Sistemas Generales II: Obtención mediante expropiación y su valoración

090120-FGB-PGOTeg-MIRAVALA Model (1)Los sistemas generales, como ya se ha comentado en otras publicaciones, son terrenos del municipio que se destinan a la totalidad o la mayor parte de la comunidad local. Éstos pueden ser de cuatro tipos: los sistemas generales de comunicaciones, los de espacios libres , los sistemas generales de equipamiento comunitario y las infraestructuras básicas.

Pues bien, dicho sistemas generales, como elementos que conforman la estructura organizativa territorial del municipio, necesariamente ocupan un espacio que se corresponde con terrenos que pueden ser de titularidad pública o de titularidad privada, como ocurre en la mayoría de los casos

La formula que siempre se ha seguido ha sido para que la obtención de estos terrenos ha sido la expropiación forzosa, pero las técnicas actuales permiten otras fórmulas tales como la cesión de los propietario, mediante transferencias de aprovechamiento, ocupación directa, permuta forzosa o por convenio. Y la posibilidad de la utilización de uno u otro variará en función de la clasificación del suelo, del tipo de dotación que sea, y sobretodo dependiendo de la legislación autonómica urbanística aplica, puesto que no todas las Comunidades Autónomas permitas métodos de obtención que en otras si están contemplados. Nosotros nos centraremos en el la expropiación, por se la más común en todas las legislaciones.

La expropiación es la “compraventa forzosa” por la que la Administración obliga al propietario a la venta de unos bienes o derechos en beneficio de un bien común. Sin embargo debemos de hablar de dos tipos de expropiaciones, al menos distinguirlas: expropiaciones generales y expropiaciones urbanísticas. Ésta última modalidad es la que nos interesa.

La expropiación urbanística viene regulada en el artículo 29 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 2008 y expresa lo siguiente: “la expropiación por razón de la ordenación territorial y urbanística puede aplicarse para las finalidades previstas en la legislación reguladora de dicha ordenación, de conformidad con lo dispuesto en esta Ley y en la Ley de Expropiación forzosa”. Es importante el detalle de que la expropiación urbanística precisa que “la aprobación de los instrumentos de la ordenación territorial y urbanística que determine su legislación reguladora conllevará la declaración de utilidad pública y la necesidad de ocupación de los bienes y derechos correspondientes, cuando dichos instrumentos habiliten para su ejecución y ésta deba producirse por expropiación”; por tanto, de aquí podemos extraer la conclusión de que la obtención de suelos para sistemas generales es uno de los fines previstos en la legislación.

También recalca como requisito de la expropiación, el que “la aprobación de los instrumentos de la ordenación territorial y urbanística que determine su legislación reguladora conllevará la declaración de utilidad pública y la necesidad de ocupación de los bienes y derechos correspondientes, cuando dichos instrumentos habiliten para su ejecución y ésta deba producirse por expropiación.”

Hasta aquí todo parece en orden, pero las controversias surgen a la hora de la fijación del justiprecio que el particular, propietario del terreno a expropiar, va a recibir.

Valoración de terrenos afectos a un sistema general:

Establece el artículo 30 del TRLS08 que l justiprecio de los bienes y derechos expropiados se fijará conforme a los criterios de valoración de esta Ley mediante expediente individualizado o por el procedimiento de tasación conjunta y que, si hay acuerdo con el expropiado, se podrá satisfacer en especie.

El problema radica en que el TRLS08 ya no clasifica el suelo; ahora, en sus artículos 23 y 24, establece que, a la hora de establecer una valorización del suelo, la distinción se hará según sea suelo rural o suelo urbanizado. Y esto ya no se trata de clasificaciones de suelo, sino de “situaciones básicas del suelo”.

Pues bien, a la hora de valorar el suelo que va a ser afectado a un sistema general que no se encuentre clasificado por el Plan de Ordenación, van a surgir dudas de si valorarlo según las normas de valoración del suelo urbanizado o del suelo rústico. La solución está en atender a la realidad, al carácter fáctico del suelo, con una plena y absoluta aplicación del principio jurisprudencial de la fuerza normativa de lo fáctico. Éste es el espíritu del TRLS08. Atenderemos pues, a efectos de establecer una valoración, a la situación básica del suelo.

Se dan situaciones en las que se designan, por los Planes de Ordenación, suelos a sistemas generales y éstos no lo clasifican, estando estos suelos inmersos en la urbe, o en sus inmediaciones, y esto provoca que, de no clasificar de una manera justa y correcta dichos suelos, los propietarios reciban un justiprecio por sus terrenos muy inferiores de los que otro propietario colindante, pero con su su suelo clasificado, pudiera recibir.

Lo más beneficioso – y lo más justo en muchos casos- para el expropiado, evidentemente, es que ese suelo le sea valorado conforme a la normativa de valoración aplicable al suelo urbanizable y esto es posible; siempre y cuando dispongamos de los suficientes medios de prueba para acreditar que la realidad física es la requerida para poder ser considerado como suelo urbanizado.

Ésto se encuentra amparado por la jurisprudencia (sentencia de 17 de noviembre de 2008. Casación 5709/97, FJ8º), en la que se sostiene que, como regla general, en nuestro ordenamiento jurídico los terrenos conforme a su clasificación urbanística pero que, como excepción, en los casos en los que unos terrenos destinados a sistemas generales se encuentren clasificados como no urbanizables o carezcan de clasificación específica, procede a valorarlos como urbanizables siempre y cuando se destinen a “crear ciudad”, salvo que, por reunir los requisitos señalados por el legislador, su clasificación resulte obligada.

Esta doctrina se explica porque, cuando se trata de implantar servicios para la ciudad, no puede hacerse a costa del sacrificio singularizado de unos propietarios, de modo que, aunque el suelo afectado se haya considerado por el planificador como rústico, al encontrarse asignado a la estructura general de ordenación urbanística del municipio, de su red viaria y dotacional, debe estimarse como una obra de infraestructura básica adscribible al suelo urbano o al urbanizable

Tal doctrina presupone, pues, que el sistema general al que van a servir los terrenos que, clasificados como no urbanizables, se obtienen por expropiación, tenga vocación de «crear ciudad», discriminado, por ello, in peius a sus propietarios, quienes, de no tasarlos como urbanizables, se sacrificarían a cambio de la retribución correspondiente al suelo rústico para que los demás se beneficien de la expansión ciudadana y del consiguiente incremento de valor de sus predios.

A parte de la jurisprudencia y la doctrina, de las propias normas urbanísticas podemos recoger una serie de requisitos necesarios para que esos suelos se consideren, a efectos de valoración, como suelo urbanizado.

  1. Qué requisitos podemos entender necesarios para que ese suelo se considere a efectos de valoración como suelo urbanizado.
  2. Que se pueda hacer una interpretación sensu contrario de la definición que se da del suelo rural en el artículo 12.2 del TRLS08.
  3. Que de la realidad física se extraiga que se cumplan alguno los requisitos establecidos en el artículo 12.3 del TRLS08. Estos son:

Se encuentra en la situación de suelo urbanizado el que, estando legalmente integrado en una malla urbana conformada por una red de viales, dotaciones y parcelas propia del núcleo o asentamiento de población del que forme parte, cumpla alguna de las siguientes condiciones:

a) Haber sido urbanizado en ejecución del correspondiente instrumento de ordenación.
b) Tener instaladas y operativas, conforme a lo establecido en la legislación urbanística aplicable, las infraestructuras y los servicios necesarios, mediante su conexión en red, para satisfacer la demanda de los usos y edificaciones existentes o previstos por la ordenación urbanística o poder llegar a contar con ellos sin otras obras que las de conexión con las instalaciones preexistentes. El hecho de que el suelo sea colindante con carreteras de circunvalación o con vías de comunicación interurbanas no comportará, por sí mismo, su consideración como suelo urbanizado
c) Estar ocupado por la edificación, en el porcentaje de los espacios aptos para ella que determine la legislación de ordenación territorial o urbanística, según la ordenación propuesta por el instrumento de planificación correspondiente

En definitiva, que ese sistema general tenga vocación de “crear ciudad”; que se extraiga de la realidad fáctica que se trata de una parcela, atendiendo al artículo 17.1b del TRLS08; que se encuentre integrado legalmente en la malla urbana conformada; que cuente con dotaciones y servicios urbanísticos o que puedan contar con ellos sin más obras que las de enganche. Si bien es cierto, que habrá que acudir a las normativas urbanísticas de cada parcela para ver qué requisitos se piden para cada uno de esas dotaciones y servicios urbanístico.

Un comentario

  1. requisitos para considerar suelo urbanizable

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