Sentencia del Tribunal Supremo, ( Sala de lo Contencioso Administrativo, Sec. 6º) de 6 de mayo de 2013

En el segundo motivo, en el que tampoco se recoge el apartado del art. 88.1 de la LJ en que se funda, se denuncia la infracción de la doctrina del Tribunal Supremo relativa a la valoración de sistemas generales, criticando el método de valoración utilizado por la Sala por entender que no está suficientemente motivado y no respecta la jurisprudencia relativa a la valoración de suelo destinado a sistemas generales por el método objetivo.

La sentencia de instancia parte de que la finca expropiada ha de ser valorada, conforme a las razones que antes hemos examinado, como suelo no urbanizable. Sin embargo, considera que existen expectativas urbanísticas que han de ser tomadas en consideración, razonando al respecto que ” En el presente supuesto enjuiciado no se puede olvidar que se trata de terrenos enclavados en el municipio de Galapagar, en cuyo Plan que está pendiente de aprobación definitiva ya se les clasificaba (aprobación inicial) a parte de ellos como suelo urbanizable sectorizado y a otra parte como suelo urbanizable no sectorizado (Informe del Arquitecto Municipal). Además, son unos terrenos próximos a una vía como la M- 510, que comunica con otras poblaciones. Todo lo cual debe tener el efecto de incrementar ese porcentaje de manera notable.

La valoración adoptada por la Sala parte, en definitiva, de valorar el suelo como no urbanizable pero tomando en consideración sus expectativas urbanísticas y para calcular ese incremento razona que ” Para su cálculo, la Sala ha venido utilizando como sistema de valoración la de fijar el precio en un 50% de la diferencia del valor obtenido por el método objetivo en relación con el fijado por el Jurado”.

El motivo casacional considera irracional e inmotivado y contrario a la jurisprudencia el método de valoración utilizado por la sala de instancia, pues tras apreciar unas expectativas urbanísticas en el terreno expropiado y utilizar el método objetivo de valoración (valor en venta para la zona de las viviendas de protección oficial) aplica a continuación una media aritmética entre el valor unitario obtenido por este método y el valor obtenido por el Jurado y reduce el resultado en un 50%. A su juicio, esa forma de proceder vulnera la jurisprudencia que valora el suelo por el método objetivo pero sin reducir ningún porcentaje. Al mismo tiempo entiende que la sala no ha motivado las circunstancias de la finca para apreciar ese porcentaje, ni ha justificado las razones por las que aplica ese mismo porcentaje y no cualquiera otro.

La parte recurrente olvida que tales cálculos no están destinados a valorar la finca expropiada como suelo urbanizable por el que denomina “método objetivo”, en cuyo caso le asistiría la razón en su queja, sino para calcular el incremento del valor del suelo no urbanizable en razón de sus expectativas urbanísticas, cosa bien distinta. El Tribunal consideró, de forma razonada, que con independencia de que el suelo expropiado debía ser valorado como suelo no urbanizable tenía unas importantes expectativas urbanísticas que era preciso tomar en consideración y que incrementaban notablemente el valor del suelo rústico. La Sala describió las circunstancias que le llevaban a apreciar dichas expectativas urbanísticas por lo que cabe descartar la invocada ausencia de motivación sobre este punto.

Cabe descartar, así mismo, la invocada vulneración de las sentencias del Tribunal Supremo de 8 de enero y 5 de noviembre de 2009 , pues en ellas lo que se pretende es valorar el suelo como urbanizable por el método objetivo, partiendo de que en ese caso se trataba de una infraestructura destinada a crear ciudad. Supuesto radicalmente distinto al que nos ocupa en el que se trata de obtener un valor del suelo no urbanizable con expectativas urbanísticas, y es precisamente para calcular esas expectativas cuando la Sala recurre a aplicar una reducción del 50% de la diferencia del valor obtenido por el método objetivo en relación con el fijado por el Jurado. Se trata, en definitiva de cuantificar las expectativas urbanísticas apreciadas en suelo no urbanizable y no de aplicar el método objetivo para calcular el valor del suelo como urbanizable.

El hecho de la sentencia de instancia utilizase este singular método para calcular las expectativas urbanísticas, aplicado según indica la sentencia de instancia en otros supuestos similares, no resulta contrario a precepto legal alguno ni a la jurisprudencia. La parte lo que pretende es que se suprima dicha reducción lo que, en definitiva, llevaría a aceptar el valor obtenido como si de suelo urbanizable se tratase. Esta Sala viene aceptando ( STS Sala Tercera, Sección 6ª, de 25 de Marzo del 2013 (Recurso: 2772/2010 ) en la valoración del suelo no urbanizable, la ponderación de las circunstancias concurrentes como las expectativas urbanísticas de los terrenos, atendiendo a su ubicación próxima a distintos núcleos urbanos, vías de comunicación y centros de actividad económica, que determinen un valor superior al que resulta de la estricta aplicación de los criterios del artículo 26 de la Ley 6/98 . Como indica la sentencia de esta Sala de 17 de noviembre de 2008 (recurso 5709/07 ), la eventual concurrencia de expectativas urbanísticas “habilita para incrementar razonablemente el valor estrictamente rústico del suelo, pero no autoriza a que se le aplique un aprovechamiento urbanístico del que carece, dando un resultado muy cercano al que le correspondería como urbanizable. Un suelo rústico con expectativas urbanísticas, por muy intensas que sean, no puede valer prácticamente lo mismo que el que se incorpora al proceso urbanizador”.

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