Obtención de licencia de primera ocupación para posibilitar la venta de villa chalet en Marbella

Obtención de licencia de primera ocupación para posibilitar la venta de villa chalet
Catastro: Urbano
Municipio: Marbella
Plan General de Ordenación
–Suelo urbano consolidado

Norma
PGOU Marbella (Adaptación)
Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía

Consultoría urbanística, Informes urbanísticos, Licencias urbanísticas, Licencias de Primera Ocupación

Elementos:

  • Suelo urbano.
  • Ejecución del PA-AL-5.
  • Calificación UE-3.
  • Ordenanza unifamiliar exenta.
  • Existencia de licencia de obras.
  • Denegación de licencia de primera ocupación.
  • Motivo de denegación de licencia de primera ocupación: ejecución de obras no ajustadas a licencia concedida: muro de contención superando altura mínima permitida: muro de contención adosado al lindero colindante sin consentimiento de éste.

Valoración:

  • La vivienda no puede obtener actualmente la LPO hasta que no se resuelva el régimen jurídico aplicable al muro de contención.
  • Si en el plazo de 4 años desde su terminación no se ejerció y resolvió la acción de restablecimiento de la legalidad urbanística por parte del Ayuntamiento (es decir, que no haya recibido una orden de demolición dentro de un procedimiento de disciplina urbanística contra la ejecución del muro por tratarse de obras no ajustadas a licencia) podría obtenerse el certificado de prescripción de dicha obra, al objeto de su declaración en fuera de ordenación.
  • Si, aún habiendo orden de demolición del muro de contención, y hubiera transcurrido más de 5 años desde su firmeza, sin que se hayan realizado actuaciones de ejecución de dicha orden de demolición, podría obtenerse igualmente el certificado de prescripción de la obligación de ejecución, al objeto de su declaración en fuera de ordenación.
  • La declaración de fuera de ordenación debería realizarse y predicarse sólo y exclusivamente en relación con el muro de contención; la declaración de fuera de ordenación no debería afectar en ningún caso a la totalidad de la vivienda, ya que degradaría su situación urbanística, el régimen jurídico de obras permitido y su valoración hipotecaria/patrimonial.
  • Si bien el hecho de existir obras no ajustadas a licencia no puede ser motivo denegatorio de licencia de primera ocupación (éstas se refieren siempre a cuestiones de uso, no de obra), máxime teniendo en cuenta que la disconformidad se produce fuera del cuerpo principal de la vivienda, no obstante, al no haberse concedido en el momento inicial, la mayor probabilidad es que la vivienda no obtenga licencia de primera ocupación sin la previa “depuración” del régimen jurídico-urbanístico actual del muro de contención.
  • Consultados los servicios técnicos municipales, se constata la dificultad de obtener la primera ocupación al no haber sido obtenida al momento de la finalización de las obras, lo que confirma el análisis de actuar primero para resolver la situación del muro de contención.

Normativa de aplicación:

PGOU Marbella:

Art. 157.- Muros de contención.

2.- En linderos privados: La altura máxima permitida para muros de contención próximos a los linderos privados es de 2,50 mts, debiendo mantener una separación mínima al lindero de 3 mts., salvo acuerdo entre colindantes, para la modificación conjunta del terreno en dos o más parcelas colindantes, en cuyo caso deberá acreditarse tal acuerdo al solicitar la licencia de obra.

Art. 222.- Condiciones de edificación.

7.- Vallas y muros de contención.
Los cerramientos de las parcelas edificadas se ejecutarán con vallas de altura igual o inferior a 2,50 mts compuestas por muros de obra hasta un máximo de 1,30 mts de altura y el resto por elementos diáfanos, pudiendo no obstante protegerse de vistas al interior de aquellas, por setos de especies arbóreas adosados a dicho cerramiento.

El cerramiento así definido será obligatorio, al menos en el lindero público de la parcela, salvo que la urbanización de que se trate tenga establecidas otras condiciones diferentes de obligado cumplimiento.

En los casos en los que el perfil del terreno en la parcela obligue a la construcción de muros de contención, éstos se regirán por lo establecido al respecto en las Normas Generales.

Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía:

Artículo 153. Plazo para restablecer la legalidad territorial y urbanística.

1. Las medidas, provisionales o definitivas, para el restablecimiento de la legalidad territorial y urbanística previstas en este capítulo sólo podrán adoptarse válidamente mientras los actos o usos estén en curso de ejecución, realización o desarrollo y dentro de los seis años siguientes a su completa terminación o, si es posterior, desde la aparición de signos externos que permitan conocerlos. Si de un uso se trata, los seis años se contarán desde la aparición de signos externos que permitan conocer su efectiva implantación.

Si bien existe base urbanística para obtener licencia de primera ocupación en el momento actual, al no haberse concedido en el momento inicial, se debería hacer lo siguiente:

  • Comprobar expedientes de infracción urbanística y de disciplina urbanística por la ejecución de obras no ajustadas a licencia concedida.
  • Iniciar procedimiento para obtener calificación urbanística del muro de contención (dado que no puede ser legalizada, al incumplir la norma zonal de suelo urbano, se debe obtener la prescripción de la acción de restablecimiento o prescripción de la obligación de ejecución).
  • Una vez realizado y resuelto lo anterior, iniciar procedimiento para obtener la Licencia de Primera Ocupación.