Segregación de finca rústica con viviendas existentes en Ibiza

Segregación de finca rústica con viviendas existentes
Catastro: Rústico
Normas Subsidiarias de Planeamiento
–Suelo no urbanizable común

Norma
NNSS Santa Eulària
PTI Ibiza
Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears

Licencias urbanísticas, Licencias de parcelación y segregación
Tenéis una zona de SRC-F (Rústico Forestal).
No hay ANEI, así que bien (sobre todo a efectos de Consell también).
Tenéis el grado menor de protección y de exigencia de parcela mínima a efectos de segregación y parcelación en rústico.
La parcela que se segrega con una edificación existente no rebasa la edificabilidad máxima permitida sobre dicha parcela segregada y cumpliría el resto de parámetros definidos por la ordenación.
La parcela que se segrega cumpliría la superficie de parcela mínima necesaria, coincidente con la unidad mínima de cultivo.
La parcela que se segrega cumpliría las condiciones generales de segregación para SRC-SRG.
La parcela que se segrega cumpliría las condiciones de segregación aplicables cuando la parcela matriz está afectada por varias calificaciones

Si una finca es afectada por varias calificaciones, la verificación del cumplimiento del requisito de parcela mínima se efectuará comprobando que la suma de porcentajes de superficie de cada zona respeto a la superficie exigible para cada una de ellas sea igual o superior a 100, aunque, en las parcelas calificadas como SRC y SRC-F, en las que esta última calificación suponga un tercio (1/3) o menos de la superficie total de la parcela, resultará aplicable la superficie de parcela mínima establecida en la zona de SRC en qué se encuentre. Además:

La edificación, excepto justificación de que su impacto es menor en otro emplazamiento, deberá situarse en la parte de la finca sujeta a menor protección.

– La edificabilidad y la ocupación serán la suma de las que resulten de la aplicación de su respectiva normativa a la superficie de cada una de las zonas de qué conste la parcela.

– El resto de parámetros y características de aplicación serán los correspondientes a la zona en qué se sitúe la edificación</em>.

La parcela que se segrega cumpliría las condiciones de segregación a efectos del uso de vivienda unifamiliar.
En suelo rústico, cuando las ordenanzas particulares de las zonas lo permitan, podrá implantarse el uso de vivienda unifamiliar sólo cuando la parcela, además de cumplir con la superficie mínima fijada en estas normas, de acuerdo con lo que establece el PTI, concurran los siguientes requisitos:

a).- En suelo rústico SRC-SRG y SRC-AT, si a consecuencia de uno o varios actos de disposición, ya sea por división o segregación simultánea o sucesiva, resultan más de dos fincas independientes, incluida la matriz, la superficie exigida para la construcción de una vivienda en la tercera y sucesivas fincas será el resultado de aplicar sucesivamente el factor multiplicador 2 elevado a (n-2) a la superficie mínima más restrictiva exigida por la normativa en cada uno de los ámbitos territoriales concretos, siendo (n) el número de fincas segregadas o divididas a partir del día 17.07.97, incluido éste. En el caso de estar situada en cualquier otra categoría de suelo rústico o cuando la finca tenga varias calificaciones que impliquen la exigencia de superficies mínimas distintas de las anteriores, el factor multiplicador para la segunda y sucesivas fincas será 2 elevado a (n-1).
Preparar un informe detallado sobre la situación urbanística de la parcela y la situación urbanística de las edificaciones sitas en ella, que concluya y dé respuesta al tipo de segregación viable a realizar (2 o más parcelas, edificabilidad existente y remanente, forma y linderos de las parcelas resultantes, cumplimiento de todas las condiciones de segregación en rústico, decisión sobre la inclusión o no inclusión de la vivienda de la cueva); en éste último sentido, se deberá estudiar la viabilidad de regularización de la vivienda de la cueva y/o viabilidad de segregación de la parcela con esta vivienda existente; asimismo, se deberá estudiar la viabilidad de acreditar la prescripción de la acción de restauración de la legalidad, al tratarse de obras interiores que no presentan signos externos que permitan a la Administración conocer la fecha de terminación de las obras; se deberá estudiar la respuesta y documentación a aportar para el escenario más desfavorable de incoación de procedimiento de restauración, como consecuencia de una hipotética inspección en el marco del procedimiento de concesión de la Licencia de Segregación.
Una vez esté realizado este estudio, y esté absolutamente clara la estrategia de segregación a seguir, se procederá con el Proyecto de Segregación.

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