Obtención de licencia de uso provisional en Cabañas de Yepes

Obtención de licencia de uso provisional
Catastro: Rústico
Municipio: Cabañas de Yepes
Plan General de Ordenación
Sin ordenación pormenorizada

Norma
Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana
Decreto Legislativo 1/2010, de 18 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística
Plan de Ordenación Municipal de Cabañas de Yepes

 

Licencia provisional o en precario
Propietario de una parcela rústica, clasificada como urbanizable (industrial) en Cabañas de Yepes, Toledo.

La parcela mide 13.300 m2. En su interior hay una nave de 150 m2, un porche de 100 m2 y un patio de 750 m2. El resto sigue en bruto.

Necesita alquilarla. Lleva años soportando gastos y sólo consigue alquilar la parte de la nave, con lo cual paga sólo una pequeña parte de los gastos.

Durante estos años ha tenido varios interesados, pero siempre que el proyecto incluía la parte no construida le han dicho en el Ayuntamiento que no era posible.

Consideran que se debe desarrollar el polígono proyectado para que se considere industrial.

Para evitar enfrentamientos con el Ayuntamiento se han seleccionado proyectos de muy bajo perfil industrial, casi rústico, y con muy pocas modificaciones (básicamente vallar o instalar algo que dé sombra), como un parking para caravanas, una residencia canina o minihuertos.

Análisis:

Por el promotor se ha de solicitar licencia de obras que de cobertura a un uso de carácter provisional para la construcción de los elementos que sean necesarios para dar soporte al parking de caravanas (caseta prefabricada, elementos, elementos que ofrezcan sombra…) que tiene la intención de abrir al público.

Esta materia se regula en la normativa urbanística, tanto la estatal como la autonómica, de una manera prácticamente uniforme.

Así, la autorización de la instalación de los elementos necesarios en un suelo pendiente de desarrollo urbanístico puede llevarse a cabo siempre que el promotor de cumplimiento a los requisitos legales previos que la norma estatal exige con carácter general, y la autonómica con carácter particular.

Normativa de aplicación:

a) Estatal (Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana).

Art. 13.2. d):

“La realización de usos y obras de carácter provisional que se autoricen por no estar expresamente prohibidos por la legislación territorial y urbanística, o la sectorial y sean compatibles con la ordenación urbanística. Estos usos y obras deberán cesar y, en todo caso, ser demolidas las obras, sin derecho a indemnización alguna, cuando así lo acuerde la Administración urbanística.

La eficacia de las autorizaciones correspondientes, bajo las indicadas condiciones expresamente aceptadas por sus destinatarios, quedará supeditada a su constancia en el Registro de la Propiedad de conformidad con la legislación hipotecaria.

El arrendamiento y el derecho de superficie de los terrenos a que se refiere este apartado, o de las construcciones provisionales que se levanten en ellos, estarán excluidos del régimen especial de arrendamientos rústicos y urbanos, y, en todo caso, finalizarán automáticamente con la orden de la Administración urbanística acordando la demolición o desalojo para ejecutar los proyectos de urbanización. En estos supuestos no existirá derecho de realojamiento, ni de retorno”.

b) Autonómica (Decreto Legislativo 1/2010, de 18 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística).

Artículo 67. El régimen del suelo urbanizable sin programar.

“En el suelo urbanizable, en tanto no se haya aprobado el correspondiente Programa de Actuación Urbanizadora, será aplicable el régimen propio del suelo rústico de reserva.

En el suelo urbanizable a que se refiere el párrafo anterior sólo podrán autorizarse:

a) Las obras correspondientes a infraestructuras y sistemas generales.

b) Las obras provisionales respecto de las que se haya asumido, con inscripción en el Registro de la Propiedad, la obligación de su demolición, sin derecho a indemnización, en el momento en que así lo requiera la Administración actuante”.

Este artículo se remite a la regulación del suelo rústico de reserva (artículo 60) que permite la actividad que se va a solicitar. Así señala este artículo, en lo que aquí nos interesa:

“El suelo rústico de reserva podrá ser calificado, a los efectos de lo dispuesto en el apartado 3.º número 1 del artículo 54 para la legitimación de obras, construcciones o instalaciones destinadas al desarrollo de actividades y usos que precisen emplazar en el suelo rústico y tengan cualquiera de los objetos siguientes:

b) Los servicios integrados en áreas de servicio de toda clase de carreteras, con sujeción a las condiciones y limitaciones establecidas en la legislación reguladora de éstas.

e) Las estaciones de suministro de carburantes, así como las instalaciones de hostelería o alojamiento temporal ubicables en el entorno de las carreteras, debiendo agruparse todas las que pretendan una misma o próxima localización, de manera que dispongan de un solo acceso al conjunto desde la carretera”.

Por su parte, señala el artículo 172, relativo al régimen de autorización provisional de actividades.

“1. Cuando no dificulten la ejecución de los Planes, podrán autorizarse en suelo urbanizable o rústico, previo informe favorable de la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo, usos u obras justificadas de carácter desmontable, que habrán de desmontarse o, en su caso, demolerse sin derecho a indemnización cuando lo acordare el Ayuntamiento.

2. La autorización se tramitará de conformidad con lo previsto en las licencias de obra”.
En el mismo sentido, el artículo 165 señala como actos sujetos a licencia urbanística, sin perjuicio de las demás autorizaciones que sean procedentes con arreglo a la legislación sectorial aplicable:

“f) Las obras y los usos que hayan de realizarse con carácter provisional.

n) La ubicación de casas prefabricadas e instalaciones similares, provisionales o permanentes”.

Por último, el artículo 166., relativo al procedimiento específico de otorgamiento de la licencia de obras, señala:

“1. El procedimiento se iniciará a instancia del interesado, a cuya solicitud deberá acompañar:

a) Memoria indicativa de la finalidad y el uso de las obras proyectadas, con acreditación, en su caso y a los efectos de lo previsto en la letra b) del apartado 1.2 del número 1 del artículo 69, del aprovechamiento preexistente, justificando su realización lícita en ejecución de la ordenación urbanística vigente.

b) Proyecto suscrito, en su caso, por técnico competente, comprensivo de los planos y prescripciones necesarias para comprobar la adecuación de lo proyectado a la normativa que resulte aplicable.

2. En los casos en que el acto cuya autorización se solicita tenga la consideración de obra mayor, en la memoria deberá justificarse expresamente la adecuación de la misma a las circunstancias y a la ordenación territorial y urbanística y sectorial que sea de aplicación y, en el proyecto, el plano de situación a escala mínima de 1:5000 ó 1:2000, según se trate, respectivamente, de terrenos rústicos o de otra clase, y demás soportes gráficos necesarios para informar el proyecto, con expresa indicación de la clasificación del suelo y de la ordenación que le es aplicable.

En las restantes obras, los documentos que sean legalmente exigibles de acuerdo con la normativa profesional y de edificación que resulte aplicable.

3. Sin perjuicio de los trámites que se determinen en las Ordenanzas municipales reguladoras de este procedimiento, deberán cumplimentarse los siguientes trámites:

a) Comunicación a las Administraciones afectadas para que en el plazo de un mes emitan informe sobre los aspectos de su competencia.

b) Informe o informes técnicos, previstos en las correspondientes Ordenanzas o en la legislación sectorial aplicable, que en todo caso deberán considerar la adecuación del proyecto a la legalidad urbanística, a las normas de edificación y construcción, con especial consideración de las relativas a reducción del impacto ambiental de las operaciones y de conservación energética.

c) Informe jurídico.

d) Los demás trámites y diligencias que sean necesarios o convenientes en función del emplazamiento, la naturaleza de los actos o las operaciones o de sus efectos.

4. La resolución sobre la solicitud deberá notificarse al interesado dentro del plazo máximo de tramitación que sea de aplicación en cada caso, que deberá ser determinado en las Ordenanzas Municipales, sin que en ningún caso pueda ser superior a dos meses. En defecto de previsión expresa en las correspondientes Ordenanzas Municipales, regirá este último.

El vencimiento del plazo máximo sin haberse notificado la resolución expresa legitima al interesado que hubiere deducido la solicitud para entenderla estimada por silencio administrativo, salvo por razones de seguridad jurídica en el sector inmobiliario en los casos de las actuaciones relativas a los movimientos de tierras, explanaciones, parcelaciones, segregaciones u otros actos de división de fincas en cualquier clase de suelo, cuando no formen parte de un proyecto de reparcelación, así como las obras de edificación, construcción e implantación de instalaciones de nueva planta, y la ubicación de casas prefabricadas e instalaciones similares, ya sean provisionales o permanentes, en las que la solicitud se entenderá desestimada, dado que las referidas actuaciones requerirán acto expreso de conformidad, aprobación o autorización administrativa que sea preceptiva según la legislación de ordenación territorial y urbanística”.

En relación a este aspecto (tramitación), la Normativa urbanística del Plan de Ordenación Municipal de Cabañas de Yepes, señala en su Artículo 22:

“Para su tramitación se presentará escrito solicitud, acompañado de dos ejemplares del correspondiente Proyecto Técnico, el cual deberá estar suscrito por técnico o técnicos que sean competentes, en relación al objeto y características de lo proyectado, y visado por el correspondiente Colegio Profesional.

A efectos del ejercicio de la competencia municipal sobre intervención de las actuaciones públicas o privadas sobre el suelo, se entiende por Proyecto Técnico aquel que define de modo completo las obras e instalaciones a realizar, con el contenido y detalle que requiera su objeto, de modo que pueda ser dirigido por otro Técnico distinto de su autor. Los proyectos estarán compuestos por Memoria descriptiva y justificativa, Planos, y Presupuesto, así como por aquella otra documentación complementaria exigible en cada caso.

Cuando se trate de una obra menor, es decir, aquellas que no afecten a los elementos estructurales de los edificios, será suficiente con acompañar por duplicado a la solicitud una memoria de la obra que se pretende realizar con su correspondiente valoración.

Presentada una solicitud de licencia de obras, los posibles reparos que susciten los proyectos, así como la restante documentación complementaria que se solicite, serán comunicados al interesado de forma conjunta y en un solo acto.

Una vez aprobado dicho proyecto y concedida la correspondiente licencia, un ejemplar quedará en poder del Ayuntamiento, devolviéndole el otro al solicitante. En caso de denegación de la licencia, esta será motivada. Las licencias de obras se podrán transmitirse dando cuenta de ello por escrito al Ayuntamiento. Si las obras se encuentran en curso de ejecución, deberá acompañarse acta en que se especifique el estado en que se encuentran, suscrita de conformidad por ambas partes. Sin el cumplimiento de estos requisitos las responsabilidades que se deriven del cumplimiento de la licencia serán exigibles indistintamente al antiguo y al nuevo titular de la misma”.

Conclusiones:

Estando el suelo clasificado como urbanizable industrial, el uso de aparcamiento de caravanas e incluso de vehículos industriales o camiones, no dificultará en modo alguno la ejecución del planeamiento en su caso, al tratarse de un suelo urbanizable industrial.

Por tanto, es viable la solicitud de la licencia de obra para uso provisional, en concreto, un proyecto de actividad para aparcamiento de caravanas.

No obstante, conviene tener en cuenta:

– Hay que justificar el carácter provisional de los usos, obras e instalaciones.

– La licencia provisional no ha de estar sujeta a un plazo de vigencia pues la esencia de la provisionalidad de la concesión de la licencia radica no en la fijación de un plazo de tiempo, sino en que se pueda revocar, en cualquier momento, por evidentes razones de oportunidad y discrecionalidad administrativa, sin derecho a indemnización a diferencia de las licencias ordinarias.

– El promotor de los usos y obras provisionales ha de aceptar los condicionantes que se impongan con carácter previo a su inicio.

– Han de cesar cuando comience el desarrollo del suelo.

– No hay derecho a indemnización

– Han de inscribirse en el Registro de la Propiedad.

– Deberá ser el propietario de la finca el que solicite la autorización (En este caso la finca pertenece a una sociedad que está en cese. Es posible que la solicite también el aquél que tenga un derecho sobre la finca como puede ser el arrendatario).
1- Reunión o conversación previa con el técnico municipal para que, a la vista de la legislación aplicable al caso, muestre su conformidad a la aprobación de un posible proyecto de licencia de actividad (para uso provisional) e indique la documentación necesaria y la forma de presentación. En esta reunión se presentará una pequeña memoria de implantación donde se aborden los aspectos técnicos más relevantes elaborada por un ingeniero industrial. Esta memoria técnica será el objeto de debate con el técnico municipal.

2.- Elaboración y presentación de un proyecto de actividad sobre la implantación de la actividad en la parcela existente con las edificaciones existentes.

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