Obtención de licencia de obra de rehabilitación en vivienda antigua situada en suelo no urbanizable de especial protección y servidumbre de protección en Arriate

1074 Plano clasificación

Norma Artículo Texto artículo
NNSS Arriate
Decreto 2/2012, de 10 de enero, por el que se regula el régimen de las edificaciones y asentamientos existentes en suelo no urbanizable en la Comunidad Autónoma de Andalucía
Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía

Presunciones.

Partimos de las siguientes presunciones:

    • La superficie de la edificación es de 35 m2t, según información verbal transmitida por el cliente (no sólo en el título y en las manifestaciones de los propietarios anteriores, sino que también en el certificado técnico, se expresa una superficie de la construcción de 80 m2t). Este análisis parte de la realidad de la edificación actual, que según la propiedad, es de 35 m2t.
    • No existe procedimiento de restitución de la legalidad urbanística en curso, con medida cautelar de orden de paralización de obra. Esta presunción la hacemos porque se trata de una información aportada por el cliente y no aclarada al momento del presente análisis.

Exclusiones.

Se excluye y trasciende del objeto del presente análisis las siguientes cuestiones:

    • Conformidad de una línea de media de tensión (que atraviesa la parcela) con la normativa y regulación del sector eléctrico. Se confirmará análisis de cliente.
    • Conformidad de la construcción del vecino con la normativa urbanística y sectorial (aguas), ya que efectivamente se podría encontrar en zona de dominio público y/o policía y servidumbre del dominio público hidráulico (cauce de arroyo).

Análisis.

– Dicha edificación es anterior a 1975, en concreto y según conversación telefónica, dataría de los años 60, extremo que puede ser acreditado al constar en el Registro de la Propiedad la inscripción de dicha edificación con una antiguedad mayor a 50 años.

– Las edificaciones aisladas en suelo no urbanizable, construidas con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 19/1975, de 2 de mayo, de reforma de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, y que no posean licencia urbanística municipal para su ubicación en esta clase de suelo, se asimilarán en su régimen a las edificaciones con licencia siempre que estuvieran terminadas en dicha fecha, sigan manteniendo en la actualidad el uso y las características tipológicas que tenían a la entrada en vigor de la citada Ley y no se encuentren en situación legal de ruina urbanística. De este modo, la clave material de este asunto radica en lo siguiente:

– Existe base urbanística para asimilar la construcción al régimen de las edificaciones con licencia: data su total terminación antes de 1975, el uso y las características no se han modificado, y no se encuentra en situación legal de ruina urbanística, porque lo que comúnmente conocemos como “ruina” de una vivienda, no sólo es un estado físico, visible y palpable de una construcción o edificación, sino que para que surta efectos jurídicos debe declararse como tal en un procedimiento específico que la Administración debe incoar hasta la resolución de declaración legal de ruina.

– Al no existir tal declaración legal de ruina, procede la expedición de certificación de reconocimiento de Situación Legal de Fuera de Ordenación y procede la concesión de la Licencia para la ejecución de obras de conservación Mantenimiento y Rehabilitación de la vivienda objeto del presente expediente. Aunque este punto es muy discutible, aún cuando hubiese existido tal declaración de ruina legal, a través del procedimiento legalmente previsto, siempre se le tiene que ofrecer al propietario de la construcción la opción de proceder a la completa rehabilitación.

– Asimismo, según información del cliente, existe base material para defender una valoración menor del coste de ejecución de la obra de rehabilitación hasta su punto de conservación; en cualquier caso, dicho cálculo se realiza sobre el PEM, no sobre el PEC (Proyecto de Ejecución por Contrata).

– Punto importante: el régimen de obras permitido en Situación Legal de Fuera de Ordenación no sólo es de conservación y mantenimiento, sino de rehabilitación-consolidación, donde puede encuadrarse el proyecto de obra para el que se ha solicitado Licencia. Esto sucede porque la construcción no se encuentra (no se debe considerar que se encuentra) en AFO (Asimilado a Fuera de Ordenación) sino que hay que “sacarla” y solicitar su certificación expresa de “Situación Legal de Fuera de Ordenación” donde el régimen de obras permitido es más amplio, como decimos.

– La posición del Ayuntamiento pasa por calificar dichas obras como “de nueva planta” o “de nueva edificación” o “de rehabilitación con reestructuración general” que se asemejan a “obra nueva” y, por tanto, deben atenerse al cumplimiento de la normativa vigente, tanto municipal como autonómica (debe ser la Delegación de Málaga quien autorice el uso a través de un Proyecto de Actuación).

– La postura que debe mantenerse es la regularización/legalización de dicha construcción por la entera aplicación de los criterios del Decreto de regularización, según hemos explicado anteriormente.

– La cuestión relativa a la no declaración de la caducidad de la licencia puede ser utilizada de manera cumulativa a la principal.

– Por último, en relación a la posibilidad de modificación de la calificación del cultivo a regadío, se entiende viable por cumplir la unidad mínima de cultivo de 0,25 ha de regadío. Ahora bien, al tratarse de no urbanizable de especial protección, la parcela mínima (coincidente con la unidad mínima de cultivo) es susceptible de incremento; con independencia de la construcción que se pretenda (almacén, nave, granja, taller, etc), la parcela mínima siempre es la misma (variando si se trata de secano o regadío); y sí, es normal y común que en no urbanizable de especial protección, para poder construir un almacén para guardar la maquinaria y utensilios, se exija 2,5 ha.

– Consolidar derechos: con carácter absolutamente prioritario, lo primero que hay que hacer es solicitar el reconocimiento de la Situación Legal de Fuera de Ordenación de la construcción. Ya sabemos lo que puede contestar el Ayuntamiento, que la construcción actual no era la existente, que lo debíais haber tramitado en su momento, y que el LFO debería aplicarse a la anterior, no al reformado. Bien, que lo manifiesten, vosotros debéis pelear el reconocimiento de la preexistencia de la construcción y del uso y de su asimilación a obras con licencia por su antiguedad (LFO). La urgencia de tramitar esta Certificación se explica por el hecho de que el Ayuntamiento no inicie con anterioridad un procedimiento de Declaración de Ruina (con independencia de las cuestiones de fondo y valoración de la ruina).

– Consolidar derechos: sostener la pretensión de la Solicitud de Licencia. Formalmente, no habría nada que hacer hasta esperar a la Resolución del Ayuntamiento para su posterior impugnación; no obstante, en este caso, dentro del procedimiento de obtención de licencia, procedería incorporar al expediente de licencia un nuevo informe urbanístico desarrollando la fundamentación anterior, mediante la presentación de un escrito de ampliación ante el Ayuntamiento de Arriate. Sería conveniente aportar la argumentación jurídico­ urbanística concreta y correcta, de cara a defender la obtención de la licencia, para que después pueda ser utilizada en una nueva vía administrativa o en vía jurisdiccional. En cualquier caso, este segundo paso habría que formalizarlo con carácter posterior a la solicitud de reconocimiento de la Situación Legal de Fuera de Ordenación.

– En caso de desestimación de Licencia, interponer Recurso de Reposición ante el Ayuntamiento según la fundamentación anterior.

3 comentarios

  1. buenas tardes,quiero rehabilitar una casa en suelo rustico en una parcela en Jaen,la casa consta en escrituras y registro de la propiedad pero no en el catastro,el primer paso seria conseguir la situacion de fuera de ordenacion? La casa se encuentra totalmente derruida y no se si seria posible conseguir una licencia de rehabilitacion en ese estado…

    • Equipo de Urbanistica 91

      Hola. La única opción es que fuera anterior al año 1975 y “sigan manteniendo en la actualidad el uso y las características tipológicas que tenían a la entrada en vigor de la citada Ley (Real Decreto 2012) y no se encuentren en situación legal de ruina urbanística”. Si se encuentran en un estado muy deteriorado, veo muy complicado que pueda proceder a la completa rehabilitación. Saludos.

  2. Se podría realizar una ampliación sobre una edificación en situación legal de fuera de ordenación, teniendo en cuenta que la edificación existente no cumple la altura máxima permitida de las normas urbanísticas municipales?

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