Recuperar inversión de solar en Murcia

Recuperar inversión de solar
Catastro: Urbano
Municipio: Murcia
Plan General de Ordenación
Suelo urbano no consolidado

Norma
PGOU Murcia
Ley 13/2015, de 30 de marzo, de ordenación territorial y urbanística de la Región de Murcia
Análisis.

  • Teniendo en cuenta un valor en venta en torno a 1200€ (escenario optimista), si construimos a 750€, que ascendería a 810€ por extinción de demoliciones aprox, considerando un beneficio del promotor del 25%, considerando que nos permitieran materializar una edificabilidad neta de 3m2t/m2s (luego detallamos) y considerando que en este caso no hay prácticamente nada de urbanización que hacer, el valor del suelo se encontraría en torno a 300€/m2s.
  • Según la información proporcionada, se ha pagado a más de 1000€/m2s, lo cual, como bien refiere en el informe, hace absolutamente inviable la recuperación de la inversión.

Pretensión: recuperar lo máximo posible.

Solución: claramente, como está apuntado en el informe de viabilidad como opción 3, este solar debe ir a urbano consolidado directo, por lo siguiente:

  • Los objetivos de la ordenación de la originaria UE están cumplidos (apertura de vial trasero) y reurbanización de los viales este y oeste. Faltaría el reajuste de la alineación de Avenida Libertad, pero en ningún caso justifica una UE para tan sencilla operación (como actuación aislada o tirar la alineación al inicio de la ejecución de obra de edificación).
  • Se ha eliminado el principio de equidistribución, ya que las obligaciones urbanísticas de la UE-A (para simplificar) nada tienen que ver con la UE-B donde se localiza todas las edificaciones existentes, las cuales suponen la mayor imputación del gasto de urbanización.
  • No se puede constituir una Junta de Compensación donde no hay nada que compensar/reparcelar (el aprovechamiento municipal es una derivación de la plusvalía generada por la transformación en solar, pero en este caso, ya constituye un solar, por lo que tampoco cabría una reparcelación económica, máxime, para un ámbito tan pequeño).
  • La UE-B, tras la ejecución de la UE-A, forma un ámbito unitario, uniforme, que carece de cualquier obligación urbanística, al contar con todos los servicios y la suficiencia de los mismos.
  • Por tanto, se informa urbanística razonable y viable la eliminación de la UE Cs-2 B para la inclusión de las parcelas al suelo urbano consolidado del municipio, con aplicación de ordenanza de suelo directa.
  • Se debería ir a una edificabilidad neta aproximada de 3€/m2s (la parcela norte de la promoción de la UE-A posee un coeficiente de edificabilidad neto de 3,18€/m2s).
    Proponer borrador de ordenación urbanística al Ayuntamiento.

  • A partir de aquí, ver cuál es el nivel de tramitación exigida (casi seguro iremos a una Modificación no estructural de Plan).

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