Sentencia del Tribunal Supremo ( Sala de lo Contencioso Administrativo, Sec. 6ª), de 14 de mayo de 2013

La Sala da la razón al recurrente ya que el coeficiente de edificabilidad bruto se obtiene de dividir la superficie edificable total entre la superficie de suelo total (lucrativa y no lucrativa.) Por el contrario, el coeficiente de edificabilidad neto se obtiene de dividir la superficie edificable total entre la superficie de suelo de los usos lucrativos, esto es, descontando de la superficie no lucrativa destinadas a cesiones. Ello implica que el coeficiente neto de edificabilidad se aplica cuando ya se han descontado todas las cesiones obligatorias (viales, parques, jardines), de ahí que se tome como divisor tan solo la superficie lucrativa. En tal sentido este Tribunal ha señalado que “el aprovechamiento que ha de considerarse a los efectos de valoración del suelo consolidado, es el neto, por haber sido impuesto a los propietarios afectados en su día la carga de las cesiones obligatorias” (sentencias de 20 de marzo de 2012, recurso 1083/2009; de 8 de noviembre de 2011, recurso 5037/2008; de 28 de junio de 2011, recurso 5383/2007…), por lo que, a sensu contrario, no puede tomarse en consideración un aprovechamiento neto antes de haber realizado esas cesiones. En la STS, Sala Tercera, sección 6ª, de 31 de Octubre de 2012 (rec.6097/2009) ya se dijo que “No cuestionándose la clasificación del suelo expropiado, ni el hecho de que se trata de un suelo urbano consolidado por la urbanización, la cuestión se reduce a dilucidar si a la hora de calcular el aprovechamiento del polígono donde se encuentra el suelo expropiado debe estarse al aprovechamiento bruto de dicho polígono, contando a tal efecto con el suelo destinado a viales, zonas verdes y equipamientos, o si, por el contrario, debe estarse al aprovechamiento neto, esto es sin tener en cuenta el suelo que debería haberse cedido con tal finalidad, como pretende el recurrente. Cuando se aplica el coeficiente de edificabilidad bruto, mucho menor que el neto al utilizar como divisor la superficie total (lucrativa y no lucrativa), ya se descuentan del coeficiente aplicado los porcentajes de superficie que es necesario ceder como cargas urbanísticas. La conclusión que se obtiene es que si se aplica el coeficiente de edificabilidad bruto para obtener el aprovechamiento urbanístico, ya no es posible deducir del valor unitario obtenido por el valor residual los porcentajes que representan las cesiones obligatorias, pues al margen de que ello implica una duplicidad en la toma en consideración de tales cargas (por un lado al computarlas para hallar el coeficiente de edificabilidad aplicable y por otro al reducirlas del importe del valor unitario que se le aplica) tampoco es posible operar esa reducción sobre el valor unitario sino sobre las superficies a tomar en consideración para hallar el coeficiente de edificabilidad.

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