edificación estaría obligado a resarcir a la otra parte por los daños y perjuicios que dicho incumplimiento haya producido, incluyendo el daño emergente y el lucro cesante, como regula el artículo 1101 y 1124 del Código Civil.

El plazo para interponer esta acción es el de 15 años; a tenor de 1964 CC, el plazo empieza a computar desde la fecha en la que el incumplimiento tuvo lugar.

La principal duda que surge es si la parte compradora (por ejemplo), estaría facultada para “aprovechar” que esta acción prescribe más tarde que la contenida en la LOE, para exigir una responsabilidad al promotor de la edificación (respecto de incumplimiento de calidades, por ejemplo). La respuesta será caso por caso y habrá que estar, como siempre, a lo dispuesto en el contrato.

Pero también como compradores se pueden entablar acciones de reclamación frente a vicios ocultos; el promotor, en calidad de parte contractual, puede verse envuelto en una reclamación por vicios ocultos (artículo 1484). No obstante, hay que apuntar ciertas diferencias respecto del régimen que establece la LOE:

  • Mientras que en la LOE cualquier comprador de un edificio estaría en posesión de las acciones que esta ley dispone contra el promotor, en el régimen del CC de los vicios ocultos sólo estaría legitimado para interponer esta acción contra el promotor el primero que adquirió la edificación de él.
  • Además,en el régimen de vicios ocultos, según el 1484 CC, el vendedor no será responsable por los defectos si el comprador es un perito que por razón de su oficio o profesión debía fácilmente conocerlos. (esto es una cuestión muy discutida y donde hay que entrar a estudiar cada caso para poder determinar qué grado de conocimiento es el que realmente se le debe presuponer a cada tipo de comprador; no es lo mismo que compre un arquitecto, que un particular sin conocimiento de la materia, una inmobiliaria o que compre otro promotor. Cada caso es distinto).
  • Por último, los plazos para reclamar por vicios ocultos son muy distintos a los dos años de prescripción que existen en la LOE para reclamar daños materiales. En el caso de los vicios ocultos el plazo es de seis meses desde que se produce la traditio de la cosa, es decir, su entrega.

De la existencia de vicios ocultos, y según su regulación en el CC, se deriva la posibilidad de que el comprador exija la reducción del precio o la propia resolución del contrato. Esto da lugar a pensar que, aparte de la acción de responsabilidad que prevé la LOE o el CC, – y en relación a un mismo defecto- el comprador de una edificación pueda exigir una reducción del precio.

Además de estas acciones (de indemnización por daños derivadas de un contrato), existen otras acciones contractuales. Éstas, dependiendo de la entidad del daño y de la entidad del vicio del objeto del contrato, podrían ser:

  • Acción resolutoria.
  • Acción redhibitoria.
  • Acción resarcitoria.

Dependiendo del tipo de acción se aplicará un plazo de prescripción u otro. Por ejemplo, la acción redhibitoria (aquella por la que se desiste de un contrato con abono de los gastos abonados hasta la fecha por vicios en la construcción) se debe ejercer en el plazo de 6 meses desde la entrega de la vivienda: la acción indemnizatoria, como ya hemos explicado, se puede ejercer durante 15 años desde la compraventa.

No debemos olvidarnos de un artículo del Código Civil que hace mención expresa a la responsabilidad de los “constructores” de las edificaciones y es el artículo 1591 CC. Realmente este precepto es el origen de la LOE, y conforme al mismo, el promotor puede resultar asimismo responsable.

Establece:

El contratista de un edificio que se arruinase por vicios de la construcción, responde de los daños y perjuicios si la ruina tuviere lugar dentro de diez años, contados desde que concluyó la construcción; igual responsabilidad, y por el mismo tiempo, tendrá el arquitecto que la dirigiere, si se debe la ruina a vicio del suelo o de la dirección.

Si la causa fuere la falta del contratista a las condiciones del contrato, la acción de indemnización durará quince años. La diferencia respecto a la LOE es que, a diferencia del plazo de prescripción de la LOE de 2 años, este artículo prevé una prescripción de la acción de 15 años, contados desde que “la ruina devenga aparente”.

Este artículo ha sido muy interpretado por los Tribunales, dándole una interpretación extensiva en cuanto al significado de sus términos, aplicándolo no sólo al constructor, sino también al promotor aunque no actúe como constructor. Respecto del concepto de “edificio”, también se ha hecho una interpretación amplia. Y en relación al concepto de ruina, se refiere, según la doctrina del supremo, Sentencias de 30 de Enero de 1997 del Tribunal Supremo y de 29 de marzo de 2005, a cualquier defecto constructivo que excede de las “imperfecciones corrientes”.

Veremos este artículo más adelante cuando tratemos de la responsabilidad del promotor de la urbanización.

Pues bien, este es el régimen de responsabilidad que existe en relación al promotor de la edificación, sin embargo queda un régimen de responsabilidades muy importante por analizar: es el régimen de responsabilidad de los promotores de las urbanizaciones. ¿es extensible el régimen que establece la Ley de Ordenación de la Edificación a los promotores de urbanizaciones? ¿Están obligados a disponer de un seguro decenal como ocurre con los promotores de las edificaciones? ¿por cuánto tiempo existe esa responsabilidad? ¿existe corresponsabilidad con la Administración?

B. Régimen de responsabilidad del promotor de la urbanización y de la Administración Pública:

Lo primero que hay que aclarar es que, evidentemente, sí existe responsabilidad por los daños que puedan producirse en las obras de urbanización. ¿Quién soporta esta responsabilidad? Fundamentalmente dos sujetos: La Administración y el promotor de la urbanización.

Vamos a estudiar ambos sujetos.

A) Responsabilidad de la Administración

A) Responsabilidad de la Administración

Estaríamos hablando de responsabilidad patrimonial; en concreto responsabilidad patrimonial urbanística, que no difiere sustancialmente del sistema general de responsabilidad patrimonial.

De tal forma que la Administración tendrá responsabilidad objetiva (aunque en la práctica siempre se convierte en una responsabilidad subjetiva donde hay que probar un nexo causal directo) cuando el administrado sufre una lesión (evaluable económicamente), consecuencia directa del obrar de manera correcta o no, de la Administración.

En un principio, pudiera parecer que sólo existe responsabilidad patrimonial de la Administración en materia urbanística cuando las normas urbanísticas establecen supuestos indemnizatorios, pero esta tesis ha sido superada y se ha podido establecer que el régimen de responsabilidad de la Administración en esta materia es un sistema abierto que puede operar perfectamente, sin que exista un supuesto indemnizatorio pues, simplemente dándose los requisitos legales para que dimane responsabilidad patrimonial “común”, se podría hablar también de responsabilidad patrimonial urbanística.

En el caso que nos ocupa, de la ejecución de unas obras de urbanización, la principal responsabilidad es de la Administración. Esto es una cuestión que ha de tenerse muy clara. La responsabilidad de que se ejecute de manera correcta el planeamiento urbanístico corresponde de manera primigenia a la Administración, normalmente a los Ayuntamientos. Es decir, que no basta con que la Administración gestione el planeamiento, clasifique y califique suelo, sino que además de ello, está obligada a que lo “planeado” se ejecute, y se ejecute correctamente y, en cualquier caso, aunque exista iniciativa privada y por ende, exista responsabilidad por su parte también, el garante de esta iniciativa privada es la Administración. De esta afirmación se deriva la absoluta responsabilidad de los Ayuntamientos que en ningún caso deja de operar por la inactividad o mala actividad del agente privado que está ejecutando las obras materialmente. La Administración actúa como garante máximo de la ejecución: vigilando desde el proceso de contratación de las obras, hasta velando por el correcto cumplimiento de las obras y de sus plazos de ejecución. Todo ello acompañado de las potestades de disciplina urbanística que posee.

Así, por ejemplo, el artículo 2 de la LOUA establece que la actividad urbanística es una función pública que comprende la planificación, organización, dirección y control de la ocupación y utilización del suelo, así como la transformación de este mediante la urbanización y edificación y sus consecuencias para el entorno.

De tal modo que los Ayuntamientos no pueden adoptar una posición pasiva ante los problemas que planteen o surjan con los promotores de las urbanizaciones de iniciativa privada, o con las Juntas de Compensación (mucho menos, claro está, en los sistemas de cooperación). De hecho, lo que tampoco pueden hacer es que ante obras inacabadas o con importantes deficiencias, los Ayuntamientos se nieguen a recibir las obras y a su vez no sólo permitan la edificación, sino que concedan licencias de primera ocupación. Es decir, el Ayuntamiento no puede pensar que por no recepcionar estas obras su responsabilidad no existe en relación a o que ocurra pues los Tribunales atribuyen responsabilidad patrimonial a los Ayuntamientos por su conducta pasiva. Véase sentencia del Tribunal Supremo de 3 de junio de 2008.

Hace unos meses, un Juzgado de Almería condenaba a un Ayuntamiento al pago de 400.000 euros por el derrumbe de una vivienda que había sido clasificada de ruina absoluta y con orden de desalojo. La particularidad de este caso es que los daños se producen en una vivienda a causa de un desprendimiento  de una ladera y la casa es “arrastrada” con este corrimiento de tierra. Dicha vivienda se construyó en suelo clasificado por el PGOU de Vicar como urbanizable y, sin embargo, se produce un corrimiento de tierra que hace que la vivienda se desplace sobre el terreno y quede en un estado de completa ruina. La conclusión judicial es que el origen del daño se encuentra en la indebida clasificación de dicho suelo como urbanizable y, posteriormente, en la deficiente e incompleta ejecución de la urbanización, condenando esta Sentencia al Ayuntamiento al pago de la citada indemnización por parte del Ayuntamiento.

Argumenta la Sentencia: “ A efectos legales, ese terreno, pese a cumpir los extremos establecidos de la LOUA como suelo apto para edificar, no es así, ya que había que haber hecho una intervención en el conjunto para estabilizar la ladera (…) en consecuencia, del informe se deduce la existencia del nexo causal entre el funcionamiento de los servicios municipales y los daños, sin que en la producción de los mismos hayan intervenido los técnicos a los que el Ayuntamiento imputa los mismos” Es la sentencia nº 132/2014 de 14 de abril de 2014.

En la Sentencia del Tribunal Supremo  11 de julio de 1995 se establece también la existencia de esta responsabilidad “objetiva” de la Administración respecto de daños en las obras de urbanización:

No existe, por consiguiente, fuerza mayor alguna que exima en este caso a la Administración de afrontar la reparación de los daños y perjuicios causados a los demandantes como consecuencia de las fracturas y fisuras abiertas en el suelo, en que se asentaban las viviendas y demás construcciones de la urbanización, propiedad de aquéllos, al ejecutar el proyecto de acondicionamiento de la carretera, de manera que concurren todos los requisitos exigibles para declarar, conforme a lo dispuesto por los artículos 106.2 de la vigente Constitución, 40 de la Ley de Régimen Jurídico de la Administración del Estado de 1957 y 121.1 y 122.1 de la Ley de Expropiación Forzosa, la responsabilidad patrimonial de la Administración del Estado, que dichos preceptos, como hemos expresado, entre otras, en Sentencias de 5 de febrero y de 20 de Abril de 1991, 10 de mayo, 18 de octubre, 27 de noviembre y 4 de diciembre de 1993, 14 de mayo, 4 de junio, 2 de julio y 27 de septiembre de 1994, 11 de febrero de 1995 (recurso de casación 1619/92, fundamento jurídico cuarto(y 1 de abril de 1994 (recurso de casación 337/92, fundamento jurídico tercero), configuran de forma objetiva o por el resultado, siendo indiferente que la actuación administrativa sea normal o anormal pues es suficiente para admitir que, como consecuencia de aquélla, se haya producido un daño efectivo, evaluable económicamente e individualizado sin que concurra fuerza mayor, y, en el supuesto enjuiciado, no sólo no concurre, como acabamos de razonar, fuerza mayor sino que el proyecto ejecutado de acondicionamiento de la carretera tenía graves deficiencias, cual eran no haber previsto las características geológicas del suelo en que se harían los desmontes para evitar el deslizamiento del terreno.

Por último, el artículo 134 del Reglamento de Contratos del Estado también dispone que la administración será responsable de los daños que se causen a terceros como consecuencia de vicios del proyecto.

B) Responsabilidad del promotor de la urbanización

B) Responsabilidad del promotor de la urbanización

Pero siempre puede existir una responsabilidad de quien ejecuta esas obras, bien porque se aparta de lo proyectado o, simplemente, porque no cumple con lo establecido en los proyectos de urbanización o en los proyectos técnicos de obra.

Y Lo cierto es que no existe un régimen especial sobre la responsabilidad de estos sujetos como ocurre con los promotores de la edificación. Lo más próximo, en cuanto a regulación específica, es la Ley de Ordenación de la Edificación, cuyo ámbito de aplicación viene establecido en el artículo 2 y, no hace alusión a obras de urbanización generales, sino que en su artículo 2.3 establece lo siguiente:

Se consideran comprendidas en la edificación sus instalaciones fijas y el equipamiento propio, así como los elementos de urbanización que permanezcan adscrito al edificio

Parece que, en cuanto a obras de urbanización de un polígono o sector, no están propiamente incluidas en el ámbito de la LOE, salvo las obras de urbanización interiores, zonas comunes o aquellas que están adscritas a un edificio bajo una misma licencia.

Además, esta posición está apoyada por la doctrina del Tribunal Supremo, en su Sentencia  STS 293/2010, que argumenta:

Por demás, la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación -no utilizable para la resolución el supuesto enjuiciado-, caracteriza los edificios sujetos a su ámbito por razón de su permanencia y de su uso principal; dice el artículo 2.1 de este texto legal: “Esta Ley es de aplicación al proceso de edificación,entendiendo por tal la acción y el resultado de construir un edificio de carácter permanente, cuyo uso principal esté comprendido en los siguientes grupos: A) Administrativo, sanitario, religioso, residencial en todas sus formas, docente y cultural. B) Aeronáutico; agropecuario; de la energía; de la hidráulica; de telecomunicación (referido a la ingeniería de telecomunicaciones); del transporte terrestre, marítimo, fluvial y aéreo; forestal, industrial; naval; de la ingeniería de saneamiento e higiene, y accesoria a las obras de ingeniería y su explotación. C) Todas las demás edificaciones cuyos usos no estén expresamente relacionados en los grupos anteriores”. En su artículo 2.2, establece: “Tendrán la consideración de edificación a los efectos de lo dispuesto en esta Ley, y requerirán un proyecto según lo establecido en su artículo 4º , las siguientes obras: A) Obras de edificación de nueva construcción, excepto aquellas construcciones de escasa entidad constructiva y sencillez técnica, que no tengan de forma eventual o permanente, carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola planta. B) Obras de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación que alteren la configuración  arquitectónica de los edificios, entendiendo por tales las que tengan carácter de intervención total o las parciales que produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría,o el conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio. C) Obras que tengan el carácter de intervención total en edificaciones catalogadas o que dispongan de algún tipo de protección de carácter ambiental o histórico-artístico, regulada a través de norma legal o documento urbanístico y aquellas otras de carácter parcial que afecten a los elementos o partes objeto de protección”. Y en el apartado 3 del mencionado artículo dispone: “Se considerarán obras comprendidas en la edificación sus instalaciones fijas y el equipamiento propio, así como los elementos de urbanización que permanezcan adscritos al edificio” .

De lo indicado, se desprende que tampoco la Ley de Ordenación de la Edificación contempla la responsabilidad por daños materiales de los vicios y defectos de las obras de urbanización de un polígono, “salvo los elementos de urbanización que permanezcan adscritos al edificio.

Anteriormente hemos hablado del artículo 1591 CC que establecía una responsabilidad directa al constructor de edificios, y decíamos que se había hecho una interpretación extensiva y amplia de sus conceptos, por eso pudiera parecer que a través de este precepto también podría aplicarse a los supuestos de promotores de obras de urbanización, sin embargo, esto no es así.

La Sentencia del Tribunal Supremo 4/2010, (Sala 1) de 10 de febrero argumenta:

“El Código Civil utiliza el vocablo “edificio” sin definir lo que se entiende por éste; el Diccionario de la Real Academia de la Lengua Española dice que edificio “es obra o fábrica construida para habitación o usos análogos, como casa, templo, teatro, etc.”. Tanto la doctrina científica como la jurisprudencia se pronuncian por una concepción amplia de este término; así, los juristas lo consideran como “toda obra de albañilería, forjada con materiales de varias clases, adherida de una manera permanente al suelo, ya esté en la superficie, ya en el subsuelo y destinada a un fin de la vida humana”, o “si bien el Código Civil habla restringidamente de edificios, habrá que entender referidos sus preceptos a toda obra mural, como diques, puentes, etc., porque hay la misma razón para decidir”. Esta concepción amplia se matiza en el sentido de que se trate de construcciones permanentes o duraderas, con exclusión de las construcciones provisionales.

De lo expuesto, se desprende que el artículo 1591 no es de aplicación a las obras de urbanización”

No obstante esto no significa que el promotor de unas obras de urbanización no tenga responsabilidad por sus actuaciones. Al contrario, como otro sujeto más del tráfico jurídico y, sobre todo, sujeto de un negocio jurídico -que no es otro que el contrato, o los contratos por los que se pacten las obras de urbanización- está sujeto al régimen general de las obligaciones y los contratos que se establece en el artículo 1089 del Código Civil y, por supuesto, al régimen de responsabilidad contractual y extracontractual previsto en los artículos 1101 y 1902 respectivamente; que establece un plazo de prescripción de las acciones de 15 y 1 año respectivamente también, y  que ya ha sido explicado con anterioridad. Todo ello sin olvidarnos del régimen de saneamiento por vicios ocultos, también explicado, y detallado en los artículos 1484 y 1845 respectivamente.

Además de este régimen, convendría hacer una apreciación respecto del artículo del Reglamento de la Actividad de Ejecución del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística de Castilla La Mancha

Este artículo establece:

“Las obras de urbanización ejecutadas se someterán al plazo de garantía que se hubiere previsto con ocasión de la aprobación definitiva del Programa o, en su caso, en el convenio por el que se formalice la adjudicación de la ejecución de éste, y que no podrá ser inferior a un año a contar desde el día siguiente a la formalización del acta de recepción o desde el día siguiente a aquel en que se produzca la recepción tácita.

Durante el referido plazo el urbanizador queda obligado a subsanar las deficiencias que se pongan de manifiesto y sean consecuencia de una incorrecta ejecución, a requerimiento del Municipio. No responderá de los defectos que tuvieran su origen en una instrucción de la Administración.

Transcurrido el plazo de garantía sin deficiencias o con éstas subsanadas se extingue la responsabilidad del urbanizador, sin perjuicio del régimen de responsabilidad por vicios ocultos previsto en el artículo 184 de este Reglamento. El Municipio procederá a la devolución al urbanizador de la garantía constituida.”

De este artículo se sacan varias conclusiones:

  1. La primera es que la Administración responde de los defectos que se produzcan por la instrucción de la ejecución de la urbanización, es decir, por un mal Proyecto Técnico- por ejemplo.
  2. La segunda es que si los defectos se deben a estos fallos en la instrucción de la ejecución (donde la Administración es responsable máxima), no existirá responsabilidad del urbanizador.
  3. Tercero, que sea como fuere, sigue existiendo responsabilidad siempre para todos los agentes que intervienen en el proceso de urbanización.

También conviene traer a colación el Reglamento de Contratos del Estado, en el que se establece lo en su artículo 134 que será de cuenta del contratista indemnizar todos los daños que se causen a terceros como consecuencia de las operaciones que requieran la ejecución de las obras. Con el añadido comentado anteriormente, relativo a que la Administración será responsable de los daños que se causen a terceros como consecuencia de vicios del proyecto.

Resumen

a. Los principales agentes que intervienen durante el proceso de urbanización y edificación son tres:

  • La Administración.
  • El promotor de la urbanización.
  • El promotor de la edificación.

b. Todos pueden ser responsables de los daños que se produzcan dependiendo en qué medida hayan intervenido.

c. La responsabilidad no es excluyente en ningún caso, pudiéndose repartir las responsabilidades.

d. La Administración, en daños en la urbanización, siempre será responsable en la medida en la que es la responsable final del buen fin de esas obras por todos los motivos que hemos explicado.

e. También la Administración puede ser responsable de los daños en la edificación si se logra probar que existe un nexo causal entre la actuación de la Administración y la mala ejecución de las obras de urbanización.

f. Las  vías para reclamar la responsabilidad por los daños ocasionados dependen de los sujetos:

 

  • Administración: responsabilidad patrimonial de la Administración.
  • Promotor de la Régimen de responsabilidad por daños del Código Civil: acción civil derivada de la responsabilidad civil que poseen quienes participan en el proceso edificatorio y acción contractual derivada del contrato de compraventa con el promotor de la edificación, también el artículo 1591. Asimismo, la Ley de Ordenación de la Edificación establece un régimen especial de responsabilidades para los promotores de edificaciones.
  • Promotor de la urbanización:

 

Un comentario

  1. Hola, quisiera saber de quien es la responsabiliad de no realizar un acceso a azotea donde según el título constitutivo, debemos tender y colocar aparatos, se trata de un conjunto urbano cubierto por azotea, sin embargo sólo algunos apartamentos se han quedado sin su correspondiente acceso, gracias.

Comentar

Su dirección de correo electrónico no será publicada.Los campos necesarios están marcados *

*