Licencia de obra en solar de polígono de Agente Urbanizador aún no recepcionado en Guadalajara

Licencia de obra en solar de polígono de Agente Urbanizador aún no recepcionado
Catastro: Urbano
Municipio: Chiloeches
Plan de Ordenación Municipal
Con ordenación pormenorizada

 

                                                           

 

Norma
POM Chiloeches
Decreto 29/2011, de 19/04/2011, por el que se aprueba el Reglamento de la Actividad de Ejecución del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística
Decreto Legislativo 1/2010, de 18 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística

 

Licencias urbanísticas, Licencia de Obra, Gestión urbanística, Agente urbanizador
El cliente nos informa que necesita una licencia de obras en un polígono industrial en Chiloeches. La necesita para edificar en una finca que forma parte de un polígono de actuación que no ha sido recepcionado por el Ayuntamiento. El agente urbanizador niega la licencia sin dar explicaciones.

Se trata de un supuesto en el que, al no haberse recepcionado las obras de urbanización por parte del Ayuntamiento, lo que implica que no se han finalizado los trabajos, para conceder licencias de obra será necesario cumplir con los requisitos que marque la ley para edificar simultáneamente a la ejecución de las obras de urbanización.

Si acudimos al Decreto Legislativo 1/2010, de 18 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística, vigente en Castilla la Mancha, el artículo 102, relativo a las actuaciones edificatorias, señala en su apartado 3 lo siguiente:

‘3. Para poder autorizar la urbanización simultánea a la edificación se requerirá:

a) Que las obras de urbanización hayan alcanzado el desarrollo en su ejecución que reglamentariamente se exija.

b) Compromiso de no utilizar la edificación hasta la conclusión de las obras de urbanización, que deberá figurar como condición en la licencia que autorice la edificación y urbanización simultáneas, y de incluir dicho compromiso en las escrituras de declaración de obra en construcción y obra nueva que se otorguen o inscriban.

c) Que se preste fianza, en cualquiera de las formas admitidas por la legislación de contratación del sector público, en cuantía suficiente para garantizar la ejecución de las obras de urbanización, en la parte que corresponda al propietario de la parcela objeto de la edificación y reste pendiente de abono por éste, y sin perjuicio de la afección a que se refiere la letra a) del número 3 del artículo 92 de la presente Ley.

Para el caso de terrenos destinados a la construcción de viviendas sujetas a algún tipo de protección pública, los Municipios, en el acto de concesión de la licencia urbanística, podrán justificadamente reducir la cuantía prevista en el párrafo anterior hasta la mitad‘‘.

Añade el artículo 118.3 b), en su párrafo segundo, que ‘‘no podrán otorgarse licencias de parcelación o edificación en las unidades de actuación o para terrenos sometidos a actuaciones urbanizadoras hasta que, una vez aprobado el correspondiente Programa, se cumplan las condiciones legales previstas para ello, debiendo el titular de la parcela haber contribuido proporcionadamente a las cargas de la actuación y haber quedado garantizada la urbanización de dicha parcela simultánea, al menos, a su edificación‘. En la misma línea, encontramos el Artículo 131 relativo a los presupuestos de la edificación. Señala este artículo:

La edificación de parcelas y solares requerirá:

a) El establecimiento de la ordenación detallada del suelo y el cumplimiento de los deberes legales de la propiedad de éste, en todo caso.

b) La previa ejecución de las obras de urbanización o, en su caso, el cumplimiento de los requisitos exigibles para simultanear aquéllas y las de edificación.

La edificación de parcelas sólo será posible con simultánea ejecución de las obras de urbanización que resten aún para transformar aquéllas en solares‘‘.

La regulación anterior se ha visto completada con el Decreto 29/2011, de 19/04/2011, por el que se aprueba el Reglamento de la Actividad de Ejecución del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística.

En lo que aquí nos interesa, señala el artículo 127 relativo a los presupuestos de edificación:

‘B) Cuando se trate de suelo urbano no consolidado incluido en unidad de actuación o suelo urbanizable:

a) Que sean definitivos en vía administrativa los actos de aprobación del proyecto de reparcelación y del proyecto de urbanización.

b) Que el estado de realización de las obras de urbanización sea suficiente para delimitar físicamente la parcela a edificar, con referencia a elementos del viario y demás parcelas colindantes, en su caso, y que el Municipio considere previsible que a la terminación de la edificación la parcela de que se trate contará con todos los servicios necesarios para tener la condición de solar.

No se permitirá la ocupación de los edificios hasta que no esté realizada totalmente la urbanización que afecte a dichos edificios y estén en condiciones de funcionamiento los suministros de agua y energía eléctrica, las redes de alcantarillado y la depuración, así como el alumbrado público y acceso rodado pavimentado, todo ello hasta el punto de enlace con las redes generales y viarias que estén en funcionamiento.

c) Que en el escrito de solicitud de licencia la persona interesada se comprometa a no utilizar la construcción hasta la total conclusión y pleno funcionamiento de las obras y servicios de urbanización y a establecer tal condición en las cesiones de derecho de propiedad o de uso que se lleven a efecto para todo o parte del edificio.

La licencia recogerá este compromiso, que deberá hacerse constar en las escrituras de declaración de obra en construcción o de obra nueva que se otorguen.

d) Que por la persona interesada se preste garantía financiera al primer requerimiento por importe de las obras pendientes hasta alcanzar el íntegro del coste de las obras de urbanización precisas, en cualquiera de las formas admitidas por la legislación de contratos del sector público, en la parte que le corresponda.

Para el caso de actuaciones destinadas a la construcción de viviendas con protección pública, podrá, justificadamente, reducirse la cuantía anterior hasta la mitad.
Obtener licencia de obra (para la ejecución de las obras que se requieran)

– En caso que no se haya solicitado nuevamente la licencia de obra, entendemos del todo viable proceder a su nueva solicitud con la documentación técnica y memoria correspondiente. Lo positivo (por ver la parte positiva) de los procedimientos de disciplina urbanística (expediente de protección de la legalidad urbanística) es que al administrado se le permite legalizar (la posibilidad de obtener licencia) en cualquier momento del procedimiento, es decir, que no existe un plazo preclusivo a partir del cual decaiga la posibilidad o el derecho a legalizar las obras que se hubieren realizado.

– En caso que se hubiese solicitado la documentación para la licencia que ampare las obras ejecutadas, entendemos que existe base urbanística suficiente para su concesión y procederíamos al apoyo técnico y jurídico en el procedimiento de obtención.

– Simultáneamente, nos deberíamos poner en contacto con Ercesa (sobre la cual tenemos conocimiento de esta promotora a todos los niveles) para propiciar la simultaneidad de las obras que se han realizado.

2) Actuar procesalmente dentro de los 2 procedimientos incoados.

– Asistencia dentro del procedimiento de protección de la legalidad.

– Asistencia dentro del procedimiento sancionador. Es muy importante, dentro del sancionador, que se logre restituir la legalidad, en la medida de lo posible, ya que la obtención de licencia, siempre y cuando llegue antes de la resolución sancionadora, supone una reducción muy notable (y en ocasiones, exención) de la sanción definitiva.

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