Lo que supone y no supone el nuevo Decreto de legalización de viviendas en Andalucía

La principal consecuencia de la nueva Ley de urbanismo de Andalucía, de 1 de diciembre de 2021 al proceso de regularización de las edificaciones: se podrá regularizar aunque se encuentre en suelo no urbanizable de protección o especial protección, ya que desparece la imprescriptibilidad de las obras realizadas en esta clase de suelos.

Lo que supone el nuevo Decreto de legalización (respecto al anterior Decreto de legalización de 2012).

  • También se puede regularizar (obtener el AFO) en suelo urbano y en suelo urbanizable.
  • Conjunto de viviendas sin licencia que no cumplan normativa, vale con un Plan Especial y ya no hay que esperar a la aprobación del PGOU.
  • Conjunto de viviendas sin licencia que sí vayan a cumplir normativa, habrán de esperar a la aprobación del nuevo PGOU.
  • Las construidas antes del 75, pasan a situación legal o de vivienda con licencia.

Lo que no supone el nuevo Decreto de legalización.

  • Las viviendas o edificaciones en suelo de especial protección siguen sin poder ser regularizadas (esto se modifica por la nueva Ley urbanística de Andalucía, de 1 de diciembre de 2021).
  • Si no han pasado más de 6 años desde su terminación, tampoco se puede regularizar.
  • Si ya tienen una orden de demolición dictada, tampoco.
  • No avanza en el LFO (Legal de Fuera de Ordenación) por lo que sólo se podrán realizar obras de conservación y mantenimiento.

Puntos a favor

  • La inclusión del suelo urbano y urbanizable. Esto era esencial, ya que el anterior Decreto limitaba la regularización a las edificaciones aisladas en no urbanizable, lo cual dejaba fuera a numerosas viviendas que quedaban en urbano no consolidado y urbanizable esperando a la aprobación o desarrollo de sus ámbitos.
  • La no dependencia de la aprobación de todo un PGOU para legalizar los conjuntos de viviendas (antiguos asentamientos urbanísticos). Esto caía por su propio peso, ya que se han conseguido regularizar muy pocos de estos asentamientos, definidos en los Avances, que luego no tenían recorrido por falta de ejecución de los propietarios. Ahora se permite la legalización y la determinación de los servicios necesarios, a través de un Plan Especial.

Puntos en contra

  • La no inclusión de las viviendas con órdenes de demolición, no por una amnistía ni nada parecido, sino porque en Andalucía son muchísimas, y si lo que se pretende es la “adecuación ambiental y territorial“, muchas de las viviendas del rústico van a seguir en mal estado, en riesgo para personas y bienes, sin integración territorial, sin suministros y sin poder derribarlas físicamente por la pendencia de dilatadísimos procesos judiciales.
  • Hacer depender, otra vez, todo el procedimiento de los Ayuntamientos, cuando está sobradamente acreditado que gran parte de la poca producción del Decreto anterior ha sido por la falta de medios de la Administración local. Debería haberse otorgado capacidad y competencias a los colegios de arquitectos y arquitectos técnicos, al menos en la revisión de la compleción y corrección del expediente de AFO. Un técnico municipal debe entrar en la verificación de los suministros de una vivienda y que éstos estén ejecutados bien, en condiciones de seguridad y la vivienda pueda obtener su luz verde para ser habitada ya con el respaldo municipal, que es lo importante, pero para verificar si un suelo es o no es de protección, o comprobar unas ortofotos (públicas disponibles online), no hay por qué esperar 3 meses a que te conteste el Ayuntamiento. Los Colegios profesionales podrían sacar mucho trabajo y aligerar este proceso de regularización.

Publicado en Protección de la legalidad urbanística, Legalización viviendas Andalucía con las siguientes etiquetas: legalización,viviendas,andalucía
Clase de suelo:
Comunidad Autónoma: Andalucía
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24 comentarios

  1. Hola. Aquí va mi consulta: En junio de 2005 terminé de construir una casa en suelo no urbanizable en La Axarquía (Málaga). Puedo demostrar dicho extremo con el catastro y con fotografías aéreas. Posteriormente -en julio de 2006- entró en vigor el Plan de Ordenación del Territorio en La Axarquía, el cual declara mi parcela como “zona de interés territorial” (suelo de especial protección), con lo cual los plazos de prescripción quedaban sin efectos. Ahora con el nuevo Decreto de Edificaciones Irregulares de 2019 y consultando en la web de la Junta de Andalucía un apartado de “respuestas a consultas planteadas” sobre dicho decreto, en el mismo dice que si la especial protección hubiese sido posterior a la terminación de la edificación es posible la declaración de la situación de AFO, siempre que la edificación estuviese terminada en el momento de entrar en vigor la protección (publicación de la norma que establece la protección). ¿Debo entender por tanto que se entienden cumplidos los plazos de prescripción?.

    • Equipo de Urbanistica 91

      Pues sobre esto, existe cierto debate, ya que en numerosas ocasiones se ha interpretado lo siguiente: si la obra no está prescrita (no sólo construida) sino prescrita a la entrada en vigor de la nueva clasificación (nuevo régimen jurídico), se aplica el nuevo plazo, en este caso, al tratarse de especial protección, se aplicaría la imprescriptibilidad.

      Ahora bien, si le ha informado tal cosa en la web de la Junta, debería explorar esa vía, a través de la Junta o a través de la Comisión de Urbanismo de la Junta perteneciente a su provincia.

      Como consejo, dado que no es una cuestión clara, no daría ningún paso formal ni de tramitación hasta que no obtuviera por adelantado las garantías de la interpretación a su favor por parte del Ayuntamiento.

      • En primer lugar, le agradezco mucho su respuesta.

        Una cosa más. En breve va a promulgarse la nueva Ley del Suelo de Andalucía. ¿Cree probable que dicha Ley despejará dicho asunto en su articulado?

        • Equipo de Urbanistica 91

          Desconozco absolutamente su probabilidad. Se trata una cuestión de Derecho general, si acaso, Derecho Civil, más que administrativo, por lo que sería bastante novedoso que incluyera un pronunciamiento al respecto, pero en todo caso sí que sería deseable.

        • Hola tengo una vivienda echa sin terminar por dentro, construida hace mas de 30 años, sería posible legalizar al no estar terminada por dentro.

    • Buenas, he comprado una parcela en suelo rústico en Alcalá de Guadaíra en sevilla, al anterior propietario le hicieron derribar la casa que hizo hace 9 años. Mi pregunta es la siguiente: al estar los cimientos de esa casa que le hicieron derribar, puedo poner encima de ellos una casa de panel de sándwich de 40m2? Tengo escrituras de participación de la parcela de 500m. Un saludo

      • Equipo de Urbanistica 91

        Hola Salvador. No, lo que plantea no es posible. La casa prefabricada posee la misma naturaleza urbanística que la construcción anterior. Saludos.

        • Hola, mi pregunta es la siguiente, he comprado una nave agraria la cual no está aún declarada en el ayuntamiento, por desconocimiento he inmatriculado la finca, ya que los anteriores dueños nunca lo hicieron. Tras las inscripción me llega una notificación del ayuntamiento solicitando que aclare el régimen jurídico de dicha edificación. La nave según catastro esta terminada en el 1970, pero según las ortofotos está terminada en el 2000. Que debo esperar de esta notificación?

  2. Que efectos tiene este Decreto sobre los procesos penales por delito urbanísticos sin sentencia, que versan sobre pequeñas construcciones de 70 metros en suelo no urbanizable común?

  3. Quiero comprar una parcela de 4500 en suelo no urbanizable. En dicho terrero hay una vivienda y una piscina (ambas sin ningún tipo de documentación, ilegales) y tienen más de 7 años de antigüedad.
    Tendría opciones de regularizar su propietario la vivienda y de este modo poderla comprar solicitando hipoteca? No entiendo si entraria dentro de AFO porque no es un núcleo de viviendas en terrero rustico.
    Sabría sobre que precio suele valer regularizar la vivienda

    • Equipo de Urbanistica 91

      Hola Antonio. Para saber si se puede regularizar o no, se necesita conocer la tipología de suelo no urbanizable en la que se encuentra, si se han realizado reformas sobre la construcción y el grado de rehabilitación de las mismas, si se ha modificado fachada o elementos exteriores, y por último, saber cómo tiene resuelta la vivienda los suministros (luz y agua, sobre todo, éste último).

      Respecto a la duda sobre el núcleo de viviendas, precisamente la reforma de la normativa ahora permite la regularización aún cuando se encuentre dentro de un núcleo de viviendas (con la anterior normativa, estas viviendas debían esperar a la revisión del planeamiento urbanístico municipal).

      • Equipo de Urbanistica 91

        Respecto al coste para regularizar, hay que diferenciar entre los honorarios profesionales por la preparación y tramitación del AFO (los cuales se pueden estimar normalmente) y la tasa municipal por regularización en AFO (estrictamente, por el hecho de construir/legalizar obra en suelo no urbanizable).

        1) Considerando una vivienda de entre 100 – 200 m2t, los honorarios profesionales rondan en una horquilla de entre 2000€ – 4000€.

        2) La prestación por regularización en no urbanizable depende de cada Ayuntamiento. Considerando una vivienda de entre 100 – 200 m2t, la tasa puede rondar también en una horquilla de entre 2000€ – 4000€. Pero ojo, es muy importante acceder a la ordenanza fiscal reguladora de cada municipio, ya que esta orientación suele ser muy variable. En todo caso, como referencia se debe estimar un 4% sobre el Presupuesto de Ejecución Material de la vivienda como si ésta se ejecutase en el momento de regularización.

  4. La parcela mínima en mi localidad es de 30.000 m2; si en un parcela con esa superficie existen edificaciones ilegales que cumplen con las condiciones de AFO, se puede realizar el AFO de esas edificaciones para escriturar varias parcelas que no cumplan la parcela minima

  5. La parcela mínima en mi localidad es de 30.000 m2; si en un parcela con esa superficie existen edificaciones ilegales que cumplen con las condiciones de AFO, se puede realizar el AFO de esas edificaciones para escriturar varias parcelas que no cumplan la parcela minima

    • Area Consultoria

      El AFO está referido a las edificaciones y no sirve para segregar fincas sino para regularizar las construcciones que se encuentren dentro de ésta.

  6. Buenas tengo una vivienda en terreno rústico ya legalizada pasada por el registro propiedad escrituras como vivienda, pagando contribución 7 u 8 años, endesa me da proyecto de luz ya terminado y pagado. Ahora el ayuntamiento me exige para darme el permiso para endesa que pague el AFO, el 5% valor vivienda y otro proyecto nuevo cuando hace 2 años pague ya uno. Es, eso legal gracias

  7. Buenos días mi pregunta es la siguiente, me estoy pensando en comprar unas participaciones de una finca rústica no urbanizable en Alcalá de Guadaira ya tiene la piscina echa y la casa solo la estructura casa prefabricada de 65 m tendría que terminarla yo. Con la nueva ley que ha salido para terrenos rústicos podría legalizarla? O no ya que la casa no está terminada de hacer? Podrían demolerla ? O solo una multa administrativa? Sería vivienda habitual y en la zona vive mucha gente debería arriesgar? Muchas gracias

    • Tengo un terreno urbano no consolidado, con la nueva ley(Lista), puedo construir?
      Puede un ayuntamiento negarse a que construya una vivienda?

      • La regulación de la LISTA no hace que una parcela en urbano no consolidado sea construible. La obligación de urbanizar persiste. Lo que se puede intentar es solicitar una licencia provisional condicionada al cumplimiento futuro de las obligaciones urbanísticas. En Unidades de Ejecución o Unidades de Actuación (urbanos no consolidados), la dificultad no es obtener la licencia de edificación, sino la primera ocupación, ya que ésta sí se está condicionada a la finalización de las obras previstas de urbanización.

  8. Buenas tardes, tengo un terreno urbano no sectorizado en la costa del sol, seria posible construir y legalizar un vivienda ecológica.

  9. Buenos días,

    quiero comprar una casa en Cártama. EN catastro pone finca agraria y vivienda residencia. Y en la nota simple pone esto:

    “Declarada la obra nueva terminada mediante escritura otorgada en Marbella, ante el Notario Don Antonio Ruiz Clavijo Laencina con protocolo 933, el día 23 de Marzo de 2006, según la Inscripción 3ª, de fecha 19 de Septiembre de 2006, al Folio 15, del Libro 200, Tomo 916 del Archivo. Se realiza la notificación a que hace referencia el artículo 54 del Real Decreto 1.093/97 de 4 de Julio.”

    Esto quiere decir entonces que ya no tengo que pedir AFO y es todo legal? Es decir, si la compro, puedo hacer obras sin problemas con el ayuntamiento y sin pedir AFO?

    Muchas gracias de antemano

    • Hola. No, el hecho que se haya declarado la obra nueva no quiere decir que esté regularizada a efectos del Ayuntamiento. Para hacer obras, tener los suministros en regla, para el seguro, para alquilarla como alojamiento turístico, etc, etc, necesita tramitar previamente el AFO.

  10. Buenas noches. Quiero comprar una casa pequeña dentro de terreno agricola, rústico, que no es de protección especial. En catastro aparece como urbano y agrícola. La casa paga ivi. Hay escritura pero no aparece la vivienda. Tiene placas solares y no tiene agua corriente. Cuál sería el proceso para legalizarla o reflejarla en escritura? Necesitamos nota simple para pedir hipoteca. Gracias de antemano

    • La solución es tramitar un expediente de Asimilado a Fuera de Ordenación, luego inscribir la vivienda, y con esto le podrían dar la hipoteca.

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