Legalización de exceso de ocupación de parcela en Monteclaro en Majadahonda

Legalización de exceso de ocupación de parcela en Monteclaro
Catastro: Urbano
Municipio: Majadahonda
Plan General de Ordenación
–Suelo urbano consolidado

 

 

Norma
PGOU Majadahonda
Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid

 

Disciplina urbanística, Licencias urbanísticas, Licencia de Obra, Protección de la legalidad urbanística, Requerimiento de legalización
Análisis (sobre el fondo)
Como dijimos, estamos hablando de un exceso de ocupación de 20 m2s sobre una parcela real (topográfico) de 1730 m2s; es decir, que ni siquiera cumple bajo los parámetros actuales (parcela real + PP Monteclaro).
Bien, dicho esto, como regla general, y para que nos convenzamos de cara a nuestra posición ante el Ayuntamiento: la lesión a la ordenanza de suelo urbano es menor, ya que representa un porcentaje de exceso de ocupación en torno al 8-9% sobre la ocupación total de la edificación (siempre por debajo del 10%, límite de aplicación de cualquier principio de proporcionalidad).
Se debe introducir, como comentaba Francisco, el tema del coeficiente de edificabilidad del 15% indicado en la cédula urbanística; no tiene mucho recorrido, pero se debe significar la contradicción en la que incurre el Ayuntamiento: si para tomar la superficie de parcela estás acudiendo a la cédula urbanística del PP y supuestamente del Proyecto de Reparcelación (que indica 1590 m2s), deberás hacer lo mismo respecto al coeficiente de edificabilidad aplicable (que indica 15%). Por nuestra parte, entendemos que hace referencia a un máximo, que luego modula en la normativa del Plan Parcial, que fija un rango de edificabilidades entre el 10% y el 15% en función del tamaño de la parcela, por lo que sólo es aplicable el multiplicador de 2 por la superficie de ocupación resultante de la fórmula de reducción progresiva de ocupación, en función va aumentando la superficie de parcela. En cualquier caso, si el Ayuntamiento se atiene a la cédula sin considerar la medición actual, habrá que decirle que se deberá atener a la cédula en cualquier caso.
Mantenemos las consideraciones realizadas sobre el carácter reglado de la licencia: la concesión o denegación de una licencia se debe atener estrictamente al proyecto presentado, sin referencia o consideración alguna a las cuestiones de propiedad (grosso modo). Traducción a las obras: la valla se deja donde la encontrasteis.</li>
Como también comentamos, la “complejidad” de estos casos sería recepcionar una orden de paralización de obras (ya, somos conscientes que esto no sucede y es improbable que suceda en Majadahonda), pero jurídicamente estáis en plazo que ocurra, y esto sí sería más “complejo”, a todos los niveles. Aunque sois los primeros en querer terminar las obras, ahora por tema procesal, con más razón si cabe.

Respecto a la posibilidad jurídica de segregar y agrupar, queremos hacer la siguiente mención (no vamos a realizar ninguna verificación más ni contactar con el Ayuntamiento, pero queremos dejar constancia de ello): por regla general, el PP Monteclaro establece que las parcelas como indivisibles; ahora bien, también establece que este carácter de indivisibilidad deberá estar incorporado a la cédula urbanística de cada parcela, incorporación que no vemos en vuestra cédula. Veremos.
Como decimos, entendemos defendible llegar hasta los 1730 en concesión de licencia (cuestión distinta es que os obliguen luego a iniciar expediente de desafectación y/o enajenación de parcela municipal, pero que sean ellos quienes os vengan a reclamar su propiedad, no al revés).

Análisis (procesal)
Se ha dictado un requerimiento de legalización. Esto se hace cuando se han ejecutado o están en ejecución obras sin licencia u obras no ajustadas a licencia (no hay otra opción). Si esto es así, si como decís no tienen constancia que se ha iniciado la obra, ¿por qué os han requerido para legalizar? Lo lógico hubiera sido sencillamente una desestimación de licencia, ¿pero por qué inician un procedimiento de disciplina cuando supuestamente no se han ejecutado ni están ejecutadas ninguna obra? Ojo con esto. Se debe atender enteramente al procedimiento de disciplina urbanística.
Procesalmente, siempre es interesante pretender una caducidad del procedimiento (que transcurran más de 10 meses desde que se dictó el requerimiento de legalización sin que os notifique una orden de demolición); si deciden actuar, tendría que ser en nuevo procedimiento. Esto, que siempre es buena noticia, se suele priorizar cuando lo que se pretende es conseguir posteriormente una prescripción de la acción (4 años desde la total terminación de las obras) que esté cercana a producirse. En vuestro caso, esto carece de sentido, ya que, dado que se trata de obras recientes, en curso, os quedarían 4 años para conseguir la prescripción durante los cuales el Ayuntamiento os podría incoar procedimientos de disciplina (en caso que les fueran caducando, claro); pero sobre todo, carece de sentido, porque no son 4 años, sino 8 años el plazo de prescripción que se os va aplicar en vuestro caso, ya que la reforma de la Ley del Suelo de la CAM a punto de aprobación dobla el plazo de prescripción, y todas aquellas obras que no hayan prescrito al tiempo de la entrada en vigor del nuevo plazo de prescripción, se les aplica el nuevo plazo de prescripción (quedaros con esta última frase al respecto). Conclusión: aunque nunca se puede descartar que suceda, y por esto hay que actuar dentro del procedimiento de disciplina, en vuestro caso, la prescripción no es un escenario probable, al menos, no es un escenario en el que merezca la pena centrar las actuaciones.
Interposición de Recurso de Reposición contra Desestimación de Licencia y contra Requerimiento de Legalización, pretendiendo obtención de licencia.
Gestión de obtención de licencia (expediente de legalización) en Ayuntamiento, bien sea mediante una fórmula mixta de no computación total de metros del porche en la parte posterior de la vivienda (a efectos de ocupación), bien sea mediante la segregación y agrupación de parcelas, bien sea mediante la aplicación de cualquier otro criterio urbanístico que permita la legalización o la no demolición de la superficie ocupada sin licencia.

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